中海豪賭北京業績承壓，核心高管繼續換人

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大家好，我是地產高富帥。

提到中海地產，大家這幾年對這家房企的標簽似乎有了一些變化，從早期的利潤王到如今的一線城市王者，這家老牌央企也迎來了不小的變化。

作為中建集團一直以來地產業務最大的平臺之一，中海地產一直都是行業的黃埔軍校，從地產建造的角度來說，中海代表著主流開發運營第一梯隊的綜合水平。

隨著存量時代的來臨，過往較為穩健的中海地產，似乎走向了另外一個極端。特別是近幾年的一線城市豪宅戰略的實施，都有很多賭的成分。

特別是重點布局的北京市場，去年到今年已經耗資幾百億布局，但是其背后去化與利潤表現似乎差強人意，也側面反映，如今的一線城市并沒有想象中那么風光。

北京市場，從這五年的整體格局來看，絕大多數民企與本土國企集體出局，如今還能在北京拿地開發的也就幾家央企與外來的地方國企。

曾經的北京一個首創，首開兩大巨頭，如今都已經虧到吐血的程度，京城國企完全被超級央企持續碾壓，京城也正式進入比拼產品的好房子時代。

2024年的北京市場，勝利者是中海地產，憑借多個熱銷高端項目，持續霸屏北京市場，并且熱度也延續到今年年初。

不過2025年第二季度一開始，市場似乎又開始轉冷，但是中海地產在北京市場的豪賭仍然還在繼續。

過去7個月里，中海地產在北京土拍市場已經砸下了近380億元（不包括聯合體拿地），對于一家千億央企來說，單一城市這種規格的拿地動作也是相當少見。

分別是總價110.54億元的豐臺萬泉寺棚戶區改造地塊、153.32億元的朝陽酒仙橋組合地塊、40.08億元的豐臺西南郊冷庫及周邊城中村改造地塊，以及此次以75.02億元拿下的海淀樹村地塊。

8月8日發布了新政策，不管是五環外不限套數，還是只限新房網簽的公積金提取支付首付，都是顯而易見的利好新房。

新政后的首個周末，二手房成交情況變化不大，倒是新房市場，幾個熱門樓盤熱度更上一層樓了。

北京樓市兩極分化繼續加劇。二手房依然在持續“以價換量”，且成交量還在放緩。

部分新房則在新政加持下，加速去化。不過還有更多樓盤依然去化艱難。北京中海地產驚喜之外，遇到的困難仍然還是市場核心。

中海地產去年在北京的業績輝煌，其實大部分的功勞是來自中海旗下布局北京市場的另外一個團隊：中海新城。

而去年，西城區二環內熱銷的豪宅京華玖序項目，讓這兩家兄弟公司的競爭格局悄然生變。

簡單來說，之前的北京布局的配菜選手反倒遠超硬菜團隊，這在中海地產內部來說都是無法遮蓋的事實。

因此今年，北京中海團隊豪宅幾百億拿地，也就是想為自己證明：誰才是北京中海的嫡系團隊，誰才是真正的中海北京地區的發言人。

不過中海雖然歸為超級央企，但是骨子里仍然還是現金流玩法，這也是中海在建造方面的核心優勢，成本優勢大，能夠做到快速開發回款。

中海地產在北京市場直接把高周轉運營帶到了新的標準，拿地到開盤直接縮短到45天，直接讓其他競爭對手汗顏，中海在北京玩出了很多民企未有的速度與激情。

這種操盤思路在市場上行絕對是沒問題的，也符合中海一貫的利潤為王特點，但是在北京如今這種產品內卷的市場下，稍不留神口碑就會崩塌。

近一年，中海北京在北京的項目維權聲音不斷，中海富華里和中海寰宇未來的業主甚至發布了聯合維權聲明，認為中海地產在兩個項目均存在虛假宣傳等情況。

從公開資料及社交平臺看，還有中海匯德里業主反饋樓盤出現樓體滲漏、建設進度拖沓、空調外機格柵設計漏洞等，中海京叁號院被指存在偷換沙盤、園林減配等，中海長安譽被投訴存在簽不平等條款、外立面施工事故等。

基本上這些項目對于中海品牌在北京的打擊還是非常大的，特別是對于北京中海團隊來說，已經砸了幾百億，后續銷售壓力可想而知。

當下，中海地產在北京最有錢的三個區——海淀、朝陽、西城，都有了自己的高端標桿項目，高端產品定位、物業服務水準、市場口碑支撐對于中海都將是一大挑戰。

隨著中海在北京市場的外部壓力與內部競爭等多重BUG加持下，團隊的穩定度迎來歷史考驗，從今年年初到現在，北方大區與北京中海都迎來了一批高管變動。

前中海地產北部大區分管營銷副總刁鵬與前中海北京分管投資開發副總王XY同一時間離職，或許也是中海北方戰隊的又一次重新洗牌。

從如今北京頭部房企動態來看，今年四大央企北京地區營銷負責人都迎來了變化，中海北京公司的內部廝殺已經把京城其他房企逼到了絕境。

然而，大家以為今年下半年中海北京應該不會有什么人員變動，因為已經夠折騰了上半年，整個北京地產市場操盤手都處于極度迷茫。

地產一品塘獨家獲悉，中海北京公司似乎并沒有停下腳步，這次調整的是產品團隊，集團空降龍湖系研發總樊悅。

樊悅，80后，女性產品人。 早期任職鴻坤地產，加盟龍湖地產多年，從PM一直做到天津龍湖研發總，隨后擔任北京龍湖研發總。

2024.7月，樊悅正式離職龍湖加盟中海地產總部，擔任建筑設計高級經理，并且牽頭整體中海地產全國建筑方案的審批與產品研發。

從地區到集團總部，也完成了龍湖系到中海系的蛻變，熟悉中海的朋友應該知道，近三年，中海產品團隊都迎來了大批量更替。

數十位萬科，龍湖系產品人加盟中海地產，從總部到地區也形成了中海海之子與外聘產品高管的兩大陣營。

值得關注的是，早在2023年6月就加盟中海北京擔任設計負責人的姜然，如今似乎有點尷尬，集團空降了一位新人，自己的位置已經不太穩了。

姜然，85年出生，2008年本科畢業于天津大學建筑系，2011年碩士畢業于同濟大學建筑系。

碩士畢業之后直接加盟北京市建筑設計研究院，開啟建筑設計生涯，2016年加盟萬科北京公司，正式成為地產經理人。

萬科7年時間，從基層到管理多項目設計管理，到2019年全面主持北京萬科設計團隊工作，可謂是萬科產品人才中的佼佼者。

從主持中海北京公司設計團隊的這幾年，中海也經歷過不少高光時刻，不過這幾年的產品維權確實非常多。

如今這種尷尬局面，會不會需要外人背鍋，小編無從驗證，但是從集團本次調任看出來，集團對北京的整體狀況肯定是不滿意的。

另外一個重要信號，中海地產是唯一頭部房企仍然維持三級管控體系的，未來會不會取消區域公司？如今在內部也是討論最激烈的話題。

地產一品塘獨家獲悉，如今可以肯定的是，中海也會慢慢對區域平臺減少編制與職能，很有可能參考華潤置地的配置，慢慢取消大區平臺，回歸二級管控。

并且取消區域平臺策略，中海有著自己的算盤，會根據區域的經營情況推進，而不是其他房企一刀切的全面大調整。

不管如何，北京中海的經營壓力已經到了極限，但是僅僅通過換人來應對市場波動與本身運營方面的短板，恐怕也不是長久之計。

今天就聊到這里， 對中海地產還有想分享的 ，都可以留言討論，感謝大家。

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地產一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業經歷，16年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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