租住市場拐點已至！規模增速驟降至9%

排版 | 梁秀杰 責編 | 韓瑋燁

編者按

增速放緩，結構生變，中國租住市場正告別野蠻生長，步入“品質租住元年”。增速從41%驟降至9%，保障房成為供應主力，局部市場出現供應過剩。規模至上的舊邏輯正在退場，“產品力”與“運營力”的新賽道已經開啟。如何精耕細作、穿越周期，成為行業核心命題。

(本文首發于新京報貝殼財經)在日前舉行的“中國好租住：產品力鑄就資管力——2025全國品質租住大會”上，睿和智庫創始人兼首席研究員韓瑋燁表示，住房租賃市場規模持續擴張，但增速明顯放緩，結構性矛盾顯現。

在供給端，據睿和智庫不完全統計，截至2025年6月，全國新開業長租公寓項目達416個，其中340個披露開業房間數，新開業規模達20.1萬間。按此趨勢推算，2025年全年全國新開業長租公寓項目預計達800個，新增供應量約40.2萬間。而對比近年新增供應數據可以看出，新開業規模雖保持增長，但環比增速已從2024年的41%顯著下滑至9%，反映市場正從粗放的高速增長逐步進入平穩發展期，增量空間收窄。

在供應結構方面，保障性租賃住房已成為絕對主力。新開業房源中，有71%（11.2萬間）已納入保障性租賃住房；中低端白領公寓項目仍是主流產品，差異化產品供給不足，尚未滿足多元化需求。此外，大型租賃社區（房源量超過1000間）集中入市，其供應房源量占比大幅提升17個百分點。短期內大量房源集中釋放，導致部分城市局部區域出現供過于求的現象，非理性競爭加劇。為維持出租率，不少項目不得不調低租金，項目回報周期進一步延長。

從需求層面來看，剛需型產品（如青年公寓、小戶型）受益于供應增加，租金漲幅趨緩甚至有所下降；改善型需求（如家庭式、高端服務式公寓）目前占比仍較小，不足10%，需依賴市場化產品予以補充；定制化需求（如企業集體宿舍、人才公寓）雖有望成為新增長點，但目前規模有限。

“2025年對租住行業而言具有劃時代的意義，因此我們將2025年稱為‘中國品質租住元年’。”韓瑋燁分析指出，在監管日益清晰、政策逐步完善、需求持續升級的推動下，市場邏輯正發生根本性轉變——從追求“規模至上”轉向“慢規模、強產品、精運營”的高質量發展模式。