終于跟進，這次該保利發展開動了

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大家好，我是地產高富帥。

9月剛剛快過半，四大央企在上個月也都陸續發布了半年報，如今四大天王的綜合戰績來看，除去華潤置地經營質量稍顯突出以外，其他三家并沒有得到資本市場認可。

最新發布年報的是A股扛把子保利發展，也是在國內上市房企里面的絕對領頭羊。從整體發布的數據綜合指數來看，保利發展綜合排名領先整個A股地產板塊。

2025年中報季收官，從近期上市房企中報和業績會可以看出，雖然房企整體業績表現不甚理想，但對市場信心有所恢復。

絕大多數房企認為，房地產市場已基本觸底，但反彈力度偏弱，去年到今年的幾大激勵政策似乎并沒有對大盤起到什么實質性作用。

A股上市房企里面，如今能找出幾個盈利的房企都是大難題，傳統巨頭中的萬科，金地都是持續大虧損，加上傳統的幾大央企都在持續虧損中。

保利發展仍然保持行業一哥的戰斗力與活躍度，從拿地到銷售出貨仍然還是非常積極，但是實際上內部壓力已經火燒眉毛。

先看看牌面，高達1168億的營收，凈利潤只有區區27.1億元，這是行業一哥的今年上半年的核心指標，顯然與其他三大央企差距非常大。

不管是中海發展還是華潤置地，在營收低于保利發展的大前提下，凈利潤已經高達百億，就算老五的招商蛇口。在差距一半以上的營收前提下，也創造了過半保利發展的凈利潤。

保利發展今年這份半年度成績單，說句大實話，基本上算是徹底擺爛了，屬于嚴重偏離了正常的管控節奏。

這或許背后就是保利發展激進擴張的后遺癥，這在保利發展年報另外一個數據方面體現的體現的淋漓盡致：保利發展的負債有點崩了。

相對比其他三家央企的凈負債率遠低于行業安全標準，但是保利發展的凈負債率真的已經接近很多大型民企了，這在穩健央企軍團也是極其少見的。

保利發展上半年公司凈利潤下降超過60%，無外乎就是拿地拿的太多，憑借拿的太貴，但是操盤溢價能力又有限，沒有賣出高價。

今年上半年，保利發展仍然還是在持續投資狂奔的狀態，從今年1-8月全國項目投資數據來看，保利發展還是保持早期一貫節奏。

保利發展穩定一哥的地位，仍然還是在增收不增利的負債驅動經營模式下狂奔，很難想象一家頭部房企會走進這種死胡同。

幸運的是，保利在今年下半年似乎開始有所動靜，就在近幾天，地產一品塘獨家獲悉，保利發展總部開始有所行動。

與其他房企大開大合的調整組織構架與高管不同的是，保利發展似乎動靜不算大，因為換來換去，對于保利這種3000億體量房企來說，也是換湯不換藥。

首先，保利發展總部近期要組建一支特種部隊，在地區層面設立獨立的項目公司，集團直接管控項目的經營指標。

這種獨立的大項目公司，就是我們這幾年看到的市場上的豪宅項目，或是在一線城市比較關鍵的高溢價項目。

有些大的地區公司平臺可能要減員，把高手都要集中在這個大項目公司里面，集團綜合調配資源操盤與管控，對項目的經營結果負責。

目前來看，首先試點的區域應該是保利發展的大本營廣州，保利廣東公司會是本次調整的先頭部隊之一。

其實這步棋對于保利發展來說，確實相當有挑戰性，作為頭部一哥，幾十家地區公司的大平臺，對于集團來說，組織太過龐大，不如換一個抓住，強管控優質大項目。

這種思路其實在中海發展很多城市公司已經早就開始實施，比如上海，深圳很多頂級豪宅項目，如今都是集團全盤管理了，甚至營銷操盤手都直接對集團匯報工作。

另外從今年兩位保利發展的高管任命來看，保利發展真的不想在地產開發一棵樹上吊死了，第二戰略業務曲線必須要加強了。

第一，新上位的保利發展總經理潘志華能夠作為集團最年輕的二把手，背后的戰略意義非常明顯，這也得益于其資管方面的經驗積累。

保利發展于2024年的年報中表示，在行業新舊發展模式轉變的關鍵時期，公司積極探索新發展模式，加快構建“一個新的保利發展、三大主業支撐”的業務格局。

一是做優不動產投資開發業務，鞏固行業龍頭地位。二是做大不動產經營業務，創新資產管理機制，大力發展租賃住房，提高持有資產經營收益。

不動產經營板塊一直都是保利發展的超級弱項，這也與其集團背景有關系，潘志華如今上位最大的核心工作就是提升保利發展的不動產資管運營水平。

盡管保利發展旗下有不少經營業務，不管是酒店，還是商業，還是長租公寓等非住業務，但是其經營質量并不突出，也沒有知名IP出現，更沒有進入資本化運營。

經營業務已經不僅僅是錦上添花的邏輯，如今很多房企已經明確是第二增長曲線，并且是提升整體凈利潤的唯一法寶，保利發展務必要重視起來。

另外保利發展在近期也提拔了另外一位核心高管，保利物業執行董事兼董事長吳蘭玉獲委任為保利發展副總經理。

時隔4個月，保利發展副總經理職位終于“花落”吳蘭玉。由此，今年上任的吳蘭玉，2022年上任的唐翔、陳剛以及2019年上任的張艷華，組成了保利發展目前四位副總經理的陣容。

吳蘭玉出生于1979年，2003年至2005年先后于武漢理工大學獲得管理學及法學雙學士學位、于華中科技大學取得傳播學碩士學位。

碩士畢業后，吳蘭玉便進入了保利發展，歷任保利發展業務經理、廣州科學城保利房地產開發有限公司市場營銷部門負責人。

中后期擔任保利（武漢）房地產開發有限公司助理總經理及副總經理等崗位，在地產開發板塊積累了十余年的市場營銷、運營等經驗。

從過往三年保利物業的表現來看，2022年、2023年、2024年，其營業收入分別為136.8億、150.62億和163.4億元；

對應保利物業歸母凈利潤為11.13億、13.8億、14.7億元，均呈現連續三年上漲的態勢。

很顯然這次提拔吳蘭玉進入保利發展管理班子，也就是對其在物業運營方面的貢獻，這也體現保利發展重視經營業務方面的決心。

另外最為重點的是，現任保利發展集團董事長劉平也等不了多久了，眼看其他三位央企大佬陸續進入大集團管理班子，自己必須也要干出業績來。

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地產一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業經歷，16年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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