家理案例：房產被子女惡意抵押如何要？家理律師破解5次抵押困局

一套全款購買的唯一住房，一份兒子親筆簽下的還款承諾，五次意想不到的抵押登記——75歲的劉老（化名）原本平靜的晚年，因一次出于親情的房產過戶陷入困境。當案件因抵押復雜、關系特殊連法官都建議"撤訴算了"時，北京家理律師事務所高級律師王美玲、律師助理劉闊挺身而出，直面五次抵押、371萬債務的復雜局面，最終通過法律博弈為老人守住300萬元房屋補償款，讓晚年生活重歸安寧。

北京家理律師事務所高級律師王美玲、律師助理劉闊

案情簡介

疫情初始，劉老的兒子劉大（化名）以"緩解資金壓力"為由，懇求父親將名下唯一住房——北京市海淀區房子過戶至其名下，并出具《承諾書》，保證在第二年前還清抵押貸款并歸還房屋。出于父子信任，劉老辦理了過戶手續。

然而劉大并未履約，反而在第二年再次出具《保證書》承諾次年7月底前歸還，卻暗中將房屋進行五次抵押融資，最終拖欠銀行341萬最高額抵押及個人抵押30萬元。2024年，劉老得知真相時，房屋已背負371萬債務，面臨被處置風險。

辦案經過

難點一：面對 “父子親情” 與 “法官建議撤訴” 的雙重壓力

案件初期，因涉及父子關系，且房屋已被多次抵押、解押過戶難度極大，法官曾建議劉老 “撤訴算了”，認為 “親情難斷，強制執行可能兩敗俱傷”。家理律師的核心動作是 “厘清法律邊界，堅定維權立場”：

明確法律關系：向法官強調，涉案房屋系劉老全款購買的個人財產，劉大的《承諾書》《保證書》均系真實意思表示，構成合法有效的合同關系，“親情不能成為違約免責的理由，老人的唯一住房權益更需保護”；

共情傳遞訴求：詳細陳述劉老的處境 —— 年逾七旬無其他住房，若房屋被執行將面臨無家可歸，而劉大多次違約、欺瞞，已嚴重損害父親權益，“維權不是破壞親情，而是讓違約方承擔責任，守住老人晚年尊嚴”；

拒絕妥協退讓：頂住 “撤訴” 建議的壓力，堅持主張 “要么按約定解押過戶，要么賠償房屋損失”，向法院提交《承諾書》《保證書》、房屋購買憑證、抵押登記檔案等關鍵證據，證明劉大的違約事實與劉老的合法權益。

難點二：破解 “房屋多次抵押” 的復雜局面

涉案房屋五次抵押、現存兩項有效抵押，直接過戶或解押需先清償 371 萬本金及利息，執行難度極高。家理律師調整策略，聚焦 “補償替代過戶”：

評估房屋價值：結合市場行情與房屋年限，測算涉案房屋合理價值，為 “補償款” 主張提供依據，避免因 “解押資金過高” 導致訴求無法實現；

溝通兒媳責任：雖兒媳稱 “不知情”，但家理律師仍向法院說明 “涉案房屋抵押發生在夫妻關系存續期間，需結合是否用于夫妻共同生活判斷責任”，間接向劉大施壓，促使其正視賠償義務；

推動調解優先：考慮到強制執行可能耗時過長，且劉老年事已高需盡快解決，家理律師在堅持核心訴求的基礎上，同意以 “房屋補償款” 替代 “過戶”，為調解創造空間。

難點三：固定 “劉大違約” 的關鍵證據

為讓法院認可劉大的惡意違約，家理律師細致梳理證據鏈：

書面承諾與保證：將《承諾書》《保證書》作為核心證據，標注兩個違約時間節點，證明劉大兩次承諾均未履行；

抵押登記檔案：調取房屋五次抵押的登記記錄，結合劉老 “不知情” 的陳述，證明劉大 “欺瞞抵押” 的事實，反駁其 “無惡意” 的辯解；

溝通記錄佐證：整理劉老與劉大的溝通記錄，體現劉老多次催要房屋無果的過程，進一步強化劉大 “違約且逃避責任” 的形象。

案件結果

經北京市海淀區人民法院調解，雙方達成協議：

劉大向劉老支付房屋補償款300萬元；

劉老不再就涉案房屋向劉大及其配偶主張任何權利。

家理律說

本案的突破意義，在于面對 “親情糾紛 + 法官建議撤訴 + 抵押復雜” 的三重困境，家理律師始終堅守法律底線，為老人爭取到合理權益。核心策略有三：

一是拒絕 “親情綁架” 的法律妥協。未因 “父子關系” 放棄維權，而是明確 “承諾即合同，違約需擔責”，讓法院正視劉大的違約行為，而非簡單以 “親情” 搪塞；

二是靈活調整訴求實現路徑。當 “解押過戶” 面臨現實阻礙時，及時轉向 “房屋補償款”，既避免漫長執行，又確保劉老獲得實質賠償，符合老人 “安度晚年” 的核心需求；

三是據理力爭的專業堅持。面對法官 “撤訴” 建議，不盲從、不退縮，通過證據梳理與情理溝通，讓法院認可 “保護七旬老人唯一住房權益” 的緊迫性，最終促成調解。本案也印證了：即便涉及親情，法律仍會為守約方撐腰，專業律師的堅持，能為弱勢一方筑起權益屏障。

案外說法

疫情之下，房產抵押本為緩解經濟壓力的尋常之舉，但當這把利刃揮向至親之人的唯一居所時，便成了對家庭倫理的無情踐踏。本案中五次抵押父親安居之所的殘酷現實，已然超出經濟糾紛的范疇——它照見了當代社會親情異化的痛處：當血緣淪為剝削的通行證，孝道便成了最先被抵押的犧牲品。法律最終以300萬元補償為老人守住了物質底線，但比維權更重要的，是整個社會亟待重建的財產倫理意識。老人的唯一住房不是風險資本的博弈籌碼，而是人生暮年最后的尊嚴防線。本案警醒世人：再艱難的時刻，都不應讓至親之人的棲身之所成為代價；再急迫的困局，都不該讓物質利益凌駕于血脈人倫之上。法律的判決可以補償經濟損失，但親情的創傷更需要優良家風的滋養與愈合。