家理律師宋釗視點： 從兩則家事案例看房產(chǎn)糾紛的破局之道

在房產(chǎn)交易與家庭關(guān)系交織的領(lǐng)域，虛假的意思表示會因違背真實意愿而歸于無效，更可能成為撕裂親情的利刃。律師從參與北京某法院審理的兩則案例出發(fā)，分別從法律裁判與糾紛調(diào)解的角度，揭示了虛假行為的法律后果，也展現(xiàn)了在維護(hù)權(quán)益的同時守護(hù)親情的智慧。分別從法律裁判與柔性調(diào)解的角度，清晰界定了虛假行為的法律后果，也為 “法理框架下守護(hù)親情” 提供了實踐樣本。

一、柔性解紛：房產(chǎn)糾紛中的親情守護(hù)之道

王女士為解決孩子就學(xué)問題，計劃購置北京市某房產(chǎn)（下稱 “房產(chǎn) A”），因受北京購房限購政策限制，與母親李女士協(xié)商后，以 “買賣” 形式將房產(chǎn) A 過戶至李女士名下，實際購房款由王女士支付，房產(chǎn) A 也一直由王女士控制，雙方未簽訂書面代持協(xié)議。后二人因家庭瑣事產(chǎn)生矛盾，李女士拒絕配合將房產(chǎn) A 轉(zhuǎn)回王女士名下。王女士擔(dān)心母親年事已高、兄弟姐妹眾多，后續(xù)可能衍生更多權(quán)屬爭議，遂委托律師起訴，要求確認(rèn)代持關(guān)系并返還房屋。承辦律師并未局限于 “勝訴” 目標(biāo)，而是以 “化解矛盾、守護(hù)親情” 為核心，采取了三步柔性解紛策略：

首先，夯實證據(jù)，還原事實：調(diào)取房產(chǎn) A 原始購房登記材料、過戶變更手續(xù)，證明王女士是實際出資人與控制人；收集家庭群聊記錄、通話錄音，還原 “代持合意” 的形成過程；整理北京購房限購政策文件，佐證 “以買賣形式代持” 是無奈之舉，構(gòu)建完整的 “證據(jù)鏈”，為調(diào)解奠定法律基礎(chǔ)。

其次，采取聯(lián)動多方，軟化態(tài)度：庭審前向法官說明家庭矛盾背景，爭取法院對 “和解優(yōu)先” 的支持；庭審中借助法官釋法，讓李女士理解 “代持關(guān)系的合法性” 與 “王女士的真實訴求”，緩解其對 “房產(chǎn)失去控制” 的擔(dān)憂。

同時通過共情溝通，重建信任：律師以 “晚輩” 身份與李女士溝通，傾聽其對 “房產(chǎn)安全感” 的需求，解釋王女士 “為孩子就學(xué)購房” 的初衷，消除 “女兒爭奪財產(chǎn)” 的誤解。最終，李女士同意配合過戶，為降低訴累，律師建議王女士先行撤訴，雙方自行辦理過戶手續(xù)。北京市海淀區(qū)人民法院準(zhǔn)許撤訴，律師陪同母女完成過戶，親情裂痕得以修復(fù)。

案件本身并不復(fù)雜，但跳出了 “非黑即白” 的訴訟思維，證明家事糾紛的解決需兼顧 “法理” 與 “人情”。房產(chǎn)是家庭生活的物質(zhì)載體，但親情才是 “家” 的精神內(nèi)核。當(dāng)權(quán)屬爭議與親情交織時，柔性調(diào)解比強(qiáng)硬裁判更能實現(xiàn) “權(quán)益與情感雙贏”—— 既通過證據(jù)明確了房產(chǎn)歸屬，又以溫和方式避免了家庭關(guān)系的徹底破裂。同時，律師也要提醒大家注意，案件猶如雙面鏡，一面折射出家事糾紛解決中 “法理與溫情并重” 的重要性，為類似案件提供了可借鑒的路徑。另一方面，也映照出法律對虛假民事行為的否定態(tài)度，明確了房屋交易的合法性底線。

二、虛假意思表示：房屋買賣合同無效的法定情形

劉甲、劉乙與劉女士系兄弟姐妹關(guān)系，三人父母為劉父、劉母（均已去世）。2001 年，劉父因危舊房改造與房地產(chǎn)公司簽訂購房協(xié)議，后于 2004 年取得北京市某區(qū)某房屋（下稱 “案涉房屋”）所有權(quán)證，登記在劉父名下。2011 年 11 月，劉父與劉女士簽訂《存量房屋買賣合同》，約定以30 萬元價格轉(zhuǎn)讓案涉房屋，次年 12 月劉女士取得房屋所有權(quán)證。但庭審中劉女士自認(rèn)，未實際支付 30 萬元購房款，該 “買賣” 實質(zhì)是父母以交易形式將房屋贈予自己，并提交了劉父、劉母的視頻及錄音文字整理稿佐證。劉甲、劉乙以 “未經(jīng)劉母同意、損害繼承人權(quán)益” 為由，訴請確認(rèn)《存量房屋買賣合同》無效。

法院審理認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百四十六條規(guī)定，“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效”。本案中，劉父與劉女士簽訂的《存量房屋買賣合同》雖形式完備，但無實際購房款支付，結(jié)合劉女士提交的證據(jù)可認(rèn)定，雙方真實意圖是 “以買賣名義實現(xiàn)房屋贈予”，買賣合同僅為隱藏真實民事行為的 “形式載體”，屬于典型的虛假意思表示。最終，法院判決確認(rèn)該《存量房屋買賣合同》無效，案件受理費由劉女士負(fù)擔(dān)。這一裁判明確了房產(chǎn)交易的核心原則：合同效力的認(rèn)定以 “真實意愿” 為根本。無論是以 “買賣” 掩蓋 “贈予”，還是以 “交易” 規(guī)避其他法律規(guī)定，只要缺乏真實的交易合意與價款支付，合同均會因 “虛假性” 被否定。此類判決不僅維護(hù)了物權(quán)變動的合法性，更警示家庭成員：試圖以虛假合同處分共有財產(chǎn)，不僅無法實現(xiàn)目的，還可能激化家庭矛盾，損害親情根基。

三、兩則案例的啟示：房產(chǎn)糾紛中的 “法理底線” 與 “親情溫度”

從王女士與李女士的代持糾紛撤訴案，到劉甲、劉乙與劉女士的合同無效案，兩則案例形成了鮮明對比與互補(bǔ)：前者以邊界柔性調(diào)解展現(xiàn) “親情優(yōu)先” 的智慧，提供了 “解紛不傷情” 的實踐路徑；后者以法律裁判劃定 “虛假交易無效” 的底線，明確了家庭成員處分房產(chǎn)的合法性。

對家庭成員而言，這兩則案例帶來雙重啟示：一方面，在房產(chǎn)處分中應(yīng)恪守法律原則，避免以虛假合同規(guī)避規(guī)定或損害他人權(quán)益，須知 “違法求利” 不僅會導(dǎo)致合同無效，更可能讓親情陷入無法挽回的僵局；另一方面，當(dāng)矛盾發(fā)生時，應(yīng)優(yōu)先選擇 “溝通 - 調(diào)解” 的柔性方式，若需借助法律途徑，也應(yīng)選擇注重 “親情修復(fù)” 的專業(yè)服務(wù) —— 畢竟，房產(chǎn)可以過戶、合同可以無效，但斷裂的親情，需要更多耐心與溫度去彌合。

本文作者

北京家理律師事務(wù)所資深律師宋釗

北京家理律師事務(wù)所資深律師宋釗

宋律師婚姻家事專業(yè)型律師，親辦婚姻家事案件300+擅長談判、調(diào)解、訴訟。中國政法大學(xué)法學(xué)專業(yè)畢業(yè)，法學(xué)理論功底扎實，熟悉民商事、家事法律法規(guī)，注重理論與實踐相結(jié)合。具有十余年公司法律顧問及律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，積累了豐富的民商事及家事法律服務(wù)經(jīng)驗，辦理大量民商事訴訟案件，其中婚姻家事案件300余件。

宋律師深耕婚姻家事法律服務(wù)領(lǐng)域多年，具有深厚的理論功底、敏銳的案件分析能力及優(yōu)秀的庭審應(yīng)變能力。擅長與法官及當(dāng)事人進(jìn)行有效溝通，從當(dāng)事人的角度考慮問題，制定多元化的爭議解決方案，盡力促成當(dāng)事人以最合理的方式解決爭議。善于運用深厚的法律功底和靈活的辦案技巧，通過情理交融的方式制定代理思路，最大化保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。