上海虹梅路3211號項目：一段十五年的產權歷程

“中國抗日八年就取得勝利，而我這個案子在上海已經 15 年了，卻依然沒有勝利的希望，造成這個問題的根本就是某些政府機構聯手將虹梅 3211 號 1-6 幢房所在的國有土地篡改為集體土地，為執行該案制造陷阱，究其原因就是這些房屋每年都有上千萬的租金，面對如此豐厚的收益，企業與某些政府官員相互勾結，在經歷上海市三次巡視之后，依然毫無進展！這就是我們引以為豪的國際大都市——上海法治環境！” 上海富家物業管理有限公司負責人何育綸言語間流露出悲憤、無奈與失望。

在他的陳述中，這起耗時 15 年的陳年舊案逐漸揭開面紗，牽扯出國有土地 “變性”、政企利益糾葛、司法執行亂象，巡視制度疲軟等一系列問題。

一、撿漏變成撿臭

涉案土地位于上海市閔行區虹橋鎮紅春村虹梅 3211 號，1993 年，虹橋鎮紅春村與上海虹橋房地產公司聯合開發該地，1993 年11月8日，上海市閔行區規劃土地管理局為此下發《關于核發虹橋鎮紅春村和上海虹橋房地產公司調整用地范圍規劃許可的通知》（閔規土【93】380 號）；1994 年 1 月閔行區人民政府也下發《關于批準虹橋鎮紅春村企業安置用地與虹橋房地產公司已征土地調換使用的通知》（閔府土【94】3 號文件），虹橋房地產公司還支付了相應土地補償費。

依據《上海市建設用地許可證》【滬土用（閔府土）字〔95〕第000127 號】，虹梅路房地產用地批準文號為閔府土（94）3 號，用地權屬性質明確為國有，至此該土地從集體土地轉為國有土地，可進行商品房建設和銷售。

1994 年 12 月，紅春村、虹橋房地產公司與臺胞簡育水等人共同創辦中外合作企業上海泰豪企業有限公司（以下簡稱泰豪公司），用于經營該地塊房地產業。

豪泰公司的實景和公司資料

經營期間，因泰豪公司無法償還農業銀行金橋支行借款，2000 年農業銀行金橋支行將債權轉讓給中國長城資產管理公司上海辦事處，2005 年 12 月該辦事處又轉讓給上海新啟投資有限公司，2008 年 8 月 21 日上海新啟投資有限公司又轉給何育綸的上海富家物業管理有限公司（以下簡稱富家公司）。

富家公司決定購買該筆不良資產，是源于閔行區虹橋鎮紅春村委會書記王志強強烈推薦，并承諾雙方可合作解決債務問題以及共同開發。

基于對紅春村委會的信賴，何育綸的富家公司購入不良資產包。

2009 年，在富家公司幫助下，紅春公司和泰豪公司達成還款方案，但，紅春公司實現債權后卻態度突變，堅稱虹梅路房地產是集體土地，并在 2009 年拍賣時向法院申請終止拍賣。

不僅如此，富家公司在接手該資產包后，發現泰豪公司名下虹梅路 3211 號 1-6 幢房地產（以下簡稱虹梅路房地產）存在諸多在審的司法糾紛，導致資產包無法拍賣，這種狀況直到2013 年 9 月，該案經再審、重審后，上海市高級人民法院作出生效民事判決，產權糾紛才結束。

二、國有辦成集體

按照2009年上海市高級人民法院的司法調查認定國有土地的結果，該房地產本可直接司法拍賣，可 2015 年拍賣前，上海市一中院突然向閔行區規劃和土地管理局（以下簡稱閔行區規土局）征詢意見。而閔行區規土局也“積極”配合地出具《回復函》稱：“本地塊為集體工業用地，故受讓人應當為虹橋鎮范圍內的集體經濟組織。”

這，確實匪夷所思！

首先，該地在1993年已經實現從集體轉變國有的轉變22年，轉變的手續十分齊全，均在司法審查卷宗隨時可查，這本無任何爭議，也就是說上海市一中院完全且應該知道該地屬于國有土地性質，但是，為何一中院會向國土局征詢土地性質的問題？

很明顯，一中院如此行為這在為自己的違法裁定尋找證據！

其次，作為專業負責土地審批的部門——上海市閔行區規劃土地管理局，早在1993 年11月8日就為此下發《關于核發虹橋鎮紅春村和上海虹橋房地產公司調整用地范圍規劃許可的通知》，且相關手續均是該單位直接辦理的，也就是說，這塊土地屬于國有土地就是他們審批，但是，他們為何又稱為集體工業工地？

也很明顯，這是在配合一中院的制造違法證據！

這種以合法的手段達到非法的目的行為，居然來自國際大都市——上海市司法和行政部門的聯合行為。

再次，如果是集體工業用地，那只能用于企業建設，而絕不可能用于開發房地產，但是，22年來，泰豪公司一直將該地用于房地產建設，并且建設的房屋至今還在由泰豪公司出租使用，每年的租金近千萬。在上海這樣寸土寸金，經濟極度繁榮的地方，他們是如何做到把違法違規欠缺合法手續的房屋對外進行租賃經營的？

退一步說，即使該地確實是集體，那么泰豪公司開發的房地產屬于違建，但為何至今該地不僅沒有被強拆，反而還可以大規模地出租和注冊公司？

最后，在上海市巡視組三次巡查的過程中，虹橋鎮人民政府的回復是早在1994年的審批時候，由于虹橋房地產公司沒有按約支付相關費用，因此，撤銷了國有土地性質，這種說法雖然是釜底抽薪的解釋方式，但是這個方式完全沒有合理與合法性，因為22年來，該地一直用于房地產開發，并且巡視組調出了當年的支付憑證，并且在2009年的上海市八方房地產評審中和上海市高級人民法院拍賣公示中均明確為國有土地，這些均是官方文件證實的，因此說明虹橋鎮政府對巡視組進行毫無底線的公然撒謊！

如此明顯的違法證據，上海市一中院也居然就這么配合！

因此，一中院依據此回復，將虹梅路房地產按集體土地性質重新評估，價值從 8700 萬驟降至 4570 萬，且拍賣范圍限定在虹橋鎮政府認定的集體經濟組織內部，直接導致司法拍賣擱淺，富家公司債權實現之路被阻斷。

也就是，該地在國有土地的情況下，價值8700萬；而被認定集體土地后卻變成4570萬，貶值了近50%。

“一中院在明明知道該地就是國有土地的情況下，為何要十分突兀地詢問國土局？國土局在明明知道是國有土地的情況下為何回復為集體經濟土地？國家正規審批手續，難道抵不過一個毫無任何證據的《回復》？一中院甚至是不認上海市高級人民法院的司法調查結果，也不認一中院自己在2009年所做出的拍賣公告？如此精準地使用《回復》的背后是什么？他們為什么這么做？”何育綸一連串的疑問直指問題的核心——國有土地怎么就變成了集體土地？

另，據了解，從集體土地變成國有土地很難，但是只要手續齊全，土地出讓金繳納完整，這個難度不大，三十多年的土地財政就是這樣發展起來的。

但是，從國有土地變成集體土地卻可能性極小，因為從集體變成國有屬于提升和改變了土地性質，反過來卻沒有這樣的通道，就像農村戶口變成城鎮戶口很難，更難的是從城鎮戶口變成農村戶口一樣，當時在制度設計的時候，就沒有設計“反向流通”的通道，也就是說從低級上升到高級雖難，但有這樣的路徑，但是從高級下降到低級不是難，而是沒有這樣的通道，除非是特批！

因此，虹橋鎮人民政府也知道這個道理，因此從源頭做起——當時沒有轉變國有性質！

但是，這個說法完全不符合事實，因為，這件事是32年前的事情，并且當時手續十分完整，既有各方的審批，也有繳納土地出讓金的證據，關鍵是泰豪公司也是建房使用，更為重要的是在2009年的拍賣公示中明確的就是國有土地。

因此，稍微有點常識的人都知道這不可能是集體土地！

與此同時，早在 2006 年一中院組織拍賣虹梅路房地產時，閔行區規土局給法院的回函中，明確虹梅路房地產建造規劃、建設批準文件為滬閔建 95A-01118 號、97A-095 號建設工程規劃許可證，未提及集體土地性質；當時法院調查獲取的《上海市建設用地許可證》也清晰載明土地性質為國有，評估機構據此作出 8600 萬元評估價格，后因案件再審暫停拍賣。

短短數年，在無合理事實依據與明確法律依據的情況下，閔行區規土局 2015 年出具的《回復函》卻將虹梅路房地產土地性質認定為集體土地，且該《回復函》形式極不規范，既無抬頭，也無編號，更不符合政府公文的正常格式，難以想象是政府機關出具的官方文件。

何育綸表示，該土地已被閔行區政府決定征收，該決定未撤銷且持續有效，按正常程序應繼續征收并辦理國有土地使用權登記，而非忽視征收決定隨意認定為集體土地，更荒唐的是即便認定為集體土地，也未辦理集體土地使用權證書。

在房地產評估報告中明確顯示土地的性質是國有

三、司法變成私法

在這起執行難案件中，位于閔行區虹橋鎮的上海市一中院利用“近水樓臺先得月”，明顯偏向虹橋鎮，司法雙重標準明顯，導致案件遲遲無法解決。

（一）高額租金執行難，對被執行人 “網開一面”

虹梅路房地產地理位置優越，租金收益豐厚，2015 年之前被執行人泰豪公司每月收取租金高達 150 萬元，每年超過 1800 萬元。對于如此可觀的可執行財產，一中院卻遲遲不予執行；反過來對富家公司提出的查封、限高申請也置之不理。直至 2015 年最高人民法院督察后，一中院才開始每月執行 30 萬元租金，對富家公司其他執行相關申請仍置若罔聞。

當富家公司質疑為何不全額執行租金時，一中院給出 “租金收入需要支付紅春公司和其他經營成本，無法執行” 的理由，令人費解。

按正常司法程序，一中院完全可要求承租商戶將租金直接支付給債權人富豪公司，泰豪公司其他債權人也可依法申請參與分配，而非對普通債權區別對待、厚此薄彼。

更無法接受的是，該案件作為最高法督查案件，一中院仍在 2017 年 2 月以 “泰豪公司無財產可執行為由” 終結執行，嚴重背離司法公正原則。

（二）土地性質認定 “唯函是從”，未履行調查職責

閔行區規土局 2015 年出具《回復函》變更土地性質后，一中院未對變更的合理性、合法性深入調查，也未向債權人富家公司詳細說明，僅依據閔行區規土局《回復函》的一面之詞，就推翻前次執行中對虹梅路房地產國有土地性質的認定，違背司法機關 “以事實為依據，以法律為準繩” 的判斷原則。

事實上，近年來國家關于集體經營性建設用地的法規政策不斷改革，放寬流轉限制。2019 年 7 月國務院辦公廳出臺意見，規定農村集體經營性建設用地使用權轉讓可參照國有建設用地使用權轉讓；2019 年 8 月修訂后的《中華人民共和國土地管理法》明確允許集體經營性建設用地通過出讓、出租等方式交由單位或個人使用，且通過出讓等方式取得的使用權可轉讓、互換、出資、贈予或抵押；2020 年 2 月上海市政府印發辦法，規定集體經營性建設用地使用權相關交易規則參照同類用途國有建設用地執行。

因此，即便按閔行區規土局 2015 年《回復函》認定虹梅路房地產為集體土地，按照最高人民法院的司法解釋，也不應該限制執行拍賣申請人的參拍資格。一中院在執行中無視法規，盲目依據不合理回復，導致司法拍賣無法推進，是對司法權的濫用，嚴重損害司法公信力。

四、巡視變成形式

面對僵局，何育綸將希望寄托在巡視組身上。2020 年 7 月，他將問題反映到上海市閔行區巡視組，市巡視組調查發現國有土地性質的完整手續，責令閔行區糾正，但毫無結果；2021 年 7 月，他又反映到上海市住市委統戰部巡視組，結論一致，要求統戰部推進此事，結果還是毫無進展；2023 年 7 月，他再次反映到上海市閔行區巡視組，這次巡視組在總結會上針對本案嚴重批評閔行區人民政府及閔行區國土局，指出行政不作為。

可令人不解的是，歷經上海市三次巡視，泰豪公司執行一案依舊毫無進展。巡視制度本應是發現問題、推動解決的重要手段，但在這起案件中，卻未能發揮應有作用，案件背后的利益網絡依舊堅固。

巡視組調查的結果證明1993年已經支付了“土地出讓金”

五、朋友變成敵人

早在20世紀90年代，何育綸就到虹橋鎮投資建設，竭盡全力為上海做貢獻。

2020年2月份，當全世界缺口罩時，富家物業從德國搶購一批N95，然后無私奉獻捐贈給虹橋鎮政府；2022年4月，在上海封控期間，何育綸又出錢出力并策劃組織了兩岸數十位藝人歌手明星抗疫公益音樂視頻＂明天會更好＂，這個視頻除了在國內得到數千萬的播放流傳，同時在海外也獲得了七百多家媒體報道，以及超過1.5億的播放量。

按說，這樣的企業家理應得到尊重和保護，但是在推動本案時，富家公司負責人何育綸多次向上海市有關部門反映該案的情況后，等來的不是本案的轉機，而是更為猛烈的報復。

首先是剝奪何育綸下屬的富家物業的競拍資格：由于被執行的建筑物土地已登記在合資公司名下，而上海富家物業管理有限公司同樣為虹橋鎮下屬集體參股的合資公司，因此不應該剝奪競拍人資格，但是在競拍時，虹橋鎮政府以富家物業是合資身份，被排除在外。

其次，富家物業在虹橋鎮運營的“伯爵山莊”項目被提前終止合作，違背當初在外經委備案登記的有效章程，無視其優先權而徑自對外招租由上海富家物業管理有限公司所投資建設的房產，

最后就是對項目進行“惡意執法”，對富家物業公司名下的房產進行封門斷電斷水等，導致項目停止，在無法阻止何育綸維護正當合法權益的情況下，用另一種權力對何育綸合法經營進行圍剿，這哪里是執法，分明就是打擊報復和“警示教育”，沒有任何的正當性，這樣的事情居然發生在上海——這個首善之區，實在令人汗顏！

不僅如此，司法雙標更為嚴重，富家物業曾在2015年因為人擔保而曾經在同樣的上海一中院執行局成為被執行人，而上海一中院對待上海富家物業管理有限公司是即刻100%查封所有的公司賬戶余額，同時對負責人何育綸進行邊控等一切措施！而反觀上海富家物業管理有限公司對泰豪公司申請執行時，同一個法院執行局對上海富家物業管理有限公司申請對泰豪公司查封賬戶的合法要求置若罔聞，自2008年至2025年，長達17年時間放任虹橋鎮集體企業泰豪公司可意違法地利用已被查封且無使用執照的房屋對外收取累計高達2億多人民幣的租金！

以上就是本案的基本情況，通過何育綸的陳述以及相關證據，可以清晰地看到本案核心在與虹梅路 3211 號 1-6 幢房地產相關的國有土地性質被違規變更為集體土地，以此阻礙司法拍賣，相關方妄圖侵占每年上千萬的租金收益。

從閔行區規土局前后矛盾的土地性質認定、虹橋鎮紅春村出爾反爾謀私利，到一中院執行過程中的雙重標準，再到何育綸因反映問題遭虹橋鎮打擊報復，以及三次巡視未能推動案件解決，各環節相互勾連，暴露出當地在土地管理、司法執行、監督機制等方面存在的嚴重問題，損害了債權人富家公司的合法權益，也對上海的法治形象造成負面影響。

“我就想知道，他們到底通過什么手段將國有土地變成集體土地的？為什么剝奪我的競拍權？為什么要拿與本案無關的項目要挾我？又為什么三次巡視結果明確卻毫無進展？”何育綸憤怒地說

上海市該如何面對何育綸的正當訴求？該如何維護上海的營商環境？我們拭目以待。