北京
作者 | 張曉蘭 編輯 | 梁秀杰 責編 | 韓瑋燁
9月10日，作為“2025全國品質租住大會”的核心調研環節，40余位產業鏈代表開展實地踏勘，對上海5個覆蓋多業態的租住標桿項目進行深度考察。
本次踏勘樣本涵蓋保障性租賃住房、高端服務式酒店、商旅差旅空間及市場化長租公寓四大核心業態，既以具象化的物理空間呈現 “匠心運營” 的實踐成果，更從產業轉型視角，折射出中國租住市場從“規模擴張” 階段向 “價值深耕” 階段演進的核心特征，為后續行業發展研究提供關鍵實踐依據。
01
城置美宿·東外灘社區
作為楊浦城投集團首個市場化保障性租賃住房項目，城置美宿·東外灘社區以2.1萬平方米的復合空間（
2
棟高層住宅
底層商業），為 332 位新市民、青年人提供 41-46 ㎡的 “ 有溫度居住空間 ” 。
項目精準錨定周邊互聯網、文創、教育等青年需求，以“硬件+軟服務”雙輪驅動：
硬件適配：低密度布局保障私密感，41-46㎡戶型緊湊實用，標配電磁爐、冰箱、洗衣機等家電，實現拎包入住；
服務賦能：公區配置健身房、咖啡吧、共享會議室與自習室，24小時管家服務解決生活痛點；
生態協同：毗鄰長陽創谷（500米）、大潤發長陽店（200米），疊加12號線及多條公交的便捷通勤網絡，構建“居住-生活-就業”一體化場景。
考察中，工作人員表示，年輕人需要的不僅是睡覺的地方，更是社交與成長的第三空間。因此，社區通過青年社群活動，將其打造為楊浦青年人才的“城市圓夢港灣”。
02
城方·耀華璟耀社區
位于浦東后灘國際商務區核芯地段的城方·耀華璟耀社區，以“國際化、年輕化、生態化”為定位，項目核心亮點也在于“職住平衡”的深度實踐：
交通與商業閉環：距地鐵7號線后灘站僅500米，近南北高架、龍耀路隧道，便捷通達前灘、徐匯濱江；自帶2萬㎡“Young Living”主題商業街區，涵蓋餐飲、便利店、健身等剛需業態）實現“下樓即生活”；
政策適配性：民用水電燃氣標準、居住證協辦、公積金全額提取，切實降低居住成本；
空間效率優化：弱化大面積大堂等非核心公區，將更多空間讓渡給居住區域。
03
上海徐家匯中心城際酒店
商旅長租是租住產業中“運營+資本”結合最緊密的領域。上海徐家匯中心城際酒店以“包豪斯秩序美學”為設計靈魂，在296間客房商務空間，展現了商旅場景的深度挖掘能力。
空間設計：從“住宿”到“商務場景”的延伸，項目以“高效辦公+品質社交”為核心，通過細節設計，切中商務客群痛點：
客房功能集成：配備新風系統、智能控制設備及迷你吧，部分房型提供定制啤酒與精釀杯具，傳遞輕松社交理念；
公共空間復合：“柏林”“慕尼黑”兩間會議室配備獨立茶歇區，兼顧私密辦公與臨時會議需求；小酒館、洗衣房、健身房，精準解決商務客群“碎片時間”需求。
長短租模式結合：既滿足商旅差旅需求，又通過家庭式配置（電磁爐、冰箱、獨立廚房）吸引長租客群，進一步提升資產坪效。
04
西部樂巢·智和苑
普陀區的西部樂巢·智和苑，將租住產業與人才服務深度融合，以“全生命周期戶型+生態共享空間”重新定義住有宜居。
產品適配：項目規劃1156套租賃住房，涵蓋40㎡精致一房、73㎡可變兩房、113㎡可變四房等多元戶型，適配單身青年、小家庭、多孩家庭等不同需求。
周邊配套：項目距11號線武威路站僅200米，周邊7000㎡園林綠化與800㎡共享空間（健身房、瑜伽室、寵物驛站）形成“工作-生活”無縫銜接。
運營特色：通過“簽約告知書”限定寵物狗的樓棟分布，既滿足養寵需求又保障社區環境；
特色戶型：四房戶型以“獨立空間+私密衛生間”吸引陪讀家庭與企業團體入住（目前該房型出租中，企業客群占比超60%）；
審核機制：95%為散客，但需通過資質審核，確保住有宜居的政策初心。客群以普陀、靜安通勤的年輕人為主，驗證了區域深耕+精準產品的市場接受度。
05
COZI可遇·虹橋
虹橋核心區的COZI可遇·虹橋，作為領盛投資旗下長租公寓品牌的首作，以“稀缺區位+強運營能力”成為長租公寓的一大典型。
區位稀缺：項目距虹橋樞紐僅10分鐘車程，鄰近2/10/17號線及國家會展中心，周邊聚集超500家總部企業與8萬居民，租住需求旺盛。
社交功能：589套房源中，七成含開放式陽臺，頂層600㎡社交空間（跑步區、露營區、寵物互動區）與LEED綠色認證，使其在虹橋核心區“非改居”項目中脫穎而出。
運營能力：從“空間運營”到“資產增值”。項目通過高頻社交活動（如露營體驗、電競比賽）構建“無界社區”，出租率穩定在92%以上。
商業配套：引入肯德基、星巴克、盒馬NB等品牌，進一步提升租金溢價空間。
睿和智庫觀點
在本次租住領域標桿項目考察過程中，40余家產業鏈上下游企業代表圍繞項目運營細節展開深度研討，挖掘項目實踐背后的底層邏輯與可復制經驗。
精準匹配客群是關鍵
企業代表首要關注項目對民生需求的響應細節：功能區配置（如保租房的自習室、服務式公寓的共享會議室、人才社區的寵物驛站等），是否貼合客群生活習慣；支付方式（
押一付一、公積金提取）對客群吸引力的實際影響；戶型面積、配套服務與職業特征（
如青年白領、多孩家庭）的匹配度；以及出租率波動原因與去化策略。
項目立項與保護的底層邏輯
資產端關注項目全周期管理：立項門檻以IRR、回報周期為核心指標；品牌保護機制，通過既有項目數據（
出租率、房量、版本）動態調整新項目規劃（
如核心地段避免內部競爭）；REITs可行性則聚焦保障性租賃住房、長租公寓的現金流穩定性與資產增值潛力。
精細化管理支撐盈利模型
企業代表拆解運營核心指標：成本結構（
單店運營成本含能耗、人力，人房比）；收益表現（
GOP）。關鍵在于通過精細化管理降低單位成本，驗證“高出租率+高毛利”模式的可持續性。
本次考察為產業鏈企業提供了可落地的實踐參考。關于后續標桿項目考察，敬請期待下一次行業深度交流。
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