2025清華同衡學(xué)術(shù)周“城市更新·可持續(xù)發(fā)展”主題論壇成功召開

2025年9月21日，以“應(yīng)變·煥新”為主題的第十屆清華同衡學(xué)術(shù)周在京開幕。在21日下午召開的“城市更新·可持續(xù)發(fā)展”主題論壇以“可持續(xù)的城市更新”為核心，搭建高水平學(xué)術(shù)與實(shí)踐交流平臺(tái)。通過匯聚高校、企業(yè)、規(guī)劃院等多方力量，從理論研究、規(guī)劃策劃、專項(xiàng)實(shí)踐等多元層面展開深度探討，進(jìn)一步明晰可持續(xù)城市更新的發(fā)展趨勢(shì)與實(shí)施路徑、闡釋從體檢到更新的一體化實(shí)施路徑、分享多類型更新項(xiàng)目的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為中國(guó)可持續(xù)的城市更新提供兼具理論指導(dǎo)性與實(shí)踐操作性的方向指引，助力城市在內(nèi)涵式發(fā)展階段實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)的更新升級(jí)。

出席本場(chǎng)主題論壇的領(lǐng)導(dǎo)及嘉賓有：中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級(jí)研究員、城市更新研究中心主任秦虹， 清華大學(xué)建筑學(xué)院副院長(zhǎng)、博士生導(dǎo)師、中國(guó)建筑學(xué)會(huì)建筑策劃與后評(píng)估分委會(huì)副秘書長(zhǎng)/理事梁思思，上海城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院城市更新和公共空間促進(jìn)中心副主任、上海城市更新開拓者聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)周文娜，北京兆泰城市更新發(fā)展有限公司副總經(jīng)理葛曉寧，北京大柵欄投資有限責(zé)任公司副總經(jīng)理、北京大柵欄安創(chuàng)置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理滑斌，北京市城市規(guī)劃學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)于化云，清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院黨總支書記、院長(zhǎng)惲爽，副院長(zhǎng)、城市更新與治理分院院長(zhǎng)潘芳，副院長(zhǎng)、詳細(xì)規(guī)劃與設(shè)計(jì)分院院長(zhǎng)楊軍，副總規(guī)劃師、城市更新與治理分院副院長(zhǎng)邢琰，副總規(guī)劃師、遺產(chǎn)保護(hù)與城市更新分院院長(zhǎng)張弓，清華同衡建筑分院常務(wù)副院長(zhǎng)鄧翔宇。除此之外，還有來自河北省、海南省、四川省、湖南省、河南省以及北京市西城區(qū)和豐臺(tái)區(qū)的各位專家領(lǐng)導(dǎo)。

本場(chǎng)主題論壇分為領(lǐng)導(dǎo)致辭、學(xué)術(shù)報(bào)告、圓桌討論三個(gè)環(huán)節(jié)。

主持人

潘 芳

清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)，城市更新與治理分院院長(zhǎng)

潘芳主持了論壇開幕第一環(huán)節(jié)。她指出，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程已進(jìn)入下半場(chǎng)，中國(guó)城市更新行動(dòng)正式邁入系統(tǒng)推進(jìn)的新階段，國(guó)際產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)與國(guó)內(nèi)產(chǎn)能優(yōu)化壓力疊加，傳統(tǒng)城市增長(zhǎng)模式難以適配多維需求，如何探索能夠適配新時(shí)代要求的存量更新路徑已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。7月召開的中央城市工作會(huì)議明確指出，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，城市更新成為推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的核心抓手，規(guī)劃設(shè)計(jì)從業(yè)者應(yīng)該不斷改革創(chuàng)新，自我突破，在建設(shè)現(xiàn)代化人民城市的歷史進(jìn)程中發(fā)揮應(yīng)有作用。

領(lǐng)導(dǎo)致辭

惲 爽

清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院黨總支書記、院長(zhǎng)

惲爽為本場(chǎng)主題論壇致辭，她指出，當(dāng)前我國(guó)城市發(fā)展正全面進(jìn)入以存量提質(zhì)增效為核心的轉(zhuǎn)型階段，城市更新已成為推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。城市更新不僅關(guān)乎物質(zhì)空間的修補(bǔ)，更是一項(xiàng)系統(tǒng)性戰(zhàn)略工程，需立足宏觀視野，統(tǒng)籌城市競(jìng)爭(zhēng)力提升、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與民生福祉，同時(shí)注重實(shí)施路徑的精細(xì)化與多方資源的協(xié)同。它超越單一建設(shè)范疇，要求我們凝聚共識(shí)，兼顧歷史文脈延續(xù)與未來動(dòng)力激發(fā)，應(yīng)對(duì)包括人口變化、技術(shù)變革在內(nèi)的多重挑戰(zhàn)。

面對(duì)新時(shí)期要求，我們應(yīng)積極融合智能化、綠色化等前沿理念，重構(gòu)城市治理工具，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)成本與效益，推動(dòng)空間再生與可持續(xù)發(fā)展。城市更新非一朝一夕之舉，而需長(zhǎng)期堅(jiān)持、多方協(xié)作。讓我們共同攜手，應(yīng)變煥新，為建設(shè)更宜居、更有韌性的城市而努力。

學(xué)術(shù)報(bào)告

學(xué)術(shù)報(bào)告環(huán)節(jié)由清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副總規(guī)劃師，城市更新與治理分院副院長(zhǎng)，北京城市規(guī)劃學(xué)會(huì)城市更新與規(guī)劃實(shí)施專業(yè)委員會(huì)委員邢琰主持。

PART/1

主旨報(bào)告

精準(zhǔn)施策、多元共治——破解城市更新的供需困局

秦 虹

中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級(jí)研究員

城市更新研究中心主任

時(shí)隔十年，中央城市工作會(huì)再次召開，將城市建設(shè)目標(biāo)從 “宜居、韌性、智慧” 三大城市拓展為新增 “創(chuàng)新、美麗、文明” 的六大城市，全面覆蓋城市可持續(xù)發(fā)展各維度，會(huì)議明確提出中國(guó)城市發(fā)展走高質(zhì)量發(fā)展之路，而城市更新是重要抓手，大規(guī)模推動(dòng)城市更新行動(dòng)即將到來。秦虹指出，自2020年中央文件首次提出實(shí)施城市更新行動(dòng)以來，五年間全國(guó)城市更新取得顯著成效。但實(shí)踐中，大量項(xiàng)目面臨投入產(chǎn)出失衡、實(shí)際使用率低等困境，核心癥結(jié)在于供需錯(cuò)配。政策機(jī)制上，現(xiàn)有法規(guī)、流程多針對(duì)增量發(fā)展時(shí)代，在存量更新的土地續(xù)期、資金統(tǒng)籌、產(chǎn)權(quán)處理等方面適配性不足；運(yùn)營(yíng)實(shí)踐中，先更新再招商的房地產(chǎn)開發(fā)思維普遍存在，公眾參與形式化，導(dǎo)致更新方案與實(shí)際需求脫節(jié)。

針對(duì)這一困局，秦虹提出核心解決方案 ——貫徹 “人民城市” 理念，構(gòu)建多元共治新體系。她強(qiáng)調(diào)，在理念上需落實(shí)第五次中央城市工作會(huì)提出的 “五個(gè)轉(zhuǎn)變”。政府要精準(zhǔn)施策，國(guó)家明確監(jiān)管方向，城市開展政策立法，項(xiàng)目強(qiáng)化政策執(zhí)行，實(shí)現(xiàn)宏觀、中觀和微觀的層面的政策暢通。推動(dòng)運(yùn)營(yíng)體系創(chuàng)新，政府從“主導(dǎo)者”轉(zhuǎn)為“統(tǒng)籌者”，明確底線、搭建協(xié)同平臺(tái)；企業(yè)從“逐利者”變?yōu)椤昂献髡摺保饤壎唐谟季S，追求與社區(qū)共生共贏；居民從“旁觀者”成為“主人翁”，全程參與設(shè)計(jì)、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)；專業(yè)力量從“設(shè)計(jì)者”轉(zhuǎn)為“賦能者”，將專業(yè)方案轉(zhuǎn)化為貼合民生的實(shí)用舉措。

可持續(xù)城市更新模式的內(nèi)涵、邏輯與行動(dòng)框架——以上海為例

周文娜

上海市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院城市更新和公共空間促進(jìn)中心副主任

上海城市更新開拓者聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)

周文娜指出當(dāng)前城市更新目標(biāo)更趨綜合，聚焦可持續(xù)發(fā)展，這是全球與國(guó)家政策要求下的共識(shí)。同時(shí)，城市更新模式更加富有行動(dòng)屬性，需要將保護(hù)民生和促進(jìn)發(fā)展動(dòng)態(tài)平衡。第三，城市更新強(qiáng)調(diào)全周期貫通，要求更新規(guī)劃與實(shí)施體系有效銜接。

她詳細(xì)闡述了上海可持續(xù)城市更新模式的基本邏輯與行動(dòng)框架。理念上，關(guān)注多元目標(biāo)和綜合價(jià)值平衡，通過構(gòu)建可持續(xù)城市更新目標(biāo)體系，把握綜合價(jià)值提升；制度上，強(qiáng)化多元主體參與，豐富多類政策工具箱，持續(xù)推動(dòng)促進(jìn)利益平衡的城市更新政策環(huán)境；規(guī)劃上，強(qiáng)化規(guī)劃資源統(tǒng)籌，深化三師聯(lián)創(chuàng)賦能、探索產(chǎn)業(yè)用地績(jī)效評(píng)估，不斷探索可持續(xù)城市更新規(guī)劃轉(zhuǎn)型和技術(shù)創(chuàng)新。總體而言，上海通過城市更新模式創(chuàng)新的“四個(gè)一”框架，即“總規(guī)統(tǒng)領(lǐng)一條主線、‘三師’聯(lián)創(chuàng)一張圖、資源統(tǒng)籌一盤棋、高質(zhì)量貫通一條路”，系統(tǒng)性突破原有增量發(fā)展路徑依賴。

周文娜指出，上海的實(shí)踐表明城市更新不是簡(jiǎn)單的“拆改建”，而是“全周期統(tǒng)籌、多主體協(xié)同、多價(jià)值平衡”的系統(tǒng)工程，未來需進(jìn)一步強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)、創(chuàng)新政策工具、激活市場(chǎng)活力，推動(dòng)更新從“項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)”向“系統(tǒng)治理”轉(zhuǎn)變。

PART/2

實(shí)踐報(bào)告

城市更新實(shí)施背景下的體檢更新一體化工作方法與實(shí)踐探索

許可雙

清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院/城市體檢與評(píng)估研究部主任

當(dāng)前，城市更新重磅政策密集出臺(tái)，多項(xiàng)利好政策助力更新實(shí)施。在城市更新實(shí)施背景下，城市體檢精準(zhǔn)性、引領(lǐng)性、時(shí)效性亟待提升。本報(bào)告聚焦立足城市體檢推動(dòng)更新，結(jié)合最新實(shí)踐探索，確立”常規(guī)體檢鏈條式+專項(xiàng)體檢集成式+片區(qū)體檢嵌入式“的體檢更新一體化工作方法。一方面，常規(guī)體檢要從指標(biāo)體檢延伸到更新任務(wù)體檢。圍繞城市更新八項(xiàng)主要任務(wù)，基于補(bǔ)短板和改造提升，細(xì)化體檢內(nèi)容，結(jié)合體檢結(jié)果、民意訴求、關(guān)聯(lián)因素分析、規(guī)劃研究和部門對(duì)象，精準(zhǔn)確定各類更新任務(wù)量。強(qiáng)化政府主導(dǎo)下的技術(shù)團(tuán)隊(duì)與市區(qū)兩級(jí)部門對(duì)接，做好項(xiàng)目謀劃和資金梳理申報(bào)，構(gòu)建”體檢問題——更新任務(wù)——更新項(xiàng)目——實(shí)施資金“鏈條；二是專項(xiàng)體檢集成式，聚焦城市更新重點(diǎn)領(lǐng)域，科學(xué)設(shè)置指標(biāo)，系統(tǒng)查找專項(xiàng)領(lǐng)域短板弱項(xiàng)，針對(duì)性謀劃城市更新項(xiàng)目，排出年度建設(shè)計(jì)劃，助力城市更新重點(diǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目實(shí)施落地。三是片區(qū)體檢嵌入式，確立片區(qū)體檢與策劃工作方法，查問題、盤資源、識(shí)意愿，針對(duì)性提出更新策略，推進(jìn)項(xiàng)目策劃，銜接片區(qū)策劃和項(xiàng)目實(shí)施方案，嵌入城市更新規(guī)劃實(shí)施體系。四是滿足城市更新實(shí)施需求，積極利用數(shù)據(jù)庫(kù)、AI等技術(shù)，探索智能體檢工作方法和應(yīng)用場(chǎng)景，實(shí)現(xiàn)多源大數(shù)據(jù)智能采集與指標(biāo)批量計(jì)算、智能評(píng)價(jià)、可視化展示、報(bào)告智能生成、問題診療方案制定、AI智能決策輔助，提升城市體檢工作質(zhì)效。

城市更新專項(xiàng)規(guī)劃的技術(shù)邏輯與實(shí)施路徑

劉立早

清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院/城市更新與治理規(guī)劃一所副所長(zhǎng)

城市更新專項(xiàng)規(guī)劃是指導(dǎo)城市更新工作開展的綱領(lǐng)性文件。更新專規(guī)的核心任務(wù)，是強(qiáng)化城市更新工作的全面性、戰(zhàn)略性、系統(tǒng)性、協(xié)調(diào)性，明確城市更新的行動(dòng)目標(biāo)、重點(diǎn)任務(wù)、工作機(jī)制和實(shí)施路徑。

報(bào)告依托邯鄲城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，探索更新專規(guī)編制方法創(chuàng)新。在全面性方面，通過深挖城市特色，構(gòu)建寬視角、全領(lǐng)域的城市更新資源譜系，確保更新對(duì)象無(wú)遺漏，更新工作無(wú)死角。在戰(zhàn)略性方面，堅(jiān)持問題導(dǎo)向與目標(biāo)導(dǎo)向相結(jié)合，同時(shí)關(guān)注民生急難愁盼、城市轉(zhuǎn)型發(fā)展兩大需求，明確更新目標(biāo)策略，引領(lǐng)更新工作方向。在系統(tǒng)性方面，形成“專規(guī)+片策”兩階段的項(xiàng)目謀劃?rùn)C(jī)制。專規(guī)階段重在謀劃公共基礎(chǔ)型項(xiàng)目，同時(shí)劃定具有發(fā)展?jié)摿Φ母缕瑓^(qū)，提出規(guī)劃指引；片策階段重在落實(shí)專規(guī)要求，整合優(yōu)勢(shì)資源，謀劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展型項(xiàng)目。在協(xié)調(diào)性方面，一是以工作專班、更新聯(lián)盟等形式創(chuàng)新工作組織模式；二是加強(qiáng)更新專規(guī)與發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土空間規(guī)劃在項(xiàng)目庫(kù)、用地布局上的銜接；三是完善規(guī)劃、土地、審批等更新配套。

更新時(shí)期已有資產(chǎn)管理與統(tǒng)籌有效利用的探索

劉麗娟

清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院/遺產(chǎn)五所副所長(zhǎng)

在當(dāng)前城市從大規(guī)模增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，激活城市存量資源潛力是中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見中提出的工作要求，是培育壯大城市發(fā)展新動(dòng)能的重要支撐。存量資源中的國(guó)有資產(chǎn)往往成為激活引導(dǎo)城市更新的重要抓手。如何充分發(fā)揮國(guó)有資產(chǎn)的帶動(dòng)作用，結(jié)合近期多個(gè)相關(guān)項(xiàng)目實(shí)踐探索，此次提出三方面工作思路：

第一，系統(tǒng)盤點(diǎn)國(guó)有資產(chǎn)，清晰掌握國(guó)有資產(chǎn)的權(quán)屬情況、空間位置、效能情況、未來建設(shè)發(fā)展空間等綜合信息，建立國(guó)有資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)，是有效支撐后續(xù)更新決策分析的重要基礎(chǔ)。第二，面向更新目標(biāo)，系統(tǒng)分析，指引國(guó)有資產(chǎn)盤活利用方向；通過資產(chǎn)聚集度、更新難易度、未來發(fā)展條件優(yōu)勢(shì)度等方面綜合判斷，制定更新計(jì)劃，篩選優(yōu)先更新項(xiàng)目，為政府決策提供科學(xué)支撐。第三，提供盤活利用過程中帶建筑出讓、功能變更、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等相關(guān)政策機(jī)制，是確保盤活利用推進(jìn)的重要保障。

北京三里屯更新項(xiàng)目操盤實(shí)踐——從規(guī)劃藍(lán)圖到實(shí)施落地

楊丹丹

清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院/城市更新規(guī)劃設(shè)計(jì)所副所長(zhǎng)

更新項(xiàng)目從謀劃到規(guī)劃到落地實(shí)施的全流程實(shí)踐：以更新體檢精準(zhǔn)預(yù)判更新需求，覆蓋經(jīng)濟(jì)效益、民生保障、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)景觀等多個(gè)維度。以規(guī)劃的宏觀長(zhǎng)期視野，判斷更新項(xiàng)目的可行性，進(jìn)行更新定位和項(xiàng)目策劃，明確更新范圍和內(nèi)容，系統(tǒng)性解決負(fù)責(zé)更新訴求。對(duì)接更新政策與資金來源定向謀劃更新項(xiàng)目，確定實(shí)施、運(yùn)營(yíng)主體，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算，完成立項(xiàng)入庫(kù)。與多個(gè)相鄰主體協(xié)調(diào)統(tǒng)籌、以精細(xì)化的方案設(shè)計(jì)倒推用地條件和更新方案。與測(cè)繪、市政、交通、園林等相關(guān)部門對(duì)接，破解實(shí)施落地中的技術(shù)難題。

識(shí)別、保護(hù)、體系構(gòu)建——機(jī)器學(xué)習(xí)在城市更新中歷史保護(hù)傳承中應(yīng)用思考

張 捷

清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院/文化與自然資源研究所所長(zhǎng)

中央城市工作會(huì)議以及中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)城市更新與高質(zhì)量發(fā)展文件中，特別重視保護(hù)工作，提出完善歷史化保護(hù)傳承體系，并強(qiáng)調(diào)全面調(diào)查老城和歷史文化街區(qū)等潛在歷史文化資源。結(jié)合近年來的研究與實(shí)踐工作，針對(duì)潛在資源的保護(hù)與利用提出“識(shí)別-評(píng)估-體系構(gòu)建”三步走的實(shí)施路徑。

識(shí)別——機(jī)器學(xué)習(xí)應(yīng)用下的資源普查。引入機(jī)器學(xué)習(xí)，從肌理識(shí)別技術(shù)1.0到2.0，進(jìn)一步提高準(zhǔn)確率，建筑層面實(shí)現(xiàn)潛在歷史建筑的識(shí)別，片區(qū)層面實(shí)現(xiàn)劃定片區(qū)核心保護(hù)范圍與建設(shè)控制地帶。

評(píng)估——價(jià)值與活力下的歷史城市體檢與監(jiān)測(cè)在現(xiàn)有的城市體檢指標(biāo)基礎(chǔ)上，補(bǔ)充名城特色指標(biāo)。結(jié)合潛在歷史文化資源，提出城市更新資源監(jiān)測(cè)指標(biāo)，加強(qiáng)潛在資源與城市更新工作的有效銜接。

體系——傳承體系下的多層次保護(hù)與更新模式。提出以歷史城市價(jià)值特色為根本遵循，建立聚落體系、歷史交通網(wǎng)絡(luò)與非遺為一體的歷史文化保護(hù)傳承體系；針對(duì)各個(gè)資源片區(qū)的特點(diǎn)，提出分級(jí)分類保護(hù)引導(dǎo)措施，并納入城市更新規(guī)劃中；在更新實(shí)施環(huán)節(jié)，從肌理與活力整體性、風(fēng)貌整體性、文化與自然整體性三個(gè)角度，提出潛在歷史文化資源的保護(hù)更新方式建議。

城市交通更新·策略與行動(dòng)

張 輝

清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院/交通規(guī)劃設(shè)計(jì)研究所副所長(zhǎng)

交通出行事關(guān)城市的面子和里子，也是城市高質(zhì)量發(fā)展的基本支撐。快速城鎮(zhèn)化階段積累的交通問題在老城區(qū)尤為突出，存量地區(qū)的城市更新給交通系統(tǒng)的優(yōu)化帶來了契機(jī)，交通品質(zhì)的提升也應(yīng)是城市更新開展不可推卸的責(zé)任。本報(bào)告結(jié)合城市更新背景提出了城市交通更新的概念和工作重點(diǎn)，并結(jié)合同衡在北京、西安、保定、景德鎮(zhèn)等城市的相關(guān)項(xiàng)目實(shí)踐和其他城市先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)對(duì)城市交通更新的四個(gè)工作策略進(jìn)行闡釋，強(qiáng)調(diào)了在新的城市發(fā)展階段和社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景下，問計(jì)于民、小微改造等方法引入的重要性，也特別需要改變以往建設(shè)為主的導(dǎo)向，結(jié)合城市的動(dòng)態(tài)需求提升交通管理措施、智慧技術(shù)等對(duì)于交通品質(zhì)提升的作用，保障群眾出行權(quán)利、盤活城市活力、提升城市品質(zhì)。

城市更新背景下北京傳統(tǒng)商圈建筑的年輕化轉(zhuǎn)型與城市文化記憶的平衡

楊宇昕

清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院/建筑分院設(shè)計(jì)六所所長(zhǎng)

北京的傳統(tǒng)商圈，如王府井、西單，曾是這座城市的商業(yè)心臟和時(shí)代記憶的承載者。然而，在消費(fèi)升級(jí)、電商沖擊和城市發(fā)展轉(zhuǎn)型的多重背景下，許多傳統(tǒng)商業(yè)建筑陷入了“中年危機(jī)”：業(yè)態(tài)陳舊、空間老化，對(duì)年輕人吸引力不再。另一方面，作為千年古都，北京的一磚一瓦都沉淀著歷史。因此，如何在這場(chǎng)必要的“年輕化轉(zhuǎn)型”中，巧妙地守護(hù)和延續(xù)寶貴的“城市記憶”，成為了一個(gè)至關(guān)重要的時(shí)代命題。報(bào)告從理論結(jié)合實(shí)踐的角度出發(fā)，分享一些傳統(tǒng)商業(yè)更新中實(shí)現(xiàn)平衡的心得。使傳統(tǒng)商業(yè)的更新，不僅僅是創(chuàng)造一個(gè)更繁榮的商業(yè)中心，而是打造一個(gè)更有認(rèn)同感、歸屬感和幸福感的城市家園。讓古老的建筑在現(xiàn)代生活中重獲新生，讓新的城市記憶在舊的故事里生根發(fā)芽：讓北京的傳統(tǒng)商圈，不僅繼續(xù)繁榮，而且更加溫暖，更有故事。

圓桌討論

圓桌討論環(huán)節(jié)由潘芳副院長(zhǎng)主持，圍繞“城市體檢與城市更新的一體化”“城市更新項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)前置”“城市更新的制度設(shè)計(jì)”三個(gè)議題與嘉賓開展探討。

潘 芳

清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)、城市更新與治理分院院長(zhǎng)

在當(dāng)前城市發(fā)展實(shí)踐中，規(guī)劃師正從傳統(tǒng)的空間規(guī)劃設(shè)計(jì)向項(xiàng)目全過程參與轉(zhuǎn)變，這一演進(jìn)要求規(guī)劃師們跳出技能舒適區(qū)，直面市場(chǎng)需求。核心在于提升對(duì)城市的系統(tǒng)性認(rèn)知與統(tǒng)籌能力，以解決真實(shí)問題為導(dǎo)向。

專業(yè)技能上，規(guī)劃師需突破傳統(tǒng)邊界，掌握產(chǎn)業(yè)洞察、業(yè)態(tài)分析及算賬能力。同時(shí)，規(guī)劃應(yīng)回歸一線需求，避免舊范式束縛，聚焦創(chuàng)新解決方案，從與項(xiàng)目的長(zhǎng)期陪伴中推動(dòng)個(gè)人與城市共同實(shí)現(xiàn)蛻變。

盡管面臨挑戰(zhàn)，如產(chǎn)業(yè)動(dòng)態(tài)復(fù)雜性和資源整合難度，規(guī)劃師在城市更新領(lǐng)域依然潛力巨大。在大變革的時(shí)代背景下，規(guī)劃師們要擁抱新需求、勇于嘗試變革，未來，憑借教育支持和業(yè)界引領(lǐng)，規(guī)劃工作者將更具信心，在城市更新進(jìn)程中發(fā)揮不可或缺的作用，實(shí)現(xiàn)在行業(yè)轉(zhuǎn)型背景下的專業(yè)能力升華。

滑 斌

北京大柵欄投資有限責(zé)任公司副總經(jīng)理，北京大柵欄安創(chuàng)置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理

城市更新要真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)與高質(zhì)量落地，必須高度重視運(yùn)營(yíng)前置，并獲取更加精準(zhǔn)的政策支持。

在實(shí)際推進(jìn)中，運(yùn)營(yíng)的前置性尤為關(guān)鍵。規(guī)劃與實(shí)施應(yīng)避免“兩張皮”，既要依靠專業(yè)團(tuán)隊(duì)，也需建立長(zhǎng)期跟蹤與“陪伴式規(guī)劃”機(jī)制，從而更精準(zhǔn)回應(yīng)政府、居民、商戶、游客等多元主體的需求。除此之外，城市更新必須算好“經(jīng)濟(jì)大賬”。鑒于市場(chǎng)資金的逐利性，需設(shè)計(jì)清晰的回報(bào)機(jī)制——包括短期收益與長(zhǎng)期權(quán)益變現(xiàn)，以有效吸引社會(huì)資本參與。同時(shí)，合作的時(shí)機(jī)、模式與兌現(xiàn)機(jī)制也需系統(tǒng)設(shè)計(jì)，否則項(xiàng)目難以真正落地。

另一方面，政策支持應(yīng)更加精準(zhǔn)。不同類型的城市更新項(xiàng)目，如增量擴(kuò)張與存量?jī)?yōu)化、經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向與民生保障，都需匹配差異化的政策與資源。城市更新不僅是物理空間的改造，更是融合了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等多方面的內(nèi)容，甚至是社會(huì)關(guān)系的重構(gòu)。大柵欄片區(qū)的實(shí)踐經(jīng)歷了基礎(chǔ)設(shè)施提升、居民疏解、業(yè)態(tài)重塑和社區(qū)共建四個(gè)階段，體現(xiàn)出多元共治的重要性。持續(xù)性的管理機(jī)制也十分重要，以確保前期的投入與努力能夠長(zhǎng)期見效、持續(xù)發(fā)揮價(jià)值。

總之，城市更新是一個(gè)需要兼顧公平與效率、平衡歷史與未來、協(xié)調(diào)政府與市場(chǎng)、融合硬件與軟件的精細(xì)化系統(tǒng)。這樣才能真正做到既保留文化根脈，又激發(fā)持續(xù)活力，回應(yīng)人對(duì)美好生活的需求，讓城市不僅更漂亮，更要有煙火氣、歸屬感和持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。

葛曉寧

北京兆泰城市更新發(fā)展有限公司副總經(jīng)理

作為民營(yíng)企業(yè)代表，嘉賓聚焦于資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與價(jià)值提升，介紹了在集團(tuán)資產(chǎn)管理、項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升和輕資產(chǎn)合作等方面的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。

首先，通過簡(jiǎn)要介紹兆泰集團(tuán)的戰(zhàn)略布局，展示了公司在首都核心區(qū)域不同地段和領(lǐng)域的廣泛布局與實(shí)踐，通過開展多個(gè)項(xiàng)目（如朝外片區(qū)悠唐綜合體、中關(guān)村西區(qū)鼎好大廈、南中軸京東MALL等）實(shí)踐城市更新，核心思路是在不同時(shí)期與時(shí)俱進(jìn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)匹配、煥發(fā)資產(chǎn)生命力，從而持續(xù)提升商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值。

其次，強(qiáng)調(diào)公司不僅關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益，也重視社會(huì)效益，努力探索如何在不同的時(shí)期發(fā)揮資產(chǎn)生命力并實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，尤其要不斷思考如何保持著敬畏土地、尊重核心資產(chǎn)價(jià)值的責(zé)任心和態(tài)度。另外，他還表示集團(tuán)將計(jì)劃拓展輕資產(chǎn)輸出與優(yōu)良資產(chǎn)收并購(gòu)并舉，希望能夠與社會(huì)各界廣大的資產(chǎn)持有方形成緊密的合作，共同積極參與城市更新市場(chǎng)。

最后，他指出國(guó)有企業(yè)在資源條件，包括融資、資產(chǎn)穩(wěn)定性、市場(chǎng)背書等方面的優(yōu)勢(shì)，民營(yíng)企業(yè)則在資金靈活性和市場(chǎng)敏銳度上，相對(duì)具有運(yùn)營(yíng)側(cè)的優(yōu)勢(shì)。表達(dá)了對(duì)未來合作模式的開放態(tài)度，認(rèn)為無(wú)論是與國(guó)有企業(yè)還是其他業(yè)務(wù)方的合作，只要符合合規(guī)合法的原則，都具有廣泛的合作模式探討空間，如成立合資公司、股權(quán)合作等，強(qiáng)調(diào)了合作模式的靈活、合規(guī)、多元性。

楊 軍

清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)

很榮幸在圓桌環(huán)節(jié)與同仁交流城市更新與規(guī)劃實(shí)踐思考，結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，從三維度談關(guān)注方向，盼共探解決方案：

一是城市體檢機(jī)制，需平衡“問題診斷”與“責(zé)任協(xié)同”。國(guó)家“體檢-更新-評(píng)估”閉環(huán)為精準(zhǔn)治理提供框架，但基層實(shí)踐中，部分部門因責(zé)任關(guān)聯(lián)對(duì)數(shù)據(jù)謹(jǐn)慎，影響數(shù)據(jù)完整性與體檢精準(zhǔn)度。需強(qiáng)化“責(zé)任共擔(dān)”，探索非追責(zé)導(dǎo)向診斷平臺(tái)，讓體檢真正成為城市治理“聽診器”。

二是中觀層級(jí)規(guī)劃統(tǒng)籌，需厘清尺度定義與權(quán)責(zé)邊界。三級(jí)規(guī)劃體系中，中觀層級(jí)是銜接關(guān)鍵，但存在空間尺度界定不統(tǒng)一、權(quán)責(zé)協(xié)調(diào)不足的問題，影響統(tǒng)籌效率與市場(chǎng)積極性。應(yīng)明確不同空間尺度功能與標(biāo)準(zhǔn)，建立透明資源調(diào)配規(guī)則及效能評(píng)估機(jī)制。

三是項(xiàng)目算賬邏輯，需向“長(zhǎng)期價(jià)值導(dǎo)向”優(yōu)化。傳統(tǒng)房地產(chǎn)算賬邏輯與城市更新長(zhǎng)期需求適配不足，需推動(dòng)投資邏輯長(zhǎng)期化，轉(zhuǎn)向“資產(chǎn)包整體增值+運(yùn)營(yíng)可持續(xù)”模型，同時(shí)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段提前銜接市場(chǎng)資本邏輯，避免規(guī)劃理念難落地或資源配置錯(cuò)位。

梁思思

清華大學(xué)建筑學(xué)院副院長(zhǎng)、博士生導(dǎo)師，中國(guó)建筑學(xué)會(huì)建筑策劃與后評(píng)估分委會(huì)副秘書長(zhǎng)/理事

在圓桌討論中，清華大學(xué)建筑學(xué)院副院長(zhǎng)梁思思指出，中央城市工作會(huì)議指出城市進(jìn)入提質(zhì)增效的存量更新階段，城市更新亟需從專項(xiàng)切片轉(zhuǎn)向系統(tǒng)化、體系化的思維構(gòu)建。

梁思思表示，有待重新思考規(guī)劃設(shè)計(jì)人才的核心能力培養(yǎng)重點(diǎn)與應(yīng)用場(chǎng)景。她提出，未來應(yīng)培養(yǎng)：借助城市體檢等手段科學(xué)量化理解城市空間的分析能力；積極運(yùn)用跨學(xué)科工具支持本土實(shí)踐的遷移能力；融合定量與定性方法思考和審視城市空間問題的思辨能力；以及在復(fù)雜系統(tǒng)下多目標(biāo)求解的綜合決策能力，推動(dòng)真正可落地的空間解決方案。

她強(qiáng)調(diào)，城市更新有待依托產(chǎn)學(xué)研協(xié)同形成創(chuàng)新鏈條，呼吁學(xué)界業(yè)界秉持“長(zhǎng)期主義”，以十年為周期布局學(xué)科建設(shè)與人才培養(yǎng)，通過一代代規(guī)劃師的共同努力，推動(dòng)城市更新走向體系化、高質(zhì)量發(fā)展。

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編輯/排版｜王淑蕓

封面圖/圖片｜盧風(fēng)、謝飛

供稿｜清華同衡 城市更新與治理分院