日元走弱、股價沖高、稅收猛增：日本經濟的喜與憂

根據日本產經新聞最近的報道，在地價上漲的背景下，日本房地產買賣及持有所產生的稅收持續增長。

其中，固定資產稅在令和6年（2024年）度已連續三年刷新歷史最高紀錄。

在實現經濟良性循環成為課題的情況下，面向8年度稅制改革，圍繞住房貸款減稅等政策的討論可能被點燃。

下圖是令和7年（2025年）東京都內住宅地?商業地基準地價排行榜。

從上面可以看到東京的地價上漲已經不止在東京 23區了。就連東京近郊的住宅地和商業用地都有很大的上漲。

而購買時向都道府縣繳納的不動產取得稅在6年度（2024年）同比增長2.8%，達4546億日元。除作為課稅基準的不動產評估額上升外，房地產交易活躍也是影響因素。

此外，簽訂買賣契約等時向國家繳納的印花稅增長3.1%，達1兆442億日元，據報道是6年來最高水平。

另外，遺產稅達3兆5523億日元，僅次于創下歷史最高紀錄的前一年度。除股價高企外，地價上漲也是助推因素。作為土地價格計算基準的路線價，全國標準宅地平均變動率截至令和7年已連續四年上漲。旺盛的訪日游客需求及車站周邊開發推高了地價。

另一方面，由不動產所有者向市町村等繳納的固定資產稅增長1.9%，達9兆9556億日元，連續三年創歷史新高。對位于市街地不動產所有者加征的城市規劃稅增長2.1%，達1兆4402億日元，同樣創下峰值。

這些稅收的擴大滋潤了國家及地方財政。另一方面，在城市地區，公寓價格高漲等導致住宅難以獲得，尤其以年輕世代為中心。在此情況下，日本8年度稅制改革中，將于今年底到期的住房貸款減稅是否延長將成為爭論焦點之一。此外，受地價上漲影響，圍繞遺產稅，要求擴大非課稅額度的呼聲也可能日益高漲。

對于這樣的局面，日本網友又在網上討論了開來。

一位“不動産鑑定士?公認會計士?稅理士”名叫冨田建表示：每年向土地所有者征收的固定資產稅等、以固定資產稅額為基準在登記時課征的登記許可稅，以及以遺產稅路線價為基準課征的遺產稅，全部以每年1月1日為時點進行評估的公示價格、及其7月1日版——即地價調查基準地價——為基礎；標準宅地則由不動產鑒定師另行鑒定后確定。

地價上升的背景，包括車站周邊開發、訪日游客需求、外國人不動產取得等因素，但還有一點不可否認：“實際就是，公示價格等尚未追上實際行情，因此正在調整”。公示價格等方面，評估人員雖想盡量貼近實際行情，但因過去沿革等原因難以實現，這是現實情況。

話雖如此，現階段在大城市“找不到下調理由”也是事實。因此，公示價格等的上漲在大城市短期內仍將持續，故而上述稅收增長也將繼續。但需注意，國家財政支出遠超收入這一點亦不可忽視。

被批評為“偏重新建住房”的住房貸款減稅政策，今后不僅不會被壓縮，反而存在擴大優惠范圍或金額的可能性。

隨著地價上漲，各項納稅金額也隨之增加，稅收充裕的同時，城市地區住宅價格的上漲卻提高了普通民眾擁有自己住房的門檻。許多人都在利用住房貸款減稅政策，因此這項能夠減輕購房負擔的政策備受關注。

查看國土交通省令和8年度（2026年度）稅制改革建議內容，其中提出“關于住房貸款減稅等促進住宅取得相關措施的必要措施（所得稅、固定資產稅等）”，并表示“對于令和7年末適用期限屆滿的住房貸款減稅以及認定住宅的投資型減稅，將進行必要研究，并采取相應措施”。“相應措施”的具體內容尚未明確，但可以預見，這可能不僅僅是簡單的延長，而是以某種新形式繼續存在。

地價就算漲了，對根本沒打算賣的人來說，只是固定資產稅等跟著漲，毫無好處。

因稅金而發愁的案子肯定也在增加。

投資用的不動產多收點稅也就罷了，可起碼自己住的房子，真希望稅負能輕一點。

可以說，房地產暴漲，正是國家與地方當局為聯手獲取稅收而有意推高。為了稅收去抬高房價，雖然增加了財政收入，卻也在損害國民的利益。沒房的人得先貸款、先工作納稅，然后一邊還貸款一邊付利息，每年還要再交固定資產稅；換句話說，得到了房產權，卻同時背上了納稅義務。這樣一來，年輕世代和低收入者根本高攀不起。于是國家索性允許外國人持有不動產，不顧將來地先把稅收拿到手。除了靠房地產流轉獲利的那部分人，最終所有經濟負擔都會壓在普通民眾身上。這個國家的政客只看眼前稅收，這就是現實。

我真的搞不懂固定資產稅的意義。明明是用納完稅剩下的錢才買得起不動產，卻還要因為持有房產而每年再納稅，這簡直太荒唐了。最后繼承時還要被收一筆遺產稅。日本人越來越窮，我算看明白了。

除了地價上漲，再加上建筑工人短缺帶來的建設費飆升，使得在東京及其周邊購置住宅變得極其困難。另一方面，由于人口減少，獨棟住宅、中古公寓等空置房屋卻日益增多。今后應積極利用這些空房，通過翻新改造來實現住房獲取，這才是值得推薦的思路。

只要名義GDP擴大，國家的稅收——包括所得稅、消費稅等——就會不斷增加；股價也會上漲，于是資本利得稅、股息稅也會增加。因此，課稅標準額本來就應該隨之相應提高，這才是理所當然的事。然而這個國家卻只會一味要求“如果要減稅，就得先拿出財源來”。即便你說“稅收每年都增加”，政府也只會拿“老齡化社會需要用錢”當借口。在這一點上，國民民主黨等減稅派的說法并沒有錯。

只要讓本國貨幣持續貶值，不僅所得稅和消費稅會增加，連遺產稅和固定資產稅也會跟著上漲。如今日本的初級財政收支（基礎財政收支）已經實現盈余，去年卻還要強行追加修正預算，故意制造出赤字假象。

如果不根據日元貶值的程度，把上述所有稅種全面下調，日本家庭收入中位數的貧困化就不會停止，少子化將進一步加速，搞不好大約100年后國家就可能徹底消失。

人總得有個住處，而且也交了市民稅作為“攤位費”，只要那棟房子登記在住民票上，本人或家人實際住在里面，就算帶個大庭院的豪宅，也不該再被收固定資產稅。

四周其實沒太大變化，或者只是別人擅自把周圍改變了，卻硬把評估價抬高，這對現在住著的人來說只是徒增負擔，已經偏離“人需要住所”的本質，純粹是為了制造收稅理由而已。

因為地價上漲而興高采烈的，只有稅務局和市政廳。

尤其是地方，明明到處都是過疏化，實際成交價依舊低迷。

政府一心推動“東京一極集中”，對首都圈的地價上漲我只好點頭認命；

可那些被拋棄的地方，地價憑什么也跟著漲？

這感覺就是政府給地方政府送的一份“稅收增加大禮包”罷了。

我對稅金不太懂，但這個國家的固定資產稅、遺產稅等稅負實在讓我感到異常。

所得稅、住民稅、社會保險、消費稅、汽油稅，要是再細數下去還有很多，可就算拼命工作，也幾乎全被稅金拿走。

稅收已經連年刷新歷史最高，也該認真考慮一下減稅了吧。

地價上漲帶來的恩惠，只跟進行買賣的富裕階層有關；僅僅持有房產、繳納稅金的人，只會感受到負擔增加。

就算把這叫作“地方滋潤”，結果物價反而漲得更高。

想擁有自住的房子，價格卻不斷上漲，貸款還要加息，變得更貴，人生規劃越來越難。

與生活息息相關的“衣食住”上漲，絕不會帶來富裕。

只有讓生產出的商品暢銷、讓多數人購買、再提高效率并走向擴大再生產，這才是讓人與社會富裕的道路。

地價上漲，并不一樣。

有這些評論可見，雖然國內媒體大肆報道日本經濟經過了泡沫經濟時代以后的低迷開始迅速上行，移民中介宣傳日本人生活過得多么舒適快樂。

但那些只是表象，稅收增加了，物價沸騰了，就連一帶大米的價格都是以前的兩倍價格，而日本人口袋里的工資卻沒有怎么漲。

被稅收壓制下的日本民眾只能日復一日的越來越水深火熱。

對此大家怎么看呢？