法訴寶：案外人提出“借名買房”能否排除強(qiáng)制執(zhí)行？

所謂“借名買房”，是指實(shí)際出資人（借名人）以他人（出名人）名義購(gòu)買房屋，并將產(chǎn)權(quán)登記在出名人名下的行為。出于各種原因，“借名買房”在房產(chǎn)交易領(lǐng)域時(shí)有發(fā)生。而當(dāng)出名人對(duì)外負(fù)擔(dān)債務(wù)成為被執(zhí)行人，登記房產(chǎn)被查封、處置時(shí)，借名人對(duì)涉案房屋享有的權(quán)利受到影響，其往往作為案外人提起執(zhí)行異議之訴。“借名買房”是否阻卻一般金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行，理論上存在分歧：

支持借名人訴訟請(qǐng)求的觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋產(chǎn)權(quán)登記僅用于記載不動(dòng)產(chǎn)自然狀況和權(quán)屬情況，僅具有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的推定效力，并不具有不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際歸屬的確定效力。出名人雖為名義上的房屋購(gòu)買人，與出賣人簽訂購(gòu)房合同，并將房屋過戶登記在其名下，但實(shí)際上房屋的占有、使用、收益、處分等權(quán)能悉數(shù)歸借名人享有和行使，出名人空有房屋權(quán)利的“外殼”，不享有任何實(shí)質(zhì)性的權(quán)利內(nèi)容。因此，借名人是借名房屋的真實(shí)權(quán)利人，可以阻卻普通債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。

反對(duì)借名人訴訟請(qǐng)求的觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)公示原則，產(chǎn)權(quán)登記是基于法律行為發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必備生效要件。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，才能發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的出名人是合法權(quán)利人。而借名人享有的僅是普通債權(quán)，基于債權(quán)原則上不能對(duì)抗債權(quán)的規(guī)則，借名人并不能直接追擊到房屋之上主張物上請(qǐng)求權(quán)。因此，借名人的主張不能阻卻普通債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。

作者認(rèn)為，“借名買房”案件首先要核實(shí)民事主體權(quán)利的真實(shí)性和合法性，尤其是執(zhí)行異議之訴中，存在案外人以“借名買房”的名義串通被執(zhí)行人規(guī)避強(qiáng)制執(zhí)行的可能，需要格外關(guān)注。對(duì)照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》《最高人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》對(duì)案外人作為不動(dòng)產(chǎn)買受人排除強(qiáng)制執(zhí)行的條件，“借名買房”引起的執(zhí)行異議之訴可以重點(diǎn)審查以下四個(gè)方面：一是房屋查封前，雙方是否存在合法書面協(xié)議。若該協(xié)議系事后補(bǔ)簽、偽造，則串通規(guī)避執(zhí)行的可能性較大，借名人的權(quán)利應(yīng)受到質(zhì)疑。二是房屋查封前，借名人是否支付房屋價(jià)款。借名人如果能夠證明購(gòu)房款項(xiàng)系自己直接或間接支付，轉(zhuǎn)賬流水相互印證，其可以享有對(duì)出名人的合法債權(quán)。三是房屋查封前，借名人是否實(shí)際占有該不動(dòng)產(chǎn)。借名人對(duì)出名人享有合法債權(quán)且實(shí)際占有該房屋時(shí)，基于占有的制度功能，考慮予以相應(yīng)保護(hù)。四是未辦理房屋過戶登記的原因。借名行為往往是為了規(guī)避政策，法律上不被提倡，若借名人出于自身原因在符合登記條件后未及時(shí)過戶登記，證明其存在明顯過錯(cuò)，物權(quán)期待權(quán)受到影響，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)“借名買房”帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)和不利后果。

此外，鑒于“借名買房”在社會(huì)實(shí)踐中的復(fù)雜性，可以進(jìn)一步結(jié)合借名人購(gòu)買房屋的用途、涉案房屋使用狀況、借名人與出名人的關(guān)系等因素，對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人的民事權(quán)益和借名人的民事權(quán)益進(jìn)行綜合考量，區(qū)分不同情形作出最終判斷，確保既能實(shí)現(xiàn)司法公正，又能破解執(zhí)行難題。（江蘇法治報(bào) 閆小旺）