2200億銷售額跌至175億，南通首富陳錦石如何4年敗光千億帝國

2025年7月，南通迎來了最熱的三伏天。

63歲的陳錦石站在南鳥巢改造現場，旁邊自然有人匯報進度——40天完成場地翻新，迎接即將到來的蘇超聯賽。

開賽之前誰也沒能想到，一個蘇超聯賽能火到如此程度。

榜首一路領先的南通隊居然連個好一點的主場都沒有，自然說不過去。于是這座已有20年歷史的南通體育會展中心被重新端上臺面。

不過更讓人沒有想到的是，久未露面的陳錦石竟然會出現。

正當球迷還在為“南京南通究竟誰是江蘇南哥”爭紅臉時，熟悉內情的人卻知道南通的“真南哥”早已“落了難”。

20年前，陳錦石在這里“一戰成名”——中南建設豪擲19億拿下南通中央商務區地塊，同時砸下11億建起了這座體育場。

20年后，中南建設卻已經無奈退市，陳錦石自己也因為無法清債而成了老賴。

“大干40天，保證完成任務！”

聽著工地上傳來熟悉的口號聲，陳錦石并沒有多說什么。

這是南通鐵軍的傳統，也曾是他最熟悉的聲音。

1988年，他就是喊著類似的口號，帶著28個農民工兄弟離開了家鄉。

01

1988年2月的一天，南通海門常樂鎮中南村。

26歲的陳錦石站在村口，身后是28個同樣一臉憔悴的農民工兄弟。每個人扛著蛇皮袋，里面裝著衣服、被褥和工具。

"跟著我干，包你們賺到錢。"陳錦石拍著胸脯保證，他們要去的地方是700公里外的勝利油田。

但實際上，他兜里只有從親戚朋友那借來的5000塊錢，這是全部家當。

沒人知道這個瘦小的年輕人哪來的底氣。兩歲喪父，11歲開始乞討，陳錦石的前半生幾乎是苦難的代名詞。

為了活下去，他打過漁、種過地、撿過廢品、販過水果，每一樣都以失敗告終。

唯一拿得出手的，是他16歲進城當泥瓦工練出的一身手藝。

"我們叫中南施工隊。"

到了東營，陳錦石給隊伍起了名字——28個人都來自中南村，簡單直接。

第一個活是勝利油田巖芯科大樓的抹灰工程，分包再轉分包，純粹的體力活。陳錦石跟兄弟們沒日沒夜地干，住工棚，吃咸菜配饅頭。

第一年下來，錢是賺了，但是到過年的時候還有很大一部分錢沒有收回來。

陳錦石只能帶著老婆挨家挨戶地上門做工作，保證第二年所欠的錢全部款清。大概是礙于鄉親的面子，絕大部分都留了下來。

陳錦石后來也沒有虧待這幫人，這二十幾個連小學都沒畢業的泥瓦匠，竟然都成了一個省級公司的總經理，手里下管著幾十個工程。

不過這都是后話，當時陳錦石還在為生存奔波，直到1992年他拿下了東營農工商辦公樓項目的總包權。

這是陳錦石第一次拿到總包，也是他真正意義上的第一桶金。

改革開放以后，南通建筑業1978年組織成建制施工隊伍，先是扎堆克拉瑪依、大慶油田，后來又陸續開辟了全國各地的建筑市場，贏得了“建筑鐵軍”的稱號。

到了90年代末，原來各大國營建筑公司紛紛改制，八仙過海各憑本事。

而創立于1988年的南通建筑工程總承包有限公司，擁有房屋工程總承包特級資質，被譽為“鐵軍中的鐵軍”。

等到了2001年，這家公司卻被陳錦石收購，正式改名為“中南建設”。

此后每年的大年三十，整個常樂鎮的人都會到陳錦石的中南建設去看煙花。

后來每年放煙花的時間越來越長，煙花也越來越絢麗，百姓們還會調侃：看來陳老板去年又賺了不少。

等過了年初八，各大建筑公司就開始瘋狂招人，陳錦石那里卻總是更多一些，因為他那邊的活實在是太多了。

02

2005年到2015年，是陳錦石人生中最風光的十年。

南鳥巢體育場如期完工，2006年省運會開幕式上，當開閉合頂緩緩打開，露出滿天繁星時，全場爆發出雷鳴般的掌聲。

省領導當場表態："南通創造了奇跡。"

但真正的奇跡是南鳥巢周圍的CBD，278萬平方米的體量，相當于再造了半個南通城。

中南大廈、中南百貨、金石國際酒店……一座座建筑拔地而起，原本荒涼的城東，變成了南通新的中心。

除了南通，中南建筑打入北京、天津、上海、海南等10多個省市，業務如滾雪球般越做越大。

熬過了2008年的金融危機，中南建設更是通過借殼上市成為海門第一家上市公司。

上市給中南帶來了質的飛躍，有了資本市場的加持，陳錦石開始在全國復制"南通模式"——在三四線城市拿大地塊，做百萬平方米級別的造城運動。

十年不開張，開張吃十年，陳錦石已經習慣大開大闔的人生。

全國樓市在2015年開啟了一輪史無前例的上漲，三四線城市的房價幾乎翻倍，諸位如果有印象，應該記得很多打著高周轉大旗的房企突然殺了出來。

不過對于陳錦石來說，這一年卻格外難受，因為中南建設在2015年的凈利潤卻同比減少63.37%。

搞大盤周期長、成本高、風險大，中南的老模式顯然不適合狂飆突進的中國房地產。

面對市場競爭和政策紅利，陳錦石不惜重金請來了地產界的明星職業經理人陳凱掌舵。

陳凱雖然比陳錦石小7歲，卻是不折不扣的地產老將。

有過往在龍湖、華潤、陽光城的成功經驗加持，陳凱是很多老板的座上賓，最后還是被陳錦石拿下。

據說為了請陳凱，陳錦石是三顧茅廬。

第一次見面，陳凱開價很高，陳錦石二話沒說答應了。

第二次見面，陳凱提出要帶自己的團隊，陳錦石也同意了。

第三次見面，陳凱說要改革中南的管理體系，陳錦石沉默了很久，最后說："你來了，就按你的路子走。"

2016年2月，陳凱參加中南全國培訓大會，一年半后，他成為中南置地董事長。

事實證明，陳錦石押對了寶。

中南建設在2018年的銷售額定格在1520億，同比增長58%，首次進入全國TOP20。

2020年巔峰來臨，中南建設銷售額2238億，全國排名第14。

那一年的福布斯富豪榜上，58歲的陳錦石以140億身家成為南通首富。

03

2020年8月20日，住建部和央行召集12家房企開會，一份叫做"三道紅線"的文件擺在了陳錦石面前。

剔除預收款后的資產負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現金短債比不得小于1。

踩中三條紅線的企業，有息負債規模不得增加。

陳錦石看完沉默了，因為中南三條全中。

"給我們一年時間調整。"會后，陳錦石對高管們說。

但他心里清楚，高周轉模式下的中南，就像一輛高速行駛的列車，想要急剎車談何容易。

此時的中南，總負債2100億，其中有息負債超過500億。

為了沖規模，中南在2019-2020年拿了大量高價地，土地儲備超過3000萬平方米，需要大量資金開發。

不過最讓市場浮想聯翩的是，昔日的明星職業經理人陳凱，也在2020年2月離開公司，接替他職位的是陳錦石的女兒陳昱含。

陳凱是嗅到什么風聲了嗎？要不然為什么會跑路？

盡管在對投資人的回復中，官方表示陳凱并未完全離開，劃定的發展路線也沒變，但市場已經變了。

高周轉最怕的就是市場降溫。這場游戲類似于在雪坡上滾雪球，下坡時候，高周轉能以高效滾得一個最大的雪球。

可是如今雪球滾到上坡路，后面該怎么辦？

2021年二季度開始，全國樓市急轉直下，中南高周轉時期重倉的三四線城市首當其沖，房價開始松動，成交量腰斬。

這一年中南建設凈利潤報虧33.82億，是公司成立34年來首次出現虧損。

"陳凱的高周轉害了中南。"有人開始翻舊賬。但誰都知道，中南早已經沒有了退路。

為了化債，中南建設開始出讓旗下資產，包括各類地產和建筑業務，2022年上半年就減少了109億債務，但樓市的持續低迷，注定無法從根本上改善財務。

2021年之后的三年，中南建設累計虧損170億。陳錦石，這位昔日的南通首富，短短四年直接就從風光到險灘。

資本市場對房地產企業的清算也在持續，2023年共有12家房企從A股和H股退市。

持續虧損，股價自然“跌跌不休”，中南建設終于也走到了這一天。

在上市15年后的2024年7月，中南建設因股價連續低于1元被深交所強制退市。

曾被陳錦石寄予厚望的戰略投資和“白衣騎士”，終究是只開花不結果。

04

中南建設的銷售額，在十二年間畫了條拋物線。

從2013年的156億元一路攀升至2020峰值的2238億元，再跌落至2024年的175億元。

兜兜轉轉，似乎又回到了原點，但債務卻沒有回頭路。

作為南通首個一站式大型購物中心和南通商業核心地標的中南城，盡管改名為大有境，卻逃不過被拍賣的命運。

一同被擺上拍賣貨架的還有海門大有境和海門彩虹漾。

整個常樂鎮現在都知道陳老板現在欠了一屁股債，具體有多少，有人說得很玄乎，說是有幾百個億。

但盡管如此，去年除夕夜中南建設的煙花也沒有停，雖然只是象征性地放了一會就結束了。

在法律層面，陳錦石已經成了一名被限制高消費的“老賴”。

有很多人說，現在的陳錦石哪都沒去，就在常樂鎮老家睡覺散步，偶爾還會看熟悉的人打牌，像極了一個普通老百姓，一切似乎又回到了1988年的模樣。

有人因他發家致富，有人因他負債累累，有人對他感恩戴德，有人恨他咬牙切齒。

從身價千億到負債累累，對于陳錦石來說，或許只是一個“黃粱一夢終須醒，鏡花水月總是空”。