上海官宣“好房子”新政：17項舉措如何影響租賃房？附政策原文

快訊背景：2025年9月26日，上海市規劃與自然資源局正式印發《關于進一步促進本市住宅品質提升的規劃資源若干意見》，標志著上海版“好房子”標準全面官宣。

該政策旨在統一此前各區執行不一的住宅建設標準，尤其對陽臺尺度等關鍵指標進行明確規范，以系統性提升住宅規劃設計質量和居住舒適度。

01

便民商業促便利

新政策鼓勵在住宅小區出入口或沿街區域設置便民商業公共服務設施，如超市、餐飲、娛樂場所，以豐富臨街公共服務功能，增強慢行網絡與開放空間活力。具體而言，在單一住宅組團用地（Rr）地塊內，若已滿足規劃及土地出讓合同約定的社區公共服務設施配建要求，可額外沿城市生活性街道增設對外開放的文化、娛樂、商業設施。新增計容建筑面積幅度控制在項目總面積的1%至3%之間，經評估后通過補充合同并補繳土地價款的方式落實。

02

建筑限高助舒適

為優化住宅層高與空間體驗，政策允許在道路轉角、重點區域及城市設計重要節點局部提高建筑高度。具體標準為：建筑高度50米及以下者可提高不超過7米，50米以上者提高不超過11米。提高部分的水平投影面積占比不超過地塊住宅標準層投影總面積的30%。相關高度調整需在實施深化階段具體落實。

03

外立面材升品質

住宅外立面若采用干掛石材、金屬、陶板等高品質材料，其飾面層建筑面積可不計入容積率。建設單位需在申報圖紙中提供設計詳圖，施工階段通知測繪單位跟測，并在“多測合一”測繪報告中明確飾面層面積。建筑間距則以兩棟建筑外墻完成面為基準起算。

04

架空空間增共享

多高層住宅底層設置的架空層、風雨連廊若用于通道、景觀小品、居民休閑等公共用途，其建筑面積不計入容積率。架空層凈高不宜低于3米，且這些共享空間不得圍合封閉、改作他用或出售，以確保其公共性與開放性。

05

陽臺設計巧規劃

陽臺設置需兼顧功能與美觀，每戶陽臺水平投影總面積不得超過該戶型建筑面積的10%，且最大不超過16平方米（戶型建筑面積小于80平方米時，陽臺面積不超過8平方米）。每個陽臺進深不超過1.8米。符合上述條件的陽臺（含封閉式陽臺）按水平投影面積的1/2計入容積率，超出部分則按全面積計算。

此外，沿公共綠地、廣場、河流、風貌街道等特定區域，可設置一個進深不超過0.75米、寬度不大于3米的開敞式陽臺，該部分不計入容積率、可售面積及戶型陽臺面積占比。

URI觀點：

上海此次住宅品質提升政策的出臺，不僅細化了對建筑設計、公共配套、空間利用等方面的技術要求，更體現出城市規劃從“量”到“質”的轉型意圖。通過統一標準與鼓勵創新相結合，該政策有望推動住宅項目在功能性、美觀性與社區活力上的整體躍升，為未來城市居住環境樹立新標桿。

此外，URI認為該《意見》將直接住房租賃有四：

?提升租賃住房品質：意見的17項舉措涵蓋城市設計、社區環境等方面，租賃住房建設或改造可參照，從而提高整體品質；

?影響租賃住房供應：意見鼓勵設置便民商業設施，符合條件可獲額外計容建筑面積，可能促使開發商增加租賃住房供應；

?規范保障性租賃住房建設：意見適用于除農村自建房外的住宅項目，保障性租賃住房等可參照執行，有助于規范其建設標準；

?促進租購并舉：提升住宅品質為居民提供更好居住體驗，推動租購并舉制度落實，促進住房租賃市場健康發展。

附原文：

內容來源：公開信息 URI復核整理

撰文: URI研究中心

內容審核:韓曉

內容復核:木兮

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