知名專家言論！房價下跌，最受傷的不是有錢人，而是普通老百姓？

中國房地產，到底該往何處去？

1

“房地產是撼動宏觀經濟的震源”

最近，有篇文章火了，標題一看就非常勁爆：

《房地產是撼動宏觀經濟的震源》。

這篇文章其實是一個問答記錄，是趙燕菁對某媒體人一系列采訪問題的答復。

趙燕菁是誰？公開資料顯示，趙燕菁是廈門大學建筑與土木工程學院、經濟學院和王亞南經濟研究院雙聘教授，曾任廈門市規劃局局長、廈門市規劃委員會主任，中國城市規劃設計研究院副總規劃師。

更直觀一點說，業內公認中國有兩位學者型官員對房地產的理解非常獨到，一位是黃奇帆，另外一位就是趙燕菁。

這位知名房地產研究學者，在這樣一篇勁爆的文章里講了什么？文中的核心觀點，我替大家梳理了一下。

1、什么是土地財政？所謂土地財政其實只是地方政府的財政，準確講，就是擁有土地出讓權和規劃權的那一級政府。

2、房地產救“量”還是救“價”？房地產要“止跌回穩”，首先就必須放棄數量目標，盡快制止新增供地流入市場，已經過剩的不動產要盡快贖回。那些繼續靠賣地融資、還債、發工資的操作，都是和中央經濟工作會議要求從增量擴張向存量提質的戰略背道而馳。

3、房價下跌誰最吃虧？房價下跌最吃虧的不是有錢人，而是普通老百姓。中國城鎮居民的住房擁有率為96.3%，農村居民的住房擁有率為94.8%；中國城市家庭住房資產在家庭總資產中占比 77.7%，遠高于美國的 34.6%。在普通老百姓資產負債表里，住房擁有率和價值遠超其他資產價值。中國家庭財富的這一特征，決定了股市上漲會加大貧富差距，房地產上漲則會縮小貧富差距——那種認為房價下跌有利于大多數人的直覺是錯誤的。

4、既要穩房價、又要讓買不起房的人住有所居，房地產如何轉型？建立市場歸市場、保障歸保障的“雙軌制”。首先，要實現“雙軌制”必須盡快扭轉對房價的錯誤認識。要明確提出房價的上漲不是壞事，而是好事！其次，要徹底區隔商品房和保障房市場。第三，在存在大量商品房庫存甚至爛尾的今天，保障房最好的來源不是新建，而是回購過剩的商品房。第四，接手爛尾項目不是救企業，而是救銀行。

5、房地產還行不行？房地產在中國的資產負債表里權益項里占有最大的份額。但前提是這些權益必須有流動性——隨時可以在資本市場變現。只要能做到這一點，房地產就依然是資本生成的主要信用來源，其在宏觀經濟中的角色就和美國的股票市場一樣，必然是中國經濟的發動機。

6、這一輪房地產調控是否合理？在城市化轉型的階段，房地產調控絕對是必要的，市場不會自發轉向新的增長階段。真正問題是調控的方向搞反了。更大的錯誤，是將打壓房價作為房地產調控目標。調控是必要的，但錯誤的調控還不如沒有調控。沒有這一輪調控，宏觀經濟至少不會比現在更差。

縱觀趙燕菁教授的這些觀點，不難發現，他的核心思路是：中國房價不能下跌，還應該繼續上漲。因為房地產在中國的資產負債表里權益項里占有最大的份額，房價上漲，貧富差距縮小，經濟重新恢復活力。

乍一聽好像有點道理，但細想一下，趙燕菁的觀點，真的能站得住腳嗎？

2

寒冬仍在

趙燕菁的急切可以理解。

作為知名房地產專家，他明白這個行業正在經歷什么。國家統計局發布的《2025年1-8月份全國房地產市場基本情況》顯示，地產行業依舊處在寒冬。

看需求端：

1-8月，全國新建商品房銷售面積5.73億平方米，同比下降4.7%；住宅銷售面積4.81億平米，同比下降4.7%；同期新建商品房銷售額5.50萬億元，同比下降7.3%。

看供應端：

1-8月，全國房地產開發投資額為6.03萬億元，同比下降12.9%；其中，住宅開發投資額4.64萬億元，同比下降11.9%。同期房屋新開工面積為3.98億平方米，同比下降19.5%。從土地成交來看，8月300城住宅用地成交規劃建面同比下降25.6%，土地出讓金同比下降31.1%。

如果把時間再拉長一點，這個數據更夸張。

根據粵開證券首席經濟學家羅志恒團隊的數據，相比于2021年，2024年中國商品房銷售面積、銷售額、房地產投資、房企到位資金分別降了39.6%、43.1%、27.1%和46.5%，但待售面積卻增加了47.6%。

到了2025年上半年，同樣是和2021年相比，中國商品房銷售面積、銷售額、房地產投資、房企到位資金分別降了42.4%、49.1%、30.4%和51.2%，但待售面積上升了50.6%。

▲圖源：持志以恒2020

從庫存來看，全國商品房可售庫存仍處高位。截至2025年6月末，全國待售商品房面積7.69億平方米，創歷史同期新高，同比增長4.1%；狹義庫存去化周期為26.7個月。

也就是說，如果一直按照這個去化速度，哪怕不再建新房，光是賣完庫存房子，就需要26.7個月。

如此局面之下，曾經的GDP增長極，已經變成了“拖油瓶”。

數據顯示，中國房地產業增加值在2021年達到峰值的9萬億元，隨后于2022—2024年連續三年下行，占GDP比重也從2020年高點的8.3%回落至2024年的6.3%。

更關鍵的是，房地產業對GDP增長的拉動由正轉負，2021-2024年分別為0.34、-0.23、-0.05、-0.12個百分點。

▲圖源：持志以恒2020

這直接影響了地方的“錢袋子”。2021年，全國土地出讓收入達8.71萬億元，土地出讓收入相當于一般公共預算與政府性基金預算收入之和的比重（即“土地財政依賴度”）達35.9%。

到了2024年，全國土地出讓收入為4.87萬億元，近乎腰斬；全國土地財政依賴度也下降至17.3%。

看著房地產過去的如日中天和如今的久治不愈，趙燕菁們十分惋惜，進而得出推論：只要房價繼續上漲，經濟就能重新恢復活力。

但，真的是這樣嗎？

3

房價能不能繼續漲？

房地產重不重要？當然重要。

一個現實是，房地產仍然是我們的支柱行業。華泰證券曾做過一個統計，綜合來看，目前我國房地產貢獻了約20%的GDP、約40%的財政收入、約20%的社融存量、構成約60%的家庭資產。

而且，房地產還被稱為“周期之母”，無論在發展中國家，還是在發達國家，房地產都發揮著巨大的作用。在中國，房地產投資占全社會固定資產投資的四分之一，全國房地產市值約430萬億，一度是GDP總量的3.5倍左右，是股市市值的5倍。

龐大的體量背后，是無數上下游產業的存亡。此前恒大出事后，上市公司中就出現一個特殊群體：恒大受害股。這個群體規模龐大，A+H股就有超過30家。它們有的是供應商，有的是股東。有做地產的，有做家具的，有做涂料的，有做瓷磚的，也有賣酒的……

房地產上下游，涉及建筑、建材、家電、家具以及金融、商務服務等行業，直接或間接吸納了大量就業人口。數據顯示，2024年末，全國從事建筑業的農民工數量約4300萬人，建筑業農民工占全部農民工人數的比重仍高達14.3%。

既然如此重要，房價能不能繼續大漲？可以明確地說，概率非常小。

一個無法回避的現實是，中國的房子已經夠多了。在此前的一檔財經節目中，黃奇帆給出過一組數據——1990年，中國1年新建房產面積是1000萬平方米；2017年，這個數字變成了17億平方米。27年間，中國房產商新建的房子面積，增長了170倍。

根據黃奇帆的數據，時至今日，中國城市人均住房面積早已達到了50平方米，而在全世界發達國家里，人均50平方米就是天花板。

新建面積還可以控制，已經建好的，賣不出去就成了庫存。

根據申萬宏源的數據，早在2014年10月份的時候，全國房地產中期庫存創下22億平米的新高。直到后來棚改貨幣化、歷經52個月的去庫存，2018年末這個數據才降到15億平米。

2022年的時候，一個叫做防城港的城市，商品房去化周期竟高達152個月。什么概念呢？如果一直按照這個去化速度，哪怕不再建新房，光是賣完庫存房子，防城港就需要——12年零7個月。

這個時間跨度，在不留級的情況下，一個小孩可以讀完6年小學+3年初中+3年高中，人家都上大學了，防城港的庫存房子還沒賣完。

時至今日，中國的城市化率已經來到65%，基本上也沒多大空間了。更關鍵的是，人們不愿意生孩子了。沒有源源不斷的新增人口，誰來買房？

有人可能會說，不是可以“漲價去庫存”嗎，像2015年那樣，再來個棚改貨幣化？

但歷史已經證明，到頭來，“漲價去庫存”不僅沒有去掉房企的杠桿，反而讓它們走向了另一個極端。典型的就是恒大，去杠桿的五年里，恒大的負債反而增長了1.36萬億，增長了兩倍多。

作為一種商品，房子終究還是要回歸供需關系。

4

尾聲

房價為什么不能繼續大漲？背后還有著更深層的原因。

很多人沒有意識到，銀行才是房企的最大債主。前銀保監會主席郭樹清就曾提到，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業。

作為房地產的“最大債主”，銀行不希望房價大起大落。漲得太猛，房企要擴張，就要多借錢，負債表就會坐上火箭，風險很大；跌得太猛，就更要命了，看著房子價值不斷縮水，房企的業績發愁，房奴們更是有可能斷供，最后的爛攤子，都丟給了銀行。進一步來看，銀行的壞賬，最后還是國家買單。

根據高盛數據，早在2019年，中國住宅和開發商庫存總額達到了52萬億美元，是美國住宅市場規模的兩倍，甚至超過了整個美國債券市場。

天下苦高房價久矣。房價一直漲、炒房客橫行、產業結構畸形、年輕人不愿意生孩子……房地產逐漸變成一個擊鼓傳花的財富游戲。

試想一下，當年輕人都被樓市捆綁，掏空6個錢包，花光數百萬積蓄，只為換來一堆昂貴的鋼筋水泥時，這到底是誰的悲哀？

有人可能要問，房價不漲，地方的錢從哪里補上缺口？在筆者看來，房地產稅是一個很好的出口。開征房地產稅，既不加大實體經濟的壓力，又能給地方財政一個嶄新的稅收源頭。

龐大的存量房市場，就是地方最佳的“長期飯票”。央行調查報告顯示，我國城鎮居民家庭七成財富都是房產，住房擁有率為96%。其中，有三套及以上住房的占比為10.5%。

這個問題落實了，中國房地產才算迎來了真正的新時代！