土拍速遞｜中建智地+未來科學城26億競得北京昌平宅地，天通苑板塊時隔八年再迎宅地成交

北京市昌平區北七家鎮歇甲莊村組合地塊順利完成出讓，中建智地與北京未來科學城組成的聯合體以 26.01 億元底價競得。

◎ 文 / 馬千里

10月28日，北京昌平區北七家歇甲莊村地塊出讓，地塊位于天通苑東側，如期由中建智地+未來科學城以26.01億元的底價競得。

昌平區天通苑板塊上一次有宅地出讓，還是2017年天通苑北側的共有產權房項目，由未來科學城溢價27%競得，成交樓板價為2.3萬元/平方米。

歇甲莊村地塊位于昌平區北七家鎮，距離天通苑東站約2公里，是該村莊A、B、C三個組團地塊中首個進入開發環節的地塊。該地塊綜合容積率1.65，共包含6宗子地塊，其中2宗為住宅用地（屬于A地塊規劃的5個住宅類子地塊中的0038、0046號），容積率分別為2.0和2.1，合計用地面積4.41公頃，規劃建筑面積9.1萬平方米，建筑限高均為60米；剩余4宗地塊需由競得人完成代建，建成后無償移交相關部門。

從開發主體來看，根據2024年12月政府相關部門回復，歇甲莊村土地一級開發項目原主體為中港公司。經昌平區政府批準，該項目擬變更主體，其中項目主體調整為昌平區綜合事務中心，實施主體調整為北京未來科學城置匯建設有限公司。

該地塊出讓起拍總價為26億元，住宅部分起拍樓板價2.85萬元/平方米。最終由中建智地與未來科學城組成的聯合體以底價競得，出讓流程順利完成。

此次出讓后，歇甲莊村A組團仍有3宗住宅類子地塊（0034、0037、0039號）未掛牌。這3宗地塊合計用地面積4.2公頃，對應規劃建筑面積8.7萬平方米；鑒于路網分布與地塊自然分隔的特點，預計將分三宗獨立地塊進行出讓開發。

該地塊距離17號線天通苑東站約1公里，未來可通過換乘18號線，連接望京、西三旗、上地及中關村軟件園等重要就業區域，交通通勤便利性較強。教育與商業配套方面，主要依賴歇甲莊村規劃新建資源，其中A組團規劃的教育類地塊位于本次出讓地塊東南側，用地面積2.81公頃，同時也是A組團內面積最大的一宗子地塊。生態資源上，地塊周邊分布有清河、溫榆河公園等，可滿足居民日常休閑需求；不過需注意的是，地塊周邊城市界面相對老舊，處于歇甲莊拆遷安置房片區，且東北側瀝青廠雖已著手搬遷，但其原有影響仍需相關部門進一步評估。

從區域樓市情況來看，該地塊所處的天通苑以東片區已超過十年未進行住宅類地塊招拍掛出讓，目前區域內尚無同質新房在售。距離地塊最近的二手房為2公里外的天通苑小區，該小區入市已超30年，屬于超級剛需大盤；結合區域市場行情，業內預計該地塊未來新房均價將達到5萬元/平方米左右。

至于地塊南側及西南側超過2公里處的望京國譽府、潤澤御府均為高端項目，與該地塊定位存在明顯差異，不具備直接可比性，其售價分別約為8萬元/平方米、11萬元/平方米。

延伸閱讀：2025年北京加速推進城市更新項目

當前，中央正加快推進城市高質量發展，在此背景下，2025年以來北京城市更新工作也進入加速推進階段。從城市更新類專項債投資數據來看，2025年前三季度，北京已有77個城市更新項目獲得專項債融資，融資總額達593億元，這一數據已超過2024年全年117個項目592億元的融資總量，充分體現出今年北京城市更新項目融資推進的顯著成效。

從融資項目規模分布來看，2025年大規模融資項目數量也實現了明顯增長。截至目前，2025年單項目融資超過10億元的情況已有26次，對應融資總額合計427億元；而2024年全年單項目融資超過10億元的次數僅為11次，合計融資總額292億元，兩者對比可見今年北京城市更新項目在規模化推進上的突出進展。

大量城市更新類項目的持續推進，也為北京土地市場帶來了積極影響。隨著城市更新工作的深入，眾多棚改相關項目逐步入市，為土地市場補充了大量優質增量地塊。以今日出讓的歇甲莊地塊為例，該地塊正是依托歇甲莊村舊改工作，通過土地整備形成的新增一級土地開發用地，成為城市更新與土地市場良性互動的典型案例。

從整體項目布局來看，按專項債融資清單統計，2025年北京共有36個百億級城市更新項目正在持續推進，這些項目涉及總投資額達6900億元，經測算預測總收益約7947億元。此類大體量城市更新項目的推進，不僅對居民生活品質提升起到重要支撐作用，持續改善居民居住環境與生活配套；同時也為城市經濟發展注入了強勁動力，助力經濟實現持續穩定增長；此外，還為北京房地產市場的健康發展提供了更多穩定性，有效降低市場波動風險，并為開發企業帶來了一批安全邊際更高的投資機會，推動房地產行業向高質量發展轉型。

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