關鍵時刻！合生接管珠光集團地產項目

拉兄弟一把。

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

朱氏家族正在醞釀一次重大重組。

“珠光集團的所有地產項目都將移交給合生創展。”11月3日，一位知情人士告訴中國房地產報記者，珠光集團旗下的瀝滘村改造項目、金融城壹號、云山壹號等項目已在移交中，由合生創展代管代建。

據了解，今年上半年就有市場消息稱合生創展打算接手珠光集團的部分項目，原因是后者的流動性壓力與日俱增，急需外部資金支援。截至6月末，珠光控股的銀行及其他借款約144.8億港元，其中98.1%須在一年內償還，而其現金及銀行結余僅約0.16億港元。合生創展的資金也不寬裕，但畢竟兩家公司的創始人是親兄弟，關鍵時刻，朱孟依還是想拉弟弟一把。

針對接管珠光集團地產項目的傳聞及相關細節，合生創展相關人士未予置評，僅表示：“以公告為準。”

朱家老二接了老三的盤

珠光集團是廣州最早參與城市更新的房地產企業之一，由朱氏三兄弟中的老三朱慶凇（又名朱慶伊）創立于1996年。根據公開信息，珠光集團參與的城市更新項目有20多個，總面積超2000萬平方米，產值高達5000億元以上。2009年，該公司分拆地產板塊——珠光控股在香港上市。

老二朱孟依執掌的合生創展是中國首家銷售規模突破100億元的房地產企業，乃“華南五虎”之一。老大朱拉依創辦的新南方集團在發展初期也是以房地產為主業，目前已轉型大健康產業。

在房地產的黃金時代，朱氏三兄弟都曾登上胡潤百富榜，一度傳為美談。

對于這次兩家公司的業務重組，此前廣州業內并無風聲傳出，而珠光集團內部員工也是從一則人事變動文件中窺見端倪。據悉，10月23日，珠光集團發布管理層調整通知，宣布朱慶凇的女兒朱榕榕不再擔任聯席總裁，就此離開管理崗位，原總裁劉捷調任董事局副主席，而董事局主席朱慶凇則兼任總裁一職。接班人離場這一不同尋常的調整，為后續的重大事件埋下了伏筆。

據中國房地產報記者了解，幾個月前，朱慶凇就向朱孟依求援，希望后者接手瀝滘村改造項目。當時，該項目雖然已引入中信城開，但增量資金遲遲未到位，項目的后續建設無法順利推進。

兩家公司之前也曾做過類似交易。5年前，珠光控股因資金壓力將廣州火村改造項目的部分權益轉讓給了朱孟依旗下企業，獲取了30多億元流動資金。

業內本以為，朱氏兩兄弟還會重演過去的劇情，沒想到這次他們玩了把大的。據一位接近珠光集團的知情人士透露，合生創展未來將全盤接手珠光集團的地產項目，目前對外的名義是代管代建。其中，瀝滘村改造項目已經簽了合作協議，合生創展派了團隊進場，營銷條線正在給珠光·海珠新城剩余未售貨量重新定價。

兩家公司現金短債比都低于1

朱慶凇走到這一步也是為形勢所迫。今年上半年，珠光控股實現營業收入14.66億港元，同比增長102.64%，歸屬股東凈利潤虧損2.13億港元，同比收窄。0.16億港元的現金水平無法覆蓋約142億港元的短債。

在9月底的一份公告中，珠光控股表示與貸款人對未償還貸款（超過30億港元）進行積極溝通，貸款人表態不會要求其即時還款。控股股東亦表示愿意繼續向該公司提供不少于12個月的財務支援，用于償還到期負債。此外，珠光控股還在與七名貸款人商討為若干現有銀行及其他借款進行再融資。

改善財務狀況方面也有進展，截至8月底，珠光控股已就6個城市更新項目成功收回超0.23億港元，城市更新項目新合約總值超0.48億港元。

但上述舉措并不足以解決資金短缺的燃眉之急。不少員工反映珠光集團已拖欠超過20個月的工資，部分已售項目收樓延遲或無法辦理房產證，在售項目也有不少產品處于被抵押狀態。僅憑朱慶凇自身的努力，很難扭轉困局。

相較而言，合生創展的境況好一些，但也談不上樂觀。今年上半年，合生創展實現營業額64.71億港元，同比減少53%，股權持有人應占虧損為17.32億港元，同比由盈轉虧。截至6月底，該公司的現金及銀行結余約84.25億港元，同比減少26%。借款總額為754.96億港元，其中1年內到期的借款約269.3億港元。現金同樣覆蓋不了短債。該公司透露，截至6月底，就短期及長期銀行貸款取得約1925.7億港元的銀行信貸額，其中1222.3億港元仍未被動用。

今年4月份，惠譽已將合生創展的評級從“B”下調至“CCC-”，認為該公司的流動性狀況已經惡化，能否償還或再融資2025年到期的250億港元貸款存在不確定性，且其未按原定還款日期償還9億港元的若干借款，觸發了違約事件。

截至目前，珠光集團及合生創展均未披露具體的合作方式。僅從業務層面來看，珠光集團待售物業貨量主要集中在廣州地區。而廣州雖然是合生創展的發家地，但其銷售比重已經逐漸被上海、北京超越。上半年，該公司在上海共有14個在售項目，合約銷售額占了總銷售額的48%，北京及天津共有16個在售項目，銷售額占比為28%，廣州及惠州雖有23個在售項目，但銷售額占比只有24%。若能從珠光集團手上獲取廣州的可售資源，對合生創展提升大灣區的銷售占比將有一定幫助。

珠光控股的收入主要來自物業發展、項目管理服務、物業投資及酒店營運，上半年，物業發展分部占了收入總額的六成。被合生創展接管的地產項目是否涉及股權轉讓，將深刻影響該公司的營收結構和規模。