謝逸楓：中國房地產(chǎn)何時止跌回穩(wěn)？2026年？2028年？2030年？

文/謝逸楓

11月14日，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前10月全國新建商品房銷售面積7.1982億平，同比下降6.8%，降幅比上月擴大1.3%。其中住宅銷售面積6.0272億平，同比下降7.0%，降幅比上月擴大1.4%，說明市場降溫加劇，處于下行、探底的調(diào)整期。

前10月全國商品房銷售額6.9017萬億元，同比下降9.6%，降幅比上月擴大1.7%。其中住宅銷售額6.0687萬億元，同比下降9.4%，降幅比上月擴大1.8%。說明目前房地產(chǎn)市場尚未止跌回穩(wěn)，二手房市場對新房沖擊大，以價換量是主流。

筆者認為，宏觀經(jīng)濟下滑，房地產(chǎn)下降不可避免。不管是固定資產(chǎn)投資、出口、消費方面，都出現(xiàn)負增長、增速回落，其中固定投資中的房地產(chǎn)下降幅度最大，其次是出口在搶出口窗口期后出現(xiàn)增速下降，消費在刺激之后出現(xiàn)增速下降。

目前房地產(chǎn)市場未“止跌回穩(wěn)”，不僅未達到市場止跌預(yù)期，也沒有鞏固回穩(wěn)態(tài)勢，關(guān)鍵是下行趨勢進一步惡化，指標下降、部分核心指標降幅加大，總體改善不明顯，分化嚴重，處于降溫加快、震蕩下行、探底的筑底調(diào)整階段。

房地產(chǎn)最大的問題，首先是預(yù)期和信心差。其次是房價、銷售面積和銷售額的下降幅度擴大。再次債務(wù)重組困難、交房難度加大、房企資金狀況惡化、國房景氣指數(shù)下降擴大。最后房地產(chǎn)下降加劇，止跌回穩(wěn)的動能減弱，政策堵點未打通。

筆者認為，目前全國房價處于探底、止跌的筑底調(diào)整階段，單月房價跌幅擴大，總體往改善的方向邁進，但沒有明顯的止跌效果。2025年1月-10月，全國新建商品房銷售均價9588元/㎡， 同比下降3.0%， 降幅較1月-9月擴大了0.5%。

10月單月，全國新建商品房銷售均價為9723元/㎡， 同比下降6.8%， 降幅較9月擴大5.4%。毫無疑問，高基數(shù)、房企以價換量、市場結(jié)構(gòu)性的因素，10月單月全國新建房價擴大的主要原因，剔除結(jié)構(gòu)性的因素，房價下跌幅度更大。

未來全國房價止跌反彈，依然需要更強更猛的政策刺激。一方面是實體經(jīng)濟需要房地產(chǎn)的企穩(wěn)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為影響經(jīng)濟復(fù)蘇的關(guān)鍵。另一方面是房地產(chǎn)的庫存、供需關(guān)系、房地產(chǎn)風(fēng)險的平衡、化解，需要更強更猛的政策刺激。

只有實體經(jīng)濟復(fù)蘇、居民收入增加、房價上漲，房地產(chǎn)風(fēng)險（土地與商品房高庫存、結(jié)構(gòu)性供應(yīng)過剩、房企交房逾期與爛尾樓、房企銷售回款枯竭及債務(wù)違約與現(xiàn)金流危機、供應(yīng)鏈危機、信心與預(yù)期弱）才能漸漸化解。

筆者呼吁，國家馬上出臺4萬億-10萬億強刺激計劃；取消商業(yè)地產(chǎn)限制措施、下調(diào)房貸首付及利率、稅收減免；打通城市更新貨幣化安置、收儲存量商品房和收回閑置土地的政策堵點、融資限制，暫停三道紅線和房地產(chǎn)貸款集中制。

當前市場止跌特征為結(jié)構(gòu)性、城市分化、一二線區(qū)域強城市弱復(fù)蘇，總體止跌、企穩(wěn)的根基尚不穩(wěn)固，反彈的條件不具備，依然處于核心城市、核心區(qū)域止跌、底部修復(fù)、邊際改善階段。鞏固房地產(chǎn)市場止跌、回穩(wěn)成效，需政策持續(xù)發(fā)力。

高能級一二線熱點城市、核心區(qū)域、核心板塊保持一定的熱度，新房與二手房市場存在分化，二手房強于新房。銷售嚴重分化，央國房企銷售強于民企。土地市場分化，熱點城市強于其他城市。毫無疑問，分化將貫穿2025年-2026年。

筆者認為，房地產(chǎn)市場總體要實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，預(yù)計在2028年完成，2029年-2030年實現(xiàn)增長反彈，主要是供需關(guān)系和基本面及預(yù)期和信心、收入的修復(fù)期決定的。房價將率先在2026年-2027年完成止跌回穩(wěn)，之后是銷售額、銷售面積。

對于中國房地產(chǎn)何時止跌回穩(wěn)的預(yù)測，一種觀點認為中國房地產(chǎn)下行周期可能在2025年第二季度觸底，另外一種觀點認為2025年中國房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，會形成未來發(fā)展新階段的起點。因此，這二種觀點可以排除在外。

一種觀點認為房地產(chǎn)市場供需情況已經(jīng)有所改善，調(diào)整比較充分。預(yù)計2026年市場有止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)，有望見底企穩(wěn)，與GDP增長目標5%左右的經(jīng)濟環(huán)境相協(xié)調(diào)。另一種觀點認為2026年主要城市基本可以，三四線城市需要時間要長一點。

一種觀點認為房地產(chǎn)市場今2025年有望逐步趨穩(wěn)，但正式趨穩(wěn)或?qū)⒁?026年。另外一種觀點認為從二手房成交占比、租金回報率、房價收入比看，房地產(chǎn)距離止跌回穩(wěn)并不遙遠，按照當前市場的調(diào)整節(jié)奏，預(yù)計2026年一二季度有望企穩(wěn)。

一種觀點認為中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場將在2026年下半年觸底，租金企穩(wěn)是判斷回暖的關(guān)鍵先兆。另外一種觀點認為從2024年開始房地產(chǎn)還需要3-5年（2027-2029年）時間進行20%-30%的調(diào)整。

統(tǒng)計局認為當前房地產(chǎn)市場還處在新舊模式轉(zhuǎn)換時期，轉(zhuǎn)型調(diào)整需要一定時間，這個過程中，部分指標會出現(xiàn)波動，對此要客觀看待。下階段要積極構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，堅持長短結(jié)合、標本兼治，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展。

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場雖有所波動，但政策成效仍在繼續(xù)顯現(xiàn)。當前房地產(chǎn)市場還處在新舊模式轉(zhuǎn)換的時期，轉(zhuǎn)型調(diào)整（止跌回穩(wěn)）需要一定時間，在這個過程當中部分指標會出現(xiàn)波動，對此要客觀看待。

當前房地產(chǎn)行業(yè)正邁入高質(zhì)量發(fā)展新階段。從大規(guī)模增量擴張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的過程中，行業(yè)難免遭遇庫存積壓、新舊動能轉(zhuǎn)換、價格體系重塑等陣痛與挑戰(zhàn)。在這一特殊歷史時期，更需客觀看待各項指標的階段性調(diào)整。

隨著房地產(chǎn)市場進入存量時代，二手房交易對新房替代效應(yīng)逐步增強,新房成交縮量也符合市場規(guī)律。在供求關(guān)系實現(xiàn)新平衡前，房價持續(xù)調(diào)整是市場規(guī)律的正常體現(xiàn)，當前穩(wěn)房價的“錨點”在于租售比與存貸款利率的匹配度

即得益于當前低利率環(huán)境，不少核心城市小戶型房源的租售比，已能覆蓋存款利率。在庫存壓力實質(zhì)性緩解前，未來較長一段時間內(nèi)，行業(yè)投資、開工、供地等指標理應(yīng)低于成交規(guī)模。因此，房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)短期內(nèi)不可能實現(xiàn)。

前10月房地產(chǎn)市場指標跌幅擴大，分別為投資額、新開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額、房價、房企到位資金、國房景氣指數(shù)。跌幅收窄為土地購置面積和土地購置金額，持平為施工面積，指標上漲為地價，指標好轉(zhuǎn)為庫存面積。

第一是供應(yīng)端，投資額跌幅擴大。前10月房地產(chǎn)開發(fā)投資7.3563萬億元，同比下降14.7%，降幅比上月擴大0.8%。住宅5.6593萬億元，同比下降13.8%，降幅比上月擴大0.9%。辦公樓2775億元，同比下降20.2%，降幅比上月擴大1.1%。

商業(yè)營業(yè)用房5211億元，同比下降11.2%，跌幅比上月擴大0.8%。其中辦公樓的跌幅最大，反映出企業(yè)需求的萎縮，市場嚴重供應(yīng)過剩。其次是住宅開發(fā)投資，一定程度上反映出房企不敢拿地投資，新開工、竣工的意愿差，住宅庫存大。

前10月房地產(chǎn)開發(fā)投資7.3563萬億元，同比下降14.7%，降幅比上月擴大0.8%。比2024年開發(fā)投資10.0280萬億元，同比下降10.6%，跌幅擴大4.1%。大跌幅度擴大，呈現(xiàn)投資未止跌回穩(wěn)，下行壓力加大，政策傳導(dǎo)到投資端減弱的趨勢。

樓市超預(yù)期下滑的強信號。前10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降14.7%，創(chuàng)2022年前4月同比下降2.7%以來最大的降幅，已經(jīng)連續(xù)下降43個月，達到3年7個月，超過上輪房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降的周期。

前10月住宅開發(fā)投資5.6595萬億元，同比下降13.8%，降幅比上月擴大0.9%。比2024年住宅開發(fā)投資7.6040萬億元，同比下降10.5%，跌幅擴大3.3%。開發(fā)投資同比累計已經(jīng)連續(xù)下降3年7個月（43個月），預(yù)計短期內(nèi)難改變下降趨勢。

前10月房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)生新的變化，供給端呈現(xiàn)不穩(wěn)定、萎縮下降、下降加快的信號。透露出房地產(chǎn)、投資情緒已經(jīng)有了一定程度的惡化趨勢，表明房地產(chǎn)的冬天沒有過去、房地產(chǎn)的風(fēng)險沒有化解。

背后主要原因是土地購置金額和購置面積及新開工面積、竣工面積跌幅大并長時間深跌，修復(fù)緩慢，房企資金狀況惡化和庫存高。2023年以來三大工程中的城中村改造、保障性住房建設(shè)緩慢，其中去庫存、保交房成為房企的首要任務(wù)。

按照分區(qū)域來看，開發(fā)投資跌幅最大的為東北地區(qū)，同比下降24.5%。其次是東部地區(qū)，同比下降16.8%。中部地區(qū)，同比下降12.9%。最后是西部地區(qū)，同比下降8.2%。按照物業(yè)類別看，開發(fā)投資跌幅擴大是因為住宅、商辦投資跌幅大。

按照物業(yè)類別投資看，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資好于上期，同比跌幅持續(xù)改善，住宅投資、辦公樓投資跌幅繼續(xù)擴大。其中住宅投資占總投資比重76.9%，與上期持平，說明住宅投資占開發(fā)投資比較大，呈現(xiàn)一枝獨秀的現(xiàn)象。

單月來看，10月開發(fā)投資5857億元（9月7397億元、8月6729億元、7月6922億元、6月1.04萬億元），同比下降23%（9月下降21.3%、8月下降19.5%、7月下降17.04%、6月下降12.9%），降幅較9月擴大1.7%，因施工、建安投資降幅擴大。

10月住宅開發(fā)投資4549億元（9月5664億、8月5174億元、7月5438億元、6月8039億元），同比下降22.9%（9月下降20.3%、8月下降19.1、7月下降14.1%、6月下降11.8%），降幅較9月擴大2.6%，表明投資改善需依賴銷售實質(zhì)性回暖。

第二是供應(yīng)端，施工面積跌幅持平。前10月房屋施工面積65.2939億平方米，同比下降9.4%，與上月持平，房屋施工面積連續(xù)下降3年10個月（46個月），說明房屋施工面積邊際改善、修復(fù)緩慢的趨勢不變，主要是拿地面積下降。

前10月房屋施工面積65.2939億平方米，同比下降9.4%，跌幅與上月持平。比2024年51.3330億平方米，下降13.1%的降幅收窄3.7%。毫無疑問，商品住宅施工面積的跌幅保持高位水平，與保交房持續(xù)加大、庫存高有直接的關(guān)系。

前10月房屋住宅施工面積45.5253億平，同比下降9.7%，跌幅與上月持平。辦公樓施工面積2.7672億平，同比下降5.7%，跌幅比上月收窄0.2%。商業(yè)營業(yè)用房施工面積5.6611億平，同比下降9.0%，跌幅比上月擴大0.1%。

主要是新開工面積的跌幅大、下跌時間長、收窄緩慢，商品房去庫存緩慢，房企拿地面積下降，房地產(chǎn)項目白名單和協(xié)調(diào)機制覆蓋有限。商品房銷售回款下降和融資困難的環(huán)境下，房企不敢大規(guī)模開工，保交房成首要任務(wù)。

第三是供應(yīng)端，新開工面積跌幅擴大。前10月房屋新開工面積4.9061億平，同比下降19.8%，跌幅比上月擴大0.9%。比2024年7.3893億平方米，同比下降23.0%的降幅收窄3.2%，連續(xù)下降4年10個月（58月），呈現(xiàn)邊際改善、修復(fù)放緩。

前10月住宅新開工面積3.5952億平，同比下降19.3%，跌幅比上月擴大1.0%。辦公樓新開工面積1209萬平方米，同比下降22.8%，跌幅比上月擴大0.5%。商業(yè)營業(yè)用房新開工面積3184萬平方米，同比下降21.4%，跌幅比上月擴大0.9%。

前10月住宅新開工面積3.5952億平，同比下降19.3%，跌幅比上月擴大1.0%。比2024年住宅新開工面積5.3660億平，同比下降23.0%的降幅收窄3.7%。新開工面積的跌幅擴大，與保交房放緩慢、房企拿地面積下降、銷售下降有關(guān)。

單月來看，10月新開工面積3662萬平，同比下降29.5%（9月下降14.4%、8月下降20.3%、7月下降15.4%、6月下降9.4%），同比降幅較9月擴大15.1%，絕對值處于2006年以來同期最低位。因前期拿地較少、庫存高，且當前房企以銷定產(chǎn)。

開發(fā)企業(yè)土儲縮量、資金承壓和高庫存持續(xù)抑制新開工需求，短期仍將處于收縮階段。在政策協(xié)同下，隨著好房子供應(yīng)、城市更新項目和保障性住房建設(shè)提速，預(yù)計未來新開工和竣工規(guī)模有望低位走穩(wěn)，但短期難改下降趨勢。

按照供求關(guān)系的市場規(guī)律看，大幅度且持續(xù)的新開工面積下降將對未來2年-3年的房屋供應(yīng)產(chǎn)生直接影響，出現(xiàn)供小于求的現(xiàn)象。這將導(dǎo)致未來一段時間新房供應(yīng)規(guī)模維持低位，部分庫存低的熱點城市，將可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供應(yīng)短缺現(xiàn)象。

房企的經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、債務(wù)風(fēng)險、庫存風(fēng)險、交房風(fēng)險、融資困境尚未解除，市場信心和預(yù)期及供需關(guān)系、房地產(chǎn)市場的基本面修復(fù)過程拉長。目前房地產(chǎn)市場處于止跌階段。長期看，構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式成為必然趨勢。

第四是供應(yīng)端，竣工面積跌幅擴大。前10月房屋竣工面積3.4861億平，同比下降16.9%，跌幅比上月擴大1.6%，比2024年房屋竣工面積7.3743億平，同比下降27.7%的降幅收窄10.8%，連續(xù)下降1年10個月（22個月），表明保交房壓力大。

前10月住宅竣工面積2.4866億平方米，同比下降18.9%，跌幅比上月擴大1.8%。辦公樓竣工面積1208萬平方米，同比增長17.2%，漲幅擴大0.7%。商業(yè)營業(yè)用房竣工面積2454萬平方米，同比下降16.0%，降幅比上月擴大1.4%。

前10月住宅竣工面積2.4866億平方米，同比下降18.9%，跌幅比上月擴大1.8%。比2024年住宅竣工面積5.3741億平方米，下降27.4%的降幅收窄8.5%。毫無疑問，房地產(chǎn)項目白名單覆蓋范圍有限和銷售回款緩慢，保交樓壓力大。

單月來看，10月竣工面積3732萬平，同比下降28.2%（9月同比增長1.5%、8月下降21.4%、7月下跌29.4%、6月下降1.7%），環(huán)比9月下跌29.7%。說明商品房去庫存速度放緩，當前房企發(fā)展戰(zhàn)略為以銷定投、以銷定產(chǎn)。

2021年下半年以來新開工明顯縮量，累計同比持續(xù)負增長，按照2-3年的工程進度來計算，竣工將延續(xù)周期性的縮量，預(yù)計2025年竣工面積將持續(xù)出現(xiàn)負增長。前期房企拿地減少、庫存規(guī)模較高、銷售未回暖等情況并未出現(xiàn)實質(zhì)性改善。

第五是供應(yīng)端，土地購置面積、金額跌幅擴大。前10月全國房土地購置面積收窄，已經(jīng)累計同比下降7年，連續(xù)下降84個月。自2023年開始，全國房土地購置面積、土地購置費的數(shù)據(jù)再沒有公布出來，但在統(tǒng)計年鑒中披露。

2023年全國房企購置土地總金額10855億元，同比下降6.6%。2024年全國房企購置土地總金額9280億元，同比下降29.7%。2025年1月-2月土地購置費3722.71億元，同比下降0.3%，一季度土地購置費7191.34億元，同比下降4.5%。

2025年1月-4月土地購置費用10564.72億，同比下滑5.90%。1月-5月土地購置費用14211.83億，同比下滑7.1%。1月-6月土地購置費用18452.16億元，同比下降7.0%。1月-7月土地購置費累計為21140.85億元，同比下降8.9%。

1月-8月土地購置費累計為23751.87億元，同比下降10.2%。1月-9月土地購置費用26371.93億元，同比下降10.6%。1月-10月土地購置費用28653.01億元，同比下降11.3%，已經(jīng)連續(xù)下滑46個月，背后是購置土地面積下降。

結(jié)構(gòu)上看，目前全國城投拿地占比下降、一線及高能級二線城市及國企、央企占比最高，其次是城投，而民營開發(fā)商占比上升、以及土地溢價率回升，都顯示土地市場底部正在漸漸形成過程中。毫無疑問，土地市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的火爆行情。

2011年后土地購置面積跌破4億平方米。2010年全國房企購置土地面積3.99億平方米，增長25.2%。2011年4.43億平，增長10.9%。2012年3.56億平，負增長19.5%。2013年3.88億平，增長8.8%。2014年3.33億平，負增長14%。

2014年后土地購置面積跌破3億平方米。2015年2.28億平方米，負增長31.7%。2016年2.20億平方米，負增長3.45%。2017年2.55億平方米，增長15.8%。2018年2.91億平方米，增長15.2%。2019年2.58億平方米，負增長11.4%。

2020年2.55億平方米，負增長1.1%。2021年2.15億平方米，負增長15.45%。2022年1.0041億平方米，負增長53.4%。2023年-2024年預(yù)計0.9億平方米-0.8億平方米，同比下降超過20%。毫無疑問，土地購置面積已經(jīng)連續(xù)7年負增長。

第六是需求端，銷售面積、金額跌幅擴大。前10月新建商品房銷售面積7.1982億平，同比下降6.8%，跌幅比上月擴大1.3%。比2024年銷售面積同比下降12.9%，降幅收窄6.1%。已經(jīng)連續(xù)下降3年10個月（46個月），表明銷售動能下降

前10月住宅銷售面積6.0272億平，同比下降7.0%，跌幅比上月擴大1.4%。辦公樓銷售面積1744萬平，同比下降7.2%，跌幅比上月擴大1.2%。商業(yè)營業(yè)用房銷售面積4225萬平，同比下降8.6%，跌幅比上月收窄0.1%。

需求側(cè)筑底的基礎(chǔ)不牢固。前10月商品房銷售成交面積同比下降6.8%，累計同比降幅比上月擴大1.3%，表明高基數(shù)、銷售動能和政策效果減弱。政策端在落實方面有待加強，實體經(jīng)濟的恢復(fù)，需要時間。因此，市場筑底的基礎(chǔ)不牢固。

房地產(chǎn)市場止跌、復(fù)蘇基礎(chǔ)依然較弱，房企加大了以價換量力度，延續(xù)量價齊跌的弱復(fù)蘇態(tài)勢。當前房地產(chǎn)市場的“止跌、回穩(wěn)”具有明顯的結(jié)構(gòu)性特征，根基尚不穩(wěn)固，鞏固止跌、回穩(wěn)成效，需更大力度的政策持續(xù)發(fā)力、加碼。

單月來看，10月銷售面積6147萬平，同比下降18.8%（9月下降10.5%、8月下降10.6%、7月下降7.8%、6月下降5.5%），降幅較9月擴大了8.2 %。表明絕對值處于2009年以來同期最低水平，銷售降幅大，成交動能弱復(fù)蘇不變。

單月連續(xù)下降46個月，說明房地產(chǎn)市場的銷售處于止跌筑底的下行調(diào)整階段，企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固。數(shù)據(jù)有所下滑是正常的，主要是去年同期銷售基數(shù)比較高、銷售動力走弱，預(yù)計政策持續(xù)不斷利好，改善性的需求釋放，銷售下降幅度會收窄。

前10月住宅銷售面積6.0272億平，同比下降7.0%，跌幅比上月擴大1.4%。降幅比2024年同比下降14.1%，收窄7.1%。商品房住宅面積累計同比已經(jīng)連續(xù)3年10個月下降（46個月），表明住宅銷售止跌、企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，復(fù)蘇動能弱。

單月來看，10月住宅銷售面積5209萬平，同比下降19.6%（9月下降11.4%、8月下降9.7%、7月下降7.1%、6月下降7.3%），降幅比上月擴大1.7%。絕對值處于2009年以來同期最低水平，單月住宅銷售降幅進一步擴大，成交動能持續(xù)走弱。

按照地方區(qū)域來看，前10月東、中、西、東北部銷售面積同比增速分別為下降9.2%、 下降4.1%、 下降5.0%、下降7.3%。 從各地區(qū)銷售情況看，整體跌幅均較上期擴大，其中中部地區(qū)銷售面積連續(xù)5個月下降。

按照分類物業(yè)類型來看，整體銷售情況低于上期，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房兩項銷售面積的指標同比跌幅擴大，商品房銷售面積跌幅連續(xù)7個月擴大，說明目前商品住宅銷售、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的銷售形勢差。

前10月新建商品房銷售金額6.9017萬億元，同比下降9.6%，跌幅比上月擴大1.7%。降幅比2024年同比下降17.1%，收窄7.5%。表明房地產(chǎn)市場邊際改善不明顯，政策效果減弱，處于止跌筑底階段，企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，以價換量成主流

前10月住宅銷售金額6.0687萬億元，同比下降9.4%，跌幅比上月擴大1.8%。辦公樓銷售金額2234億元，同比下降9.2%，跌幅比上月擴大1.1%。商業(yè)營業(yè)用房金額3948億元，同比下降12.3%，跌幅比上月收窄0.5%。

單月來看，10月銷售金額5977億元，同比下降24.3%（9月下降11.8%、8月下降14.0%、7月下降14.1%、6月下降10.8%，同比降幅較9月擴大12.5%。降幅擴大與核心區(qū)好產(chǎn)品交易下降，房企以價換量成主要銷售策略相關(guān)。

前10月住宅銷售金額6.0687萬億元，同比下降9.4%，跌幅比上月擴大1.8%。降幅比2024年住宅銷售額同比下降17.6%，收窄8.2%。表明房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的效果減弱，行業(yè)整體處于在止跌調(diào)整階段，以價換量是市場主流的趨勢。

單月來看，10月住宅銷售金額5358億元，同比下降24.6%（9月下降11.6%、8月下降13.6%、7月下降13.7%、6月下降12.6%），降幅比上月擴大13.0%。分季度看，三季度銷售額降幅較二季度擴大，二季度降幅比一季度擴大。

第七是需求端，庫存去化緩慢下降。10月末商品房待售面積7.5606億平方米，比9月末減少322萬平方米，增長3.3%。其中住宅待售面積3.9645億平方米，比9月末減少292萬平方米，增長5.4%。截至10月末商品房待售面積連續(xù)8個月減少。

住宅待售面積3.9645億平方米，比9月減少292萬平方米，增長5.4%。辦公樓待售面積5195萬平方米，增長0.2%。商業(yè)營業(yè)用房待售面積1.4150億平方米，下降0.7%。收購存量房舉措不斷優(yōu)化，推進收購落地，去庫存效率將逐步提升。

10月末商品房待售面積7.5606億平、9月末7.5928億平、8月末7.6169億平，7月末7.6486億平，超過2015年7.1億平、2024年7.5億平，堪稱天花板，創(chuàng)1987年以來歷史最高紀錄之一。部分是現(xiàn)房，部分期房，多為待交付與賣不出去的房屋。

2014年全國商品房待售面積6.2169億平方米，比2013年末增加1.2874億平方米，而2025年10月末全國商品房待售面積7.5606億平方米，比2024年末全國商品房待售面積7.5327億平，增加279萬平方米，庫存有增無減。

2015年7.1853億平、2016年6.9539億平、2017年5.8923億平、2018年5.2414億平、2019年4.9821億平、2020年4.9850億平、2021年5.1023億平、2022年5.6366億平，2022年6.7295億平，2023年6.7295億平、2024年7.5327億平。

在銷售改善的帶動下，商品住宅庫存量與去化周期環(huán)比均下降，總庫存面積來看，依然為歷史最高，去化壓力大。其中商業(yè)庫存去化周期超過36個月，商業(yè)庫存去化壓力依然較大，庫存規(guī)模已經(jīng)超過2014年的水平。

現(xiàn)房住宅庫存壓力大， 占整體庫存比重進一步提升， 已超過四分之一。從全國商品住宅廣義庫存面積（住宅累計新開工面積-住宅累計銷售面積）來看，截至10月末全國商品住宅廣義庫存面積為15.5億平，環(huán)比下降1.6%，同比下降16.8%。

去化周期（廣義庫存面積/過去六個月住宅銷售均值）25.5個月，環(huán)比下降0.3個月，同比下降1.8個月。全國現(xiàn)房庫存（已竣工未銷售）來看， 截至10月末住宅現(xiàn)房庫存面積（住宅待售面積約3.96 億平，環(huán)比下降0.7%，同比增長5.4%。

全國現(xiàn)房去化周期為20.5個月（由 10月現(xiàn)房銷售未公布，采用2025 年 4-9 月銷售均值計算） ，環(huán)比下降 0.2 個月，同比下降 0.4 個月。住宅現(xiàn)房庫存占全國住宅廣義庫存面積的比重為25.6%， 環(huán)比提升0.2%，同比提升5.4%。

10月末待售面積較上月有所減少，同比增長3.3%，漲幅收窄0.3%。按當前銷售面積計算，庫存總量還有超過20個月的消化周期，消化周期依然長，去庫存任務(wù)艱巨。城市試點推進現(xiàn)房銷售，將有效控制供應(yīng)規(guī)模，加快庫存去化。

商品房去化周期達到20個月，依然處于歷史高點。由于商品房庫存量保持高位，銷售回款逐漸下降，導(dǎo)致部分房企資金周轉(zhuǎn)問題非常嚴峻，現(xiàn)金流告急，債務(wù)集中到期，部分房企選擇二次或多次債務(wù)重組，面臨較大的債務(wù)風(fēng)險。

商品房庫存處于2015年以來歷史新高，說明房子的供應(yīng)多。與過去的高庫存不同的是，這三年房企投資拿地的萎縮狀態(tài)有關(guān)系，同時與保交樓的政策有關(guān)。由于保交樓的政策推進，部分現(xiàn)房沒有按時交付，或者出現(xiàn)退房情況。

第八是價格端，房價跌幅擴大。前9月全國商品房銷售均價9588元/平（前9月9575元/平、前8月9601元/平、前7月9613元/平、前6月9649元/平、前5月9653元/平、前4月9566元/平、前3月9510元/平），回落至去年9月前水平，要防跌。

前10月銷售均價9588元/平，同比下降3.0%（前9月下降2.5%、前8月下降2.7%、前7月下降2.6%、前6月下降2.1%、前5月下降0.93%、前4月下降0.4%、前3月上漲0.93%），跌幅擴大0.5%，比2024年同比下降4.8%，跌幅收窄1.8%。

累計房價下跌幅度收窄，說明與結(jié)構(gòu)性、季節(jié)性變化有關(guān)，平均房價連續(xù)下降1年零3個月（15個月），連續(xù)收窄3個月，連續(xù)3個月上漲后連續(xù)7個月下跌，房價處于止跌筑底的盤整階段，企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固，大漲的條件不具備。

單月來看，10月單月，新建商品房銷售均價為9723元/平（9月9406元/平、8月9486元/平），環(huán)比上漲3.35%，同比下降6.85%（9月下降1.4%、8月下降3.8%，7月下降6.7%，6月下降5.6%，5月下降2.8%）， 降幅比9月擴大5.4%。

10月商品房銷售均價9723元/平， 環(huán)比上漲3.4%， 同比下降6.8%， 同比降幅較9月擴大5.4%， 創(chuàng)下2024年6月以來單月最大同比跌幅。其中住宅銷售均價10286元/平， 環(huán)比上漲4.3%， 同比下降6.2%，同比降幅擴大5.9%。

前10月住宅銷售均價10068元/平（前9月10048元/平方、前8月10158元/平、前7月10086元/平、前6月10128元/平、前5月10125元/平、前4月10005元/平、前3月9935元/平），同比下降。2024年10419元/平，環(huán)比上漲1.6%，同比下降7.0%。

單月來看，10月單月，住宅銷售均價10286元/平（9月9864元/平），環(huán)比上漲4.3%，同比下降6.2%（9月下降0.3%、8月下降4.3%、7月下降7.0%、6月下降5.7%、4月下降4.3%），同比降幅比9月擴大5.9%，主要是結(jié)構(gòu)性的因素。

表明短期內(nèi)房價大漲的概率為零，與結(jié)構(gòu)性、季節(jié)性變化有關(guān)。目前各地房價調(diào)整大，中部、東北部地區(qū)“以價換量”較為明顯，房企以價換量的趨勢依然是主流。目的是為更好去庫存和提振銷售，快速收回銷售額，應(yīng)對債務(wù)到期。

第九是資金端，房企到位資金跌幅擴大。前10月房企到位資金7.8853萬億元，同比下降9.7%，跌幅比上月擴大1.3%。比2024年同比下降17%，跌幅收窄8.0%，累計下降3年10個月（46個月），說明房企資金狀況邊際改善放緩，有所惡化。

隨著銷售面積、金額下降，跌幅擴大，其中一二線城市銷售呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)放緩態(tài)勢，部分房企開發(fā)經(jīng)營和回籠資金改善不明顯。總的來看，今年以來市場總體平穩(wěn)，繼續(xù)向著止跌回穩(wěn)的方向邁進，但是復(fù)蘇動力弱。

前10月房企到位資金7.8853萬億元，同比下降9.7%，跌幅比上月擴大1.3%。其中，國內(nèi)貸款1.2160萬億元，下降1.8%，比上月跌幅擴大1.4%。利用外資19億元，同比下降37.5%，比上月跌幅擴大0.2%。

自籌資金2.8419萬億元，下降10.0%，跌幅比上月擴大0.7%。定金及預(yù)收款2.3257萬億元，下降12.0%，跌幅比上月擴大1.7%。個人按揭貸款10834億元，下降12.8%，跌幅比上月擴大2.2%。表明這三項資金的跌幅擴大。

房企資金壓力依然大，首先是債務(wù)。房企大量的到期債務(wù)，銷售回款大量減少，缺乏流動性，債務(wù)出現(xiàn)多次違約、多次重組，部分房企資不抵債現(xiàn)象。其次是庫存，積壓資金。最后是待交房規(guī)模大，需要龐大資金。所以，風(fēng)險未出清。

銷售降溫對房企資金的拖累明顯，自籌資金、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款、跌幅最大，預(yù)示房企自籌資金難度上升，銷售回款壓力上升。市場環(huán)境下加杠桿動力不足。繼續(xù)降低房貸首付和利率及稅收、擴大房企融資是主要的政策方向。

前10月國內(nèi)貸款1.2160萬億元，下降1.8%（前9月下降1.4%、前8月增長0.2%、前7月增長0.1%），比上月跌幅擴大0.4%，比2024年同比下降6.1%，收窄4.3%，反映房企國內(nèi)融資環(huán)境未明顯改善，增量貸款困難，是房企縮減投資原因。

外資19億元，下降37.5%，比2024年末下降26.7%擴大10.8%，連續(xù)3年6個月（42個月）下降。自籌資金2.8419萬億元，下降10.0%，比上月擴大0.7%，比2024年下降11.6%，跌幅收窄1.6%，說明房企的資產(chǎn)處置等改善放緩。

定金及預(yù)收款2.3257萬億元，下降12.0%，跌幅比上月擴大1.7%，比2024年末下降23.0%，收窄11.0%。個人按揭貸款1.0834萬億元，下降12.8%，跌幅擴大2.2%，比2024年下降27.9%，跌幅收窄15.1%，主要是銷售面積、金額跌幅擴大。

國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款四項資金分占全部房企到位資金的94%以上，后三項合計超過77%。受10月商品房銷售面積、商品房銷售金額下降，跌幅擴大的影響，房企資金來源有所下滑，資金面依然承壓。

單月來看，10月房企到位資金6554億元，同比下降21.9%（9月下降11.5%、8月下降11.9%、7月下降15.8%、6月下降9.8%、5月下降10.1%），降幅比上月擴大10.4%。資金降幅收窄，主要是房企銷售回款差，外部融資改善不明顯。

第一是10月房款3069億元，同比下降27.5%（9月下降9.5%、8月下降166%），銷售回款走弱。定金及預(yù)收款同比下降26.0%，降幅較9月擴大了17.4%， 個人按揭貸款同比下降30.6%， 降幅較9月擴大19.1%。

其中居民中長期貸款新增到凈減少的趨勢明顯，9月居民中長期貸款新增2500億元，同比多增200億元，環(huán)比多增2300億元。 到10月居民中長期貸款凈減少700億元，同比少增1800 億元，環(huán)比少增3200億元。

第二是10月非房款3485億元，同比下降16.3%（9月下降12.9%、8月下降8.1%），降幅比上月擴大3.4%。國內(nèi)貸款866億元，同比下降6.7%，降幅比上月收窄8.7%。自籌資金2308億元，同比下降17.2%，降幅較9月擴大5.1%。

房企資金壓力是房企縮減投資（拿地面積和金額、新開工和竣工面積下降）的主要原因。總體來說，目前房企資金改善不明顯，主要原因是國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款占房企到位資金大，前期同比下降幅度大。

銷售回款緩慢和債務(wù)到期及融資限制未全放開，導(dǎo)致房企流動性、經(jīng)營、財務(wù)緊張。目前支撐房企資金流的主要是銷售回款，包括定金及預(yù)收款、個人按揭貸款，已經(jīng)連續(xù)下降46個月，市場處于繼續(xù)止跌階段，風(fēng)險壓力依然存在。

第十是國房景氣端，跌幅連續(xù)7個月擴大。10月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)，簡稱國房景氣指數(shù)為92.43，環(huán)比下降0.3.5%，連續(xù)11月呈現(xiàn)小幅度回升后出現(xiàn)連續(xù)7個月下降。國房景氣同比已經(jīng)連續(xù)3年10個月（46個月）跌破100。

表明目前房地產(chǎn)景氣、活躍、信心、繁榮度未改善，呈現(xiàn)惡化趨勢，總體處于止跌筑底的階段，企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，持續(xù)邊際修復(fù)放緩轉(zhuǎn)停止，刷新2016年初以來國房景氣指數(shù)最低水平，主要是房地產(chǎn)依然在深度調(diào)整中。

國房景氣指數(shù)自2022年1月破100后，一直呈現(xiàn)持續(xù)下跌過程，2024年6月國房景氣指標開始邊際修復(fù)，但是速度非常緩慢，目前連續(xù)7個月跌幅擴大。值得注意的是國房景氣指數(shù)是判斷房地產(chǎn)市場是否景氣、活躍、信心、繁榮的指標之一。