買房付了120萬卻拿不到房本？北京房產律師：房屋被查封可解除合同！

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2021年2月5日，周明與李強、王芳（系夫妻）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定周明以220萬元購買其名下的一號房屋，房屋性質為自住型商品房。

根據補充協議，周明分六期支付房款：

首筆10萬元定金付至王芳賬戶；

后續110萬元分三次付至李強賬戶；

第五期80萬元用于代償房屋貸款；

尾款20萬元待滿五年后過戶時支付。

截至2021年3月5日，周明已支付前四期共計120萬元，李強、王芳交付房屋鑰匙，周明隨后將房屋出租使用。

然而，自2022年1月起，一號房屋因李強、王芳涉及其他債務糾紛，被法院多次司法查封，至今未能解除。周明多次聯系二人無果，且因查封無法辦理過戶，合同目的已無法實現。

2025年，周明起訴請求：

1. 解除房屋買賣合同；

2. 二被告返還120萬元購房款；

3. 支付資金占用費（按三年期存款利率4倍計算）；

4. 對房屋拍賣款享有優先受償權（當庭撤回該項）。

李強辯稱“不懂法律”，不同意解約和退款；王芳未出庭應訴。

裁判結果

法院判決：

一、確認周明與李強、王芳簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》于2025年2月23日解除；

二、李強、王芳于判決生效后十日內共同返還周明購房款120萬元；

三、駁回周明關于資金占用費的訴訟請求。

法院說理

1. 合同合法有效：雙方自愿簽署，內容不違反法律強制性規定，應認定有效。

2. 合同目的已無法實現：因房屋被司法查封，依法不得辦理轉移登記，周明無法取得所有權，購房核心目的落空，符合《民法典》第563條“因違約行為致使不能實現合同目的”的法定解除情形。

3. 解除時間以送達為準：合同自起訴狀有效送達被告之日（2025年2月23日）解除。

4. 房款應全額退還：合同解除后，賣方應返還已收款項。李強、王芳作為共同出賣人，承擔連帶返還責任。

5. 資金占用費不予支持：因周明自2021年起實際占有并出租房屋，享受使用利益，故無權主張資金占用損失。

6. 缺席不影響責任承擔：王芳經合法傳喚未到庭，視為放棄抗辯，不影響法院依法裁判。

律師提示

1. 簽約前務必查清房屋產權狀態：通過不動產登記中心或“北京通”APP查詢是否存在查封、抵押等限制信息。自住型商品房還須核查是否滿五年、能否上市交易。

2. “先交錢、后過戶”風險極高：尤其在未完成網簽或資金監管的情況下，一旦賣方涉訴，房屋極易被查封，買家可能“錢房兩空”。

3. 占有≠所有權：即使拿到鑰匙、裝修入住甚至出租，只要未完成過戶登記，法律上仍非業主，無法對抗法院查封或第三人權利。

4. 夫妻共同出售，責任共擔：即便一方聲稱“不知情”或已離婚，只要合同由雙方簽署，即視為共同債務，需共同返還房款。

5. 資金占用費并非必然支持：若買方實際使用房屋，法院可能認為其已獲對價利益，不再支持利息或占用費主張。

北京房產律師特別提醒：購買二手房，尤其是自住型商品房、回遷房等受限房產，務必做到“三查”——查產權、查查封、查政策限制，并盡量通過銀行資金監管賬戶支付大額房款，最大限度保障交易安全。