喊完活下去就翻車，萬(wàn)科虧到質(zhì)押資產(chǎn)，深鐵救場(chǎng)另有圖謀

哈嘍大家好，今天老張帶大家聊聊，2025年的萬(wàn)科，日子過(guò)得比漏雨的破屋還糟。賬上就9.1億現(xiàn)金，卻要扛1582.8億到期債，單月銷售額從300億跌到110億，全年虧了160.7億——你敢信？這就是七年前喊著“活下去”被罵“裝窮演戲”的房企一哥？

房企一哥

這事兒得倒回七年前說(shuō)。2018年9月萬(wàn)科秋季大會(huì)，紅底白字的“活下去”三個(gè)大字戳得人眼疼，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)都炸了：萬(wàn)科那年業(yè)績(jī)明明大漲，資金充裕，這波操作不是營(yíng)銷噱頭是啥？

更讓人看不懂的是，喊完“活下去”沒(méi)幾天，萬(wàn)科轉(zhuǎn)身就砸1000億拿地，2018到2021年每年拿地金額都排行業(yè)前二。

那會(huì)兒房地產(chǎn)行業(yè)雖有降溫信號(hào)，但房?jī)r(jià)還在漲，房企都跟搶金子似的搶地——不拿地就怕被對(duì)手?jǐn)D掉，這是行業(yè)通病。

2019年萬(wàn)科營(yíng)收3687.9億，凈利潤(rùn)388.7億，增速都兩位數(shù)，連養(yǎng)豬、養(yǎng)老這種跨界生意都敢試，怎么看都不像要“餓死”的樣。

這就是典型的“嘴上喊著不要，身體卻很誠(chéng)實(shí)”——既想靠“危機(jī)論”降低市場(chǎng)預(yù)期，又舍不得土地紅利，這種僥幸心理，早把雷埋好了。

真正把萬(wàn)科推下懸崖的，是2021年的一步臭棋。當(dāng)年首輪集中供地政策出來(lái)，本是為了壓房?jī)r(jià)、穩(wěn)市場(chǎng)，結(jié)果不少房企讀反了信號(hào)，以為是“政策托底”，扎堆搶地抬價(jià)。

萬(wàn)科更是瘋了，一口氣拿95個(gè)項(xiàng)目，砸了886億權(quán)益地價(jià)，徹底丟了往日的保守。

轉(zhuǎn)過(guò)年來(lái)，金融政策一收緊，房地產(chǎn)的流動(dòng)性直接斷了。恒大先倒，融創(chuàng)、碧桂園跟著躺平，萬(wàn)科的報(bào)應(yīng)也來(lái)了。

2021年中報(bào)就露怯，凈利潤(rùn)同比跌11.7%，毛利率掉8.9個(gè)點(diǎn)；年底銷售額降10.85%，成了上市31年來(lái)第三次凈利潤(rùn)下滑。

到2024年，萬(wàn)科徹底慌了，54個(gè)項(xiàng)目賣了259億，跟保險(xiǎn)公司談債務(wù)展期，連旗下最優(yōu)質(zhì)的萬(wàn)物云股權(quán)都全質(zhì)押了——57.16%的表決權(quán)股份全押給了深鐵，就為換220億貸款。

可即便這樣，2024年底還有1582.8億到期債，全年虧494.8億，創(chuàng)下上市來(lái)首次年度虧損。

就在萬(wàn)科要摔死的時(shí)候，深圳地鐵伸手了。2025年累計(jì)借它307.96億，利率才2.34%，比銀行還低；深圳國(guó)資委放話“有實(shí)力保底線”，8家本地銀行也集體站臺(tái)。

這波“硬核救場(chǎng)”看著是國(guó)資送溫暖，實(shí)則全是生意——深鐵根本不是活菩薩，是怕自己被拖下水。

2017年“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”后，深鐵花664億買了萬(wàn)科29.38%的股份，成了老大。前幾年萬(wàn)科多能賺錢？深鐵2016年凈利潤(rùn)才4062萬(wàn)，2019年就飆到117億，95%都是萬(wàn)科給的。

可萬(wàn)科一虧，深鐵2024年單持股就虧334.6億，過(guò)去五年的利潤(rùn)全賠進(jìn)去了。

破局進(jìn)行

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)得亂套，深鐵的“軌道+物業(yè)”戰(zhàn)略也泡湯了——深鐵有軌道有地，缺的是萬(wàn)科的開發(fā)能力；萬(wàn)科有團(tuán)隊(duì)，缺的是錢和資源，倆早就綁在一根繩上了。

所以2025年1月，郁亮卸任董事長(zhǎng)，深鐵系高管全面接管，這哪是幫忙，分明是“接管”。可問(wèn)題沒(méi)解決，2025年還有360億公開債要還，有息負(fù)債合計(jì)3629.3億，賬上現(xiàn)金剛夠塞牙縫。

新董事長(zhǎng)說(shuō)得實(shí)在，房地產(chǎn)在換模式，萬(wàn)科得消化高杠桿的債，陣痛躲不開。今年年初郁亮發(fā)朋友圈，說(shuō)“大年初一的陽(yáng)光鋪滿路”，可陽(yáng)光照得到，債窟窿填不上也白搭。

深鐵的錢只能救急，不能救命。萬(wàn)科要想活，還得自己割肉——剝離非核心資產(chǎn)，回歸主業(yè)，適應(yīng)低杠桿的日子。

這出從哭窮到求輸血的大戲，與其說(shuō)是萬(wàn)科的危機(jī)，不如說(shuō)是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的縮影：靠高周轉(zhuǎn)賺快錢的時(shí)代早結(jié)束了，再抱著僥幸心理，遲早摔得粉身碎骨。