上海內環豪宅，王牌對王牌

文/上海進深 魏薇

臨近年末，豪宅圈兩位重量級選手正面交鋒了。

安瀾上海剛露鋒芒，華潤澐啟濱江便緊隨其后，將二批次的大戶型總價段和盤托出。

兩者不約而同地釋放了“下周過會”的風聲，且都在過會前將價格信息拋向市場。

先看看安瀾上海的價格底牌：

195㎡：2700-3400萬，單價13.8-17.5萬/㎡

245㎡：3700-4500萬，單價15.1-19.6萬/㎡

280㎡：4300-5600萬，單價15.4-20.0萬/㎡

370㎡：6000-7900萬，單價16.2-21.3萬/㎡

再看華潤澐啟濱江的進攻姿態：

226㎡ (2-17F)：2600-3350萬，單價11.5-14.8萬/㎡

245㎡ (2-32F)：2750-4350萬，單價11.5-17.8萬/㎡

286㎡ (19-32F)：4650-5600萬，單價16.5-19.5萬/㎡

頂復510㎡戶型：約1.2億，單價約23萬/㎡

火藥味，在價格數字公布的那一刻就已彌漫開來。

這已經不是簡單的預熱，更像是一場心照不宣的心理戰與壓力測試。

不僅探測了市場水溫，也攪動了客戶預期。

理性的價格

進入四季度，市場正在讓豪宅“低頭”。

縱觀最近幾個新出豪宅的價格，它們的定價邏輯越來越實在，產品本身和真實需求成了硬道理。

頂著“全球地王”的名頭，安瀾上海把門檻壓到了13.8萬/㎡，總價2700萬起，即便是樓王370㎡戶型，也只開到21.3萬/㎡，總價7900萬封頂。

和同板塊上半年過會的綠城潮鳴東方（均價約19.5萬元/㎡）相比，顯得異常克制。

澐啟濱江首開均價定在13.67萬元/㎡，低于此前業內普遍預期的14-15萬元/㎡水平，部分低區房源單價僅11萬出頭。

一批次日光的余溫尚未散去，澐啟濱江二批次的價格炸彈就已投下。

226㎡戶型起步單價僅為11.5萬元/㎡，總價2600萬起。

頂復的單價也控制在23萬/㎡。

而世博濱江新房高區頂樓的單價超過26萬/㎡，濱江凱旋門這類二手房的高區掛牌價已經來到了30萬/㎡。

這種面積段算得上是濱江板塊的收藏級產品。網傳該戶型兩梯一戶，有專屬的家政通道，還有超百平露臺，朝向濱江方向的餐客廳。

王牌對王牌

澐啟濱江226㎡和安瀾上海195㎡，這兩個戶型總價段高度重合。

安瀾上海的195㎡是全社區內最小戶型，南向直面中山南二路，也就是內環高架，難免受噪音侵擾。

澐啟濱江226㎡戶型分布在2-17F，前面局部商辦24米，意味著6層以上就能看到江了。

更重要的是，澐啟濱江的面積比安瀾上海同價位的多大了約30㎡。

這意味著，在相近預算下，安瀾上海是上車徐濱的門檻產品，澐啟濱江則提供了真正的一線濱江視野與空間尺度：

相當于用同樣的錢，從“買進板塊”升級到“買進江景”。

當戰局升至5000萬 的頂級戰場，澐啟濱江在280㎡量級的對決中，直接亮出了“多面江景”這張王牌，與安瀾上海正面硬剛。

澐啟濱江286㎡全景艙戶型分布在高區（19-32F），實現了三面看江，一線江景無遮擋，單價16.5萬/㎡起步，總價4650萬起步。

此戶型也是第一次加推。2#樓作為整盤之中觀景界面最好的樓棟之一，19層以上的高區景觀質量極佳。

各有鋪排

澐啟濱江的推盤策略，主打一個乘勝追擊、火力全開。

一批次122套房源“日光”給了華潤很大的信心。因此，二批次將推盤量增加至273套，是一批次的兩倍多。

產品線上也更為豐富。

一批次125㎡戶型搶手，二批次直一共220套，邊套和中間戶各110套。

首開的大面積只有242㎡戶型，二批次226-245-286㎡三個面積段一起上，再到510㎡的頂復旗艦，全線推出，選擇更多。其中，226㎡和286㎡戶型各13套，245㎡戶型26套。

這波操作傳遞出兩個信號：

一是華潤對自身產品和市場吸引力很有自信；二是臨近年末，要抓住窗口期快速回籠資金，為業績全力沖刺。

時間，就是金錢。

根據最初放風消息，安瀾上海首次開盤原計劃要拿出西區全部288套房源，主力建面約195/240/280/370㎡4房，以及4套430㎡塔尖大平層和2套575㎡摘星復式，陣容整齊，氣勢十足。

最近有了調整，首開套數降到了190套。這也為后續價格與推盤節奏保留了更多主動空間。

澐啟濱江，位于浦東后灘，定位是華潤置地中國江河1號作品。

安瀾上海，位于徐匯濱江，由中海地產、招商蛇口、徐匯城投和中旅投資四大央國企聯合開發，定位是上海新規后首個全域抬板超級豪宅。

兩個豪宅項目過會前的價格亮牌，只是序幕。

真正的較量，正在兩張價目表背后無聲交火。