付款后對方不配合 北京房地產(chǎn)律師 憑抵押權(quán)可繞其本人直接執(zhí)行房產(chǎn)

（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2020年8月14日，李文濤向王建國轉(zhuǎn)賬260萬元。當(dāng)日，雙方簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定王建國將一號房屋以360萬元出售給李文濤，并辦理了最高額抵押登記，擔(dān)保債權(quán)260萬元。

但蹊蹺的是：

合同約定“2021年才付清房款”，但李文濤當(dāng)天就付了260萬元；

雙方同時簽了抵押合同，卻未辦理過戶；

王建國在三個月后（2020年11月）主動提出“不賣房了”。

2021年5月，雙方簽署《協(xié)議書》，明確：

原房屋買賣合同解除；

260萬元購房款轉(zhuǎn)為借款，年利率24%；

王建國已支付前三個月利息15.6萬元；

若違約，還需承擔(dān)律師費等維權(quán)費用。

此后，王建國再未還款。李文濤遂起訴，請求：

返還本金260萬元及利息（按LPR四倍，即年化15.4%）；

支付律師費10萬元；

確認對一號房屋享有抵押權(quán)，可優(yōu)先受償；

王建國妻子承擔(dān)連帶責(zé)任。

王建國辯稱：一開始就是借錢，買房只是形式擔(dān)保，且因另案被他人申請執(zhí)行，自己不應(yīng)重復(fù)還款。

其妻未出庭。

二、裁判結(jié)果

法院作出判決：

確認雙方實為民間借貸關(guān)系，非房屋買賣；

借款本金調(diào)整為2,539,780元（因前期利息超標(biāo)，超付部分抵扣本金）；

利息自2020年11月15日起按年利率13.8%計算（非15.4%）；

李文濤對一號房屋享有合法抵押權(quán)，可優(yōu)先受償；

王建國支付律師費10萬元；

駁回對王建國妻子的全部訴求，不構(gòu)成夫妻共同債務(wù)。

注：若王建國后續(xù)代李文濤向第三方清償債務(wù)，可在執(zhí)行中相應(yīng)扣減。

三、法院說理

“名為買賣，實為借貸”如何認定？

當(dāng)天付款260萬卻約定半年后過戶，不合常理；

同步簽訂抵押合同并辦登記，明顯是為借款擔(dān)保；

雙方事后《協(xié)議書》也印證“轉(zhuǎn)為借貸”。

→ 法院采信“實為借貸”主張。

前期利息超標(biāo)，多付部分抵扣本金

2020年8月14日至11月14日按24%計息，超出當(dāng)時司法保護上限；

法院核算合法利息應(yīng)為95,780元，多付的60,220元沖抵本金。

抵押權(quán)合法有效，買方構(gòu)成善意取得

一號房屋登記在王建國個人名下；

抵押已依法登記，擔(dān)保范圍包括本金和利息；

即使屬夫妻共有，李文濤不知情且已盡合理審查義務(wù)，善意取得抵押權(quán)。

妻子不承擔(dān)連帶責(zé)任

無證據(jù)證明其知情或簽字同意借款；

借款未用于家庭共同生活或經(jīng)營；

《同意出售證明》系中介代簽，無效。

律師費有合同依據(jù)，予以支持

《協(xié)議書》明確約定由違約方承擔(dān)；

李文濤提供委托合同、付款憑證、發(fā)票，金額合理。

四、律師提示

“買賣+抵押”可能是變相借貸，風(fēng)險極高

此類操作常被用于規(guī)避民間借貸監(jiān)管，一旦發(fā)生糾紛，法院將穿透表面合同，按真實法律關(guān)系處理。

利率不能只看約定，要看司法保護上限

2020年8月20日后，LPR四倍是紅線（本案為13.8%），超過部分不僅無效，還可能抵扣本金。

抵押登記≠萬事大吉，但能保底優(yōu)先受償

即使主合同被認定為借貸，只要抵押合法設(shè)立，債權(quán)人仍可就房產(chǎn)拍賣款優(yōu)先受償，這是最大保障。

想讓配偶擔(dān)責(zé)？必須證明“共債共簽”或“用于家庭”

僅憑夫妻關(guān)系不能推定共同債務(wù)，需有簽字、追認或資金流向家庭用途的證據(jù)。

律師費要寫進協(xié)議，且保留完整支付憑證

本案因《協(xié)議書》明確約定+發(fā)票齊全，10萬元獲全額支持。口頭承諾或無票據(jù)，法院不予認可。

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊整理，旨在揭示“名為買賣實為借貸”交易的法律風(fēng)險，指導(dǎo)債權(quán)人如何通過抵押登記保障權(quán)益，并提醒借款人警惕高息陷阱。如遇類似糾紛，建議盡早咨詢專業(yè)律師，避免因合同性質(zhì)認定錯誤導(dǎo)致敗訴。