最高院：銀行怠于辦理抵押登記手續的，開發商不用承擔保證責任！

作者：周軍律師.

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在商品房按揭貸款業務中，開發商通常會為購房人的貸款提供 “階段性保證擔保”，約定在購房人所購房屋辦妥抵押登記后，保證責任即免除。實踐中常出現 “銀行收到相關材料后，怠于辦理抵押登記，導致房屋因另案被查封或無法辦理抵押” 的情形。

那么， 銀行怠于辦理抵押登記手續的，開發商還要承擔保證責任嗎？

最高人民法院案例庫入選案例《揭陽某銀行訴陳某、高某、某房地產公司金融借款合同糾紛案》中明確：

在商品房按揭貸款交易中，辦理抵押登記手續是抵押權人和抵押人應當完成的義務，開發商已辦理建筑物所有權首次登記及案涉房屋不動產權證書并及時將該不動產權證原件交給了抵押權人即已履行其義務，此時辦理抵押登記手續的條件也已成就。因抵押權人與抵押人怠于辦理抵押登記手續致使抵押權不成立的，抵押權人與抵押人怠于履行的法律后果應由其自行承擔，不應再由開發商承擔階段性連帶保證責任，否則可能導致往后開發商不積極辦理建筑物所有權登記及不動產權證書，不利于維護良好的房地產交易秩序。

本案焦點為：金融借款合同中抵押權的認定與保證責任承擔。

本案中，某房地產公司為案涉合同項下的債務向揭陽某銀行提供連帶責任保證，雖然案涉合同約定，保證期間為本合同保證條款生效之日起至抵押登記已辦妥且抵押財產的他項權利證書、抵押登記證明文件正本及其他權利證書交由貸款人核對無誤、收執之日止。

但2018年12月28日案涉房產已辦理了預售商品房抵押權預告登記，某房地產公司對案涉房產于2019年10月17日辦理建筑物所有權首次登記，也于2020年7月20日辦理了不動產權證書（權利人為陳某、高某），并已于2020年7月28日將該不動產權證原件交給了揭陽某銀行，已履行了其義務。

辦理抵押登記手續是抵押權人揭陽某銀行和抵押人陳某、高某應當完成的義務，揭陽某銀行沒有在預告登記有效期內申請辦理，怠于行使其權利，造成預告登記失效，應承擔相應的法律后果。因此，某房地產公司的保證期間應截至案涉房產抵押權預告登記有效期，預告登記失效后，不再承擔保證責任。某房地產公司主張揭陽某銀行起訴時，已經超過保證期限，其依法不再承擔連帶保證責任，該主張理由成立，應予支持。

周軍律師提醒，銀行怠于辦理抵押登記時，開發商的保證責任通常將會免除。開發商需舉證證明自身已履行全部義務，且銀行的怠于行為與抵押無法設立存在直接因果關系。實操中，開發商應在交付材料后及時索要簽收憑證，定期催告銀行辦理進度并留存記錄；銀行應在收到材料后按約定期限辦理，無法辦理時及時催告相關方補正，避免因 “怠于履行” 承擔過錯責任。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

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