買宅基地房沒過戶，合同還有效嗎？北京房地產律師：看這三點

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

周建國（已故）與妻子生前在北京市某村擁有一號宅院，宅基地登記在其名下。2003年9月26日，周建國與其表弟鄭國強簽訂《買賣房屋草契》，將宅院內北房4間以2.5萬元價格出售給鄭國強。簽約時，鄭國強為該村農業戶口村民，雙方有中證人見證，房款當場結清。

此后，鄭國強長期占有使用該宅院，并于2009年將原有房屋拆除，翻建為北房7間、南房7間。2019年，該村啟動棚改拆遷，鄭國強以其女兒名義與拆遷單位簽訂協議，取得全部安置房及補償款。

2023年周建國去世后，其獨生女周文靜作為唯一繼承人提起訴訟，請求法院確認2003年《買賣房屋草契》無效，理由包括：

鄭國強當時已在同村另有一處宅基地，違反“一戶一宅”規定；

受讓后其宅基地總面積超標；

未辦理宅基地使用權變更審批手續。

周文靜認為，上述行為違反法律強制性規定，合同應屬無效。

鄭國強辯稱：自己是本村集體經濟組織成員，購房合法有效；雙方二十多年來無爭議，且已實際翻建房屋、完成拆遷，合同應受保護。

二、裁判結果

駁回原告周文靜的全部訴訟請求。

法院認定：2003年簽訂的《買賣房屋草契》系雙方真實意思表示，買受人具備本村農業戶口身份，合同合法有效。

三、法院說理

本案適用2003年當時的法律，而非《民法典》

根據《最高人民法院關于民法典時間效力的規定》，合同效力應依據簽約時有效的《合同法》及土地管理法規判斷。

“一戶一宅”屬于管理性規定，不導致合同無效

《土地管理法》第六十二條關于“一戶一宅”“面積限制”“審批程序”的規定，屬于行政管理范疇，旨在規范宅基地申請與分配，并非民事合同效力的判斷標準。違反該規定可能面臨行政處罰，但不必然導致買賣合同無效。

買受人系本村集體經濟組織成員，具備購房主體資格

宅基地使用權具有身份屬性，僅限本集體經濟組織成員享有。鄭國強簽約時為該村農業戶口，有權購買本村宅基地上房屋，符合政策精神和司法實踐。

合同履行已逾二十年，形成穩定財產秩序

自2003年簽約至2023年起訴，長達20年間，出賣人及其家屬從未提出異議，買受人已翻建房屋并完成拆遷安置。若此時否定合同效力，將嚴重破壞交易安全與社會秩序。

未辦理變更登記不影響合同效力

宅基地使用權變更登記缺失，屬于履行瑕疵，可通過補辦程序解決，不構成合同無效的法定事由。

四、律師提示

本村村民之間買賣宅基地房屋，一般認定為有效

只要買受人簽約時具有本村農業戶口，即使存在“一戶多宅”或面積超標，法院通常仍認定合同有效。這是北京地區多年來的統一裁判尺度。

“一戶一宅”不是合同無效的“尚方寶劍”

很多繼承人誤以為只要對方“已有宅基地”，買賣就無效。但司法實踐明確：該條款是行政管理規則，不能直接用于否定民事合同效力。

長期占有+翻建+拆遷=合同效力高度穩固

若買受人已實際居住多年、翻建房屋、甚至完成拆遷安置，法院幾乎不會支持原權利人或繼承人主張合同無效。此時維權難度極大。

非本村村民購房風險極高，可能被認定無效

本案有效，關鍵在于買受人是本村農業戶口。若買方為城鎮居民或外村村民，合同極可能被認定無效，務必謹慎！

繼承人不能“翻舊賬”推翻已履行多年的交易

父母生前自愿售房，子女事后以“不知情”“損害繼承權”為由起訴，法院通常不予支持。家庭內部處分財產，應尊重歷史事實。

本文由北京房產律師靳雙權團隊整理，旨在提醒：農村房屋買賣看似簡單，實則法律關系復雜。是否本村戶口、是否長期占有、是否完成拆遷，都是決定合同命運的關鍵因素。無論是出賣人、買受人還是繼承人，都應在專業律師指導下評估風險，避免因“想當然”而錯失權益或陷入敗訴困境。