非農(nóng)戶口買宅基地房，遇拆遷能維權(quán)嗎？北京房地產(chǎn)律師解析案例

（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2004年，李建國（非村集體經(jīng)濟組織成員）與王守業(yè)（本村村民）簽訂《房屋買賣協(xié)議》，以8.1萬元購買其位于村內(nèi)的一處宅院（即“一號院落”），包括正房四間、東西廂房各三間。簽約當(dāng)日，李建國付清全款，王守業(yè)交付房屋，李建國此后長期居住并出資修繕、擴建。

2020年，當(dāng)?shù)亻_展人口清退工作，對配合清退租戶的房東發(fā)放補償，標準為每人每年1.5萬元。王守業(yè)找到李建國，稱因房屋登記在其名下，需李建國配合清退租客，并書面承諾補償款“五五分成”。李建國依約配合，但王守業(yè)領(lǐng)取18萬元后僅支付1萬元。

2022年，王守業(yè)起訴要求確認買賣合同無效。法院經(jīng)審理認為：宅基地房屋不得向非本集體成員出售，故于A號判決確認合同無效，并判令李建國限期騰退返還房屋。二審B號判決維持原判。

2024年，一號院落納入城中村改造項目，王守業(yè)及其子分得兩宗院落，僅其本人名下分院即獲拆遷補償764萬余元，其中包括宅基地區(qū)位補償、重置成新價、各項獎勵及高達626萬元的“一次性指標補償”。

李建國遂起訴，請求：

王守業(yè)賠償因合同無效造成的損失446萬余元；

支付清退租戶補償款8萬元。

王守業(yè)辯稱：合同無效后拆遷利益歸其所有，李建國無權(quán)分割；且雙方曾約定“反悔按五倍賠償”，最多賠40.5萬元。

二、裁判結(jié)果

王守業(yè)于判決生效后10日內(nèi)賠償李建國損失4,461,802元；

王守業(yè)支付李建國清退租戶補償款80,000元；

李建國支付王守業(yè)房屋占有使用費20,000元（自判決確定騰退日計算）。

注：法院未采納“五倍賠償”上限，而是結(jié)合拆遷實際價值、雙方過錯比例作出裁量。

三、法院說理

合同無效系因違反法律強制性規(guī)定

農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有身份屬性，不得向非本集體成員轉(zhuǎn)讓。王守業(yè)作為出賣人，明知政策仍出售，應(yīng)承擔(dān)主要過錯責(zé)任（70%以上）；李建國作為買受人未盡審慎義務(wù)，承擔(dān)次要責(zé)任。

“五倍賠償”條款不能限制法定損失賠償

雙方雖約定“反悔按五倍包賠”，但該條款適用于主動違約情形，不適用于合同被法院確認無效后的法定損害賠償。拆遷補償已遠超原購房款，若僅按40萬元賠償，顯失公平。

拆遷利益中可分割部分應(yīng)合理分配

宅基地區(qū)位補償、房屋重置價、附屬物補償?shù)龋c原房屋及土地直接相關(guān)，李建國有權(quán)按過錯比例分得相應(yīng)份額；

“一次性指標補償”雖與戶籍掛鉤，但基于原有宅院面積和人口結(jié)構(gòu)生成，法院綜合考量后將其納入損失范圍。

清退租戶補償款承諾有效

王守業(yè)簽署的《承諾書》明確“五五分成”，且已實際領(lǐng)取18萬元，應(yīng)依約履行。法院支持李建國主張的8萬元（含兩年6人部分的合理份額）。

占有使用費酌情抵扣

考慮到李建國長期占用房屋，雖因合同無效而返還，但仍應(yīng)支付適當(dāng)使用費，法院酌定2萬元，與主債權(quán)相抵。

四、律師提示

非本村村民購買農(nóng)村房屋，99%會被判無效

無論簽約多久、是否翻建、是否居住多年，只要買方非本村集體成員，合同幾乎必然無效。切勿輕信“村里默許”“有中人見證”等說法。

合同無效≠血本無歸，可主張拆遷損失賠償

若房屋已遇拆遷，買方可依據(jù)《民法典》第157條主張“信賴利益損失”，法院通常會按過錯比例（常見7:3或6:4）分割拆遷補償中的財產(chǎn)性部分。

“一次性指標補償”也可能分！關(guān)鍵看是否基于原宅院

很多客戶誤以為“只有戶口才能拿指標錢”，但若指標是基于原有宅基地面積、房屋結(jié)構(gòu)生成，法院可能認定其包含對原房屋價值的補償，買方有權(quán)參與分配。

口頭承諾風(fēng)險大，務(wù)必書面固定

本案能拿到8萬元補償款，關(guān)鍵在于有王守業(yè)親筆簽名的《承諾書》。類似“配合清退給錢”“將來分紅”等約定，必須形成書面證據(jù)。

不要等到拆完才維權(quán)！盡早評估、及時起訴

拆遷公告發(fā)布后，應(yīng)立即咨詢專業(yè)律師，在簽約前或簽約初期啟動確權(quán)或賠償程序，避免開發(fā)商/村委會將全部補償支付給出賣人后難以追回。

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊整理，旨在提醒購房者：農(nóng)村房屋交易風(fēng)險極高，一旦涉訴，即便合同無效，也不代表權(quán)益歸零。若遇拆遷，及時通過法律程序主張合理損失，是挽回巨額經(jīng)濟損失的最后機會。切勿因“怕麻煩”或“覺得沒希望”而放棄維權(quán)。