打贏退房官司，想拿錢還是難：申請預(yù)售資金支付需開發(fā)商配合，申請執(zhí)行立案要排隊

結(jié)婚近十年攢下的血汗錢，買房盼著安家，結(jié)果等來的是一次又一次延期交房。無奈之下，漢中的這對夫妻將開發(fā)商告上法庭，訴請退款退房。打官司贏了，開發(fā)商卻拒絕退錢。說起這段糟心的購房經(jīng)歷，漢中南鄭區(qū)的趙先生夫妻滿是無奈。

更讓他倆郁悶的是，訴前當(dāng)?shù)刈〗ň址Q，贏了官司就能用預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的錢給他們退。“可真贏了官司，住建局卻又稱需要我和開發(fā)商一起申請。”

這可難住了這對夫妻。“總不能讓判決書成一張廢紙吧！”趙先生說。

多年積蓄圓安家夢，交房日見到“半成品”工地

“2023年，我和愛人結(jié)婚快十年，終于攢夠了買房的首付款。精挑細選后，看中了漢中市南鄭區(qū)的榮盛濱江悅府期房。”趙先生向華商報大風(fēng)新聞記者說，“當(dāng)時工地好多棟樓的主體已經(jīng)起來了，有的甚至已經(jīng)封頂，基本屬于準(zhǔn)現(xiàn)房。”

隨即趙先生夫妻二人和漢中榮園興城置業(yè)有限公司簽署了認購書，房款85萬余元，首付27萬，剩下的按揭支付，合同約定2024年6月30日前交付。然而，臨近交付日期，據(jù)趙先生稱，工地的景象是主體完工，但內(nèi)部墻體未砌，還有很大的工程量未完工。“我催問過很多次房產(chǎn)銷售，先是推到9月份、又推到年底，緊跟著又推到來年開春。”趙先生說，最終在延期一年后，工地的狀況是主體完工，門窗未裝。“工地可以說是斷斷停停，就那么幾個人在干活，進度很緩慢，交付遙遙無期。”

趙先生向華商報大風(fēng)新聞記者提供了一段2024年12月2日下午，由南鄭區(qū)住建局、開發(fā)商代表及趙先生本人就何時能夠交房的三方溝通會記錄。期間開發(fā)商代表承諾，2025年3月至6月完成交付，并解釋，目前項目在住建局資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的錢足夠支撐到蓋完樓，并完成交付。對于延期交付賠償問題，開發(fā)商稱不能動監(jiān)管賬戶的錢，得從一般賬戶支出。但當(dāng)下最為關(guān)鍵的是保證交付，優(yōu)先解決交付問題，賠付問題之后慢慢解決。

“當(dāng)時三方溝通會上，說得很好。可2025年6月工地根本達不到交付標(biāo)準(zhǔn)，再次延期。”趙先生說。

起訴開發(fā)商，法院判解除合同，退房，賠錢

2025年8月19日，趙先生夫妻二人將漢中榮園興城置業(yè)有限公司告至漢中市南鄭區(qū)人民法院，訴請解除購房合同，要求開發(fā)商退錢。

庭上榮園公司辯稱，房屋至今未交付的過錯不全在被告，且案涉合同仍然可以繼續(xù)履行，解除合同不利于交易的穩(wěn)定。未能按期交房系因為項目承建方無故停工，致使趙先生房屋所在的樓棟水電氣暖無法施工、無法暢通，導(dǎo)致房屋未能按時交付。目前承建方已從項目中騰退，無法如期交付房屋的障礙已經(jīng)解除；原告所購買房屋所在的樓棟工程已完工，只剩下相關(guān)手續(xù)預(yù)計在2025年年底左右完成竣工驗收備案，有一部分急于入住的業(yè)主已經(jīng)開始裝修，被告完全可以向原告交付房屋，合同目的完全可以實現(xiàn)。

法院認為，被告辯稱因承建方無故停工致使原告房屋未能按時交付，不屬于案涉合同載明的“不可抗力”情形，故被告的辯稱觀點，本院不予采信。因被告未按案涉合同約定的時間（2024年6月30日）交付房屋，且至今未取得案涉房屋的交付使用備案通知書，故被告構(gòu)成違約。原告于2025年7月3日向被告郵寄送達了《逾期交房解除合同及退款催告函》，符合案涉合同“逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同；買受人解除合同的，應(yīng)書面通知出賣人”的約定，故案涉合同應(yīng)于2025年7月3日解除。

最終法院判決：解除購房合同、解除個人購房貸款合同；漢中榮園興城置業(yè)有限公司返還趙先生夫妻二人購房首付款本金27.45余萬元及利息，返還二人已支付的房貸及利息合計15.32余萬元，賠償二人違約損失8545.2元（總房款×1%）；剩余房貸由開發(fā)商承擔(dān)。

監(jiān)管賬戶有錢動不了，“需和開發(fā)商共同申請”

贏了官司，拿著判決結(jié)果的趙先生找開發(fā)商要錢，希望開發(fā)商尊重判決結(jié)果，盡快返還首付款、分期款及相應(yīng)利息。“但開發(fā)商稱要請示總部，最后給的答復(fù)是，總部規(guī)定不能退房。”趙先生向華商報大風(fēng)新聞記者說，“完全是無視法院判決結(jié)果，拒不履行法院判決。”

由于判決已解除購房合同，房子已經(jīng)不屬于趙先生，可開發(fā)商又拒絕退還房款。無奈的趙先生想起曾和當(dāng)?shù)刈〗ň譁贤〞r了解到，可向住建部門申請從預(yù)售資金監(jiān)管賬戶支付，于是他拿著判決書找到南鄭區(qū)住建局，申請從預(yù)售資金監(jiān)管賬戶劃撥款項，卻被告知“需要和開發(fā)商共同申請”。

“開發(fā)商是敗訴方，連判決書確定的義務(wù)都不主動履行，怎么可能配合我們申請退款？”趙先生說。據(jù)他通過律師查詢得知，開發(fā)商名下無其他可供執(zhí)行的財產(chǎn)，僅有的資金存于商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

12月9日，華商報大風(fēng)新聞聯(lián)系了漢中榮園興城置業(yè)有限公司相關(guān)負責(zé)人，對方稱需咨詢公司法務(wù)后再答復(fù)記者；隨后記者又聯(lián)系了漢中市南鄭區(qū)住建局相關(guān)科室，工作人員稱負責(zé)人不在，記下記者電話表示之后回電，但截至發(fā)稿，雙方均未回電答復(fù)。

申請立案 法院立案庭：暫時不能立案

華商報大風(fēng)新聞通過天眼查App查詢發(fā)現(xiàn)，漢中榮園興城置業(yè)有限公司現(xiàn)存被執(zhí)行案件金額已達1420萬余元，歷史被執(zhí)行人達42人次，涉及金額共計3944萬余元。

“開發(fā)商的一般賬戶內(nèi)沒錢了，就剩預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。我咨詢律師后，帶著勝訴判決書前往南鄭區(qū)人民法院立案庭申請執(zhí)行立案，可得到的答復(fù)是暫時不能立案。”趙先生說。

12月10日上午，趙先生再次前往該法院立案庭，工作人員說：“排隊著呢，得到年后了，提前不了。”當(dāng)趙先生提出“按照相關(guān)規(guī)定，交了材料七天后就能立案”時，該工作人員解釋稱：“那是一般情況，但是（開發(fā)商）前面排的案子比較多。”

華商報大風(fēng)新聞記者電話聯(lián)系南鄭區(qū)人民法院執(zhí)行局相關(guān)法官，對方解釋：法院執(zhí)行需先由立案庭接收執(zhí)行申請材料，審核通過后完成立案并生成案號；案件管理部門將已立案案件分配至執(zhí)行局后，再由執(zhí)行局分配給具體執(zhí)行法官，法官方可開展財產(chǎn)查詢、凍結(jié)、扣劃等工作。目前趙先生的案件尚未在立案庭完成立案，執(zhí)行局無對應(yīng)的案件信息及操作權(quán)限，無法推進執(zhí)行工作。

記者又聯(lián)系該法院立案庭，工作人員咨詢領(lǐng)導(dǎo)后表示，讓記者聯(lián)系法院政工科。12月10日，記者聯(lián)系上該法院政工科，工作人員說：“案子上的事情我們不了解，我們這邊是行政部門。抱歉，我們也沒有接到任何類似的情況，因為我們確實不了解；我們是政務(wù)部門，沒有案子上的權(quán)限。”

市住建局：監(jiān)管賬戶資金優(yōu)先保障項目交付

華商報大風(fēng)新聞記者進一步聯(lián)系漢中市房產(chǎn)交易中心資金監(jiān)管科。工作人員表示，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的核心原則是“優(yōu)先保障項目交付”，資金需優(yōu)先用于項目完工及交付，以維護全體業(yè)主的公共利益。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在項目取得首次登記證（大證）前，法院僅可對監(jiān)管賬戶資金進行凍結(jié)，不得扣劃；僅當(dāng)項目完成交付、辦理產(chǎn)權(quán)登記且監(jiān)管賬戶解除監(jiān)管后，法院才可依法執(zhí)行賬戶結(jié)余資金。

對于“需買賣雙方共同申請才能使用監(jiān)管資金退款”的問題，工作人員解釋：常規(guī)退款業(yè)務(wù)需雙方共同申請，是因住建部門無權(quán)限單方面推翻原有購房合同，若允許單方面申請，可能存在開發(fā)商套取監(jiān)管資金、損害其他業(yè)主權(quán)益的風(fēng)險。但針對法院已判決的情況，趙先生可通過司法執(zhí)行流程推進，待監(jiān)管賬戶符合扣劃條件后，由法院依法執(zhí)行，無需依賴開發(fā)商配合申請。不過，由于住建部門該項業(yè)務(wù)實行屬地管理，市住建局并不清楚南鄭區(qū)該樓盤的具體情況。

截至發(fā)稿，趙先生夫婦仍在與法院及住建部門溝通。“我們只是想拿回自己的血汗錢，既沒額外提要求，也沒影響其他業(yè)主，怎么就這么難？”趙先生說，他最擔(dān)心的是“勝訴判決變成法律白條”，希望相關(guān)部門能協(xié)調(diào)解決，讓他們的合法權(quán)益早日落地。

律師：開發(fā)商若不履行生效判決，或面臨多重法律后果

針對趙先生夫妻二人的困境，陜西恒達律師事務(wù)所高級合伙人、知名公益律師趙良善給出了專業(yè)觀點。

他認為，依據(jù)執(zhí)行案件立案標(biāo)準(zhǔn)，只要趙先生持生效判決，且在法定期限內(nèi)申請，申請執(zhí)行的標(biāo)的和被執(zhí)行人明確，同時屬于該法院管轄，法院就應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)立案。“案子數(shù)量多并非法定不予立案的理由”，趙良善建議，趙先生可要求法院出具書面不予受理裁定；若對裁定不服，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》，可在裁定送達之日起十日內(nèi)，向上一級人民法院提交復(fù)議申請書，并附上不予受理裁定書、生效判決書等相關(guān)材料，上一級法院審查后若認為符合受理條件，會裁定撤銷原裁定，并指令原執(zhí)行法院立案。

關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的執(zhí)行問題，趙良善指出，法院可凍結(jié)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，但需符合條件才可劃撥。根據(jù)法〔2022〕12號文件第一條和第二條規(guī)定：法院有權(quán)凍結(jié)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，且凍結(jié)后需及時通知當(dāng)?shù)刈〗ú块T；若趙先生因購房合同解除申請退還購房款，經(jīng)項目所在地住建部門審核同意后，商業(yè)銀行可從該賬戶向趙先生支付款項，并非由法院直接劃撥；若項目未完成房屋所有權(quán)首次登記，監(jiān)管額度內(nèi)資金也不能以普通執(zhí)行案件名義扣劃。

此外，趙良善還提醒，開發(fā)商切勿將生效判決當(dāng)兒戲，其有責(zé)任與義務(wù)履行生效判決，否則或?qū)⒚媾R多重法律后果：一是承擔(dān)經(jīng)濟損失，需加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息，還需承擔(dān)執(zhí)行費，甚至可能被法院處以罰款；二是遭受信用懲戒，被納入失信被執(zhí)行人名單，融資、經(jīng)營、高消費等諸多行為受限；三是面臨強制措施，法院可對其主要負責(zé)人或直接責(zé)任人員予以十五日以下司法拘留；四是若存在“有能力執(zhí)行卻通過隱匿、轉(zhuǎn)移財產(chǎn)等方式拒不執(zhí)行”的情況，情節(jié)嚴重的還會構(gòu)成拒不執(zhí)行判決、裁定罪，相關(guān)責(zé)任人將被依法追究刑事責(zé)任。

華商報大風(fēng)新聞記者 謝濤 編輯 趙瑞利

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