折價千萬賣房，東方雨虹頻頻“高買低賣”售房背后

今年年初2680.71萬元買入，到了年底卻以1011.59萬元賣出，“防水茅”東方雨虹又成交了一筆虧本的買賣。

12月8日晚間，東方雨虹公告稱，擬以1011.59萬元（含稅）出售北京昌平區英澤路8號院4號樓的一套商業用途不動產，預計形成資產處置損失295.96萬元。

值得注意的是，這已經是東方雨虹年內第三次發布出售房產的公告。東方雨虹也在此次公告中稱，上述交易完成后，其2025年出售資產累計產生的資產處置損失預計將達到公司最近一個會計年度經審計凈利潤的50%以上。

作為房地產上下游行業波及的企業，東方雨虹為何頻頻賣房？“高買低賣”背后又有何難言之隱？

東方雨虹公告截圖。

買入不足一年就賣，“高買低賣”價差達上千萬

根據東方雨虹發布的公告，其擬以1011.59萬元通過下屬子公司德愛威建設工程有限公司北京昌平信息咨詢分公司（以下簡稱“德愛威昌平分公司”）出售位于北京市昌平區英澤路8號院4號樓的一套商業用途不動產。

該資產系由公司下屬子公司德愛威昌平分公司于2025年1月20日購買獲得，購買價格約2680.71萬元，購入時為一手房交易，購買交易對方為北京遠騰置業有限公司。

公告中稱，上述標的資產賬面原值為2533.15萬元，已計提資產減值準備1309.13萬元，賬面凈值1224.02萬元。

據東方雨虹聘請的北京中評正信資產評估有限公司出具的評估報告，以2025年11月1日為評估基準日，采用市場法和收益法后，標的資產不含稅評估價值為1224.02萬元。本次交易出售價格為1011.59萬元（含稅），預計產生資產處置損失約295.96萬元。

對于出售上述資產，東方雨虹表示，其在購入時為一手房交易，購入價格系以住建委房屋備案價為定價依據，同時綜合考量周邊市場行情、上一年度同類型資產交易價格、資產規劃預期、房屋備案價格等多重因素確定，符合法律法規規定及市場慣例。本次出售資產系基于公司戰略調整，核心目的在于處置非生產資料、盤活閑置固定資產、提高公司資產運營產銷率、優化資產結構，考慮到當前該類資產市場需求較小，市場流動性較弱，公司結合目前房地產市場整體趨勢、標的資產市場需求和價格行情，與交易對方協商確定交易價格，因此產生一定折損，符合當前市場環境下資產處置慣例。

而此次交易的買方為慧力梧桐（北京）健康科技有限公司（以下簡稱“慧力梧桐”），交易對方已按合同約定支付定金101.16萬元。需要指出的是，慧力梧桐是一家今年9月中旬才成立于北京的有限責任公司（法人獨資），暫無相關財務數據，且注冊資本僅100萬元。

三次虧本甩賣房產，房源牽涉綠地和遠洋

這已經是東方雨虹10月份以來第三次公告賣房。

就在11月13日，東方雨虹公告擬出售位于北京和杭州的部分房產，預計形成資產處置損失高達2580.85萬元。

據公司當時的公告，出售的資產涉及東方雨虹位于北京市密云區的3套商鋪和8套辦公用房，總計面積1492.05平方米。值得注意的是，東方雨虹位于北京的這11套擬出售房產，取得的時間均為今年，除了一套商鋪的購買日期為今年4月7日外，其余10套資產的購買日期均為今年7月3日。

而位于杭州市江干區的50套辦公用房及公寓經過協商，東方雨虹擬先轉讓其中的8套辦公用房和5套公寓，涉及的轉讓價格總計約782.76萬元。

此前10月28日，東方雨虹還出售了同樣位于北京市昌平區英澤路8號院4號樓兩套不動產，預計形成資產處置損失2345.61萬元，達到公司最近一個會計年度經審計凈利潤的10%以上。

那么，東方雨虹為何集中賣房？“高買低賣”背后有何難言之隱呢？

從12月8日這筆交易來看，今年年初，東方雨虹是從一家名叫北京遠騰置業有限公司手中買入的北京市昌平區英澤路8號院4號樓的商業資產。企查查顯示，經過股權穿透后，北京遠騰置業有限公司的股東方分別為北京遠洋控股集團有限公司和綠地控股集團有限公司，雙方各自持股50%。

而從11月13日北京和杭州的這兩筆交易來看，北京密云的房產于2025年購買，購買交易對方為綠地集團北京京騰置業有限公司。

東方雨虹解釋稱，為加快債權清收，實現資金回籠，公司作為債權人通過取得部分下游客戶已建成的住宅、商鋪等（簡稱“抵債資產”）用于抵償其所欠公司款項，在公司獲取前述抵債資產前，根據雙方協商，公司需另行購買下游客戶其他房源即本次出售的標的資產。

而杭州的房產購買于2021年，東方雨虹表示，系當時公司通過向下游客戶購買相關資產進而維護與下游核心國企客戶的業務合作關系。

而同期東方雨虹發布的一份債務重組公告也值得關注，這份債務重組對方為綠地控股。東方雨虹表示，部分下游客戶無法以現金方式清償公司債務，公司為加快債權清收，實現資金回籠，公司作為債權人通過取得部分下游客戶已建成的住宅、商鋪、辦公用房等抵債資產用于抵償其所欠付公司款項，相關債權的賬面價值共計約1.99億元。

在公告披露信息中，目前并未明確北京市昌平區英澤路8號院4號樓等資產為“抵債資產”。就東方雨虹為何“高買低賣”的疑問，記者致電其董事會秘書，但是電話并未有人接聽。

去地產化轉型，東方雨虹“斷腕自救”

事實上，作為房地產上游企業，房地產行業的調整給東方雨虹帶來了較大影響。

從2021年的高光時刻到2024年，東方雨虹的凈利潤從42.05億元急劇縮水至1.08億元。

回顧2024年財報，東方雨虹營收同比下降14.52%至280.56億元，歸母凈利潤同比下降95.24%至1.08億元，扣非凈利潤同比下降93.28%至1.24億元。

利潤縮水的背后是大規模計提資產減值。自2023年起，東方雨虹便開始大規模計提資產減值。2023年、2024年及2025年上半年，累計計提金額超過21億元。

而這些計提資產減值的數額多數來自房地產行業，包括龍頭房企恒大、綠地、融創，也包括中小型房企。近年來，東方雨虹的現金及現金等價物余額也處于持續減少的狀態。2022年至2024年，公司期末現金及現金等價物分別為97.41億元、84.77億元、68.02億元。

面對危機，東方雨虹開始“去地產化”轉型。東方雨虹管理層也表示，未來三年將堅持“收縮地產、深耕非房、發力海外”戰略。

不久前，東方雨虹發布2025年三季報，其營收和利潤降幅有所收窄。今年前三季度公司主營收入206.01億元，同比下降5.06%；歸母凈利潤8.1億元，同比下降36.61%；扣非凈利潤7.69億元，同比下降29.99%。但是，期末現金及現金等價物余額減少至33.14億元。

在現金流緊張的背景下，東方雨虹不得不加快處置資產變現的步伐。

新京報貝殼財經記者 徐倩

編輯 岳彩周

校對 翟永軍