房價漲跌都瘋狂？別被情緒騙了！

家人們！今天咱聊個扎心又真實的房產真相 —— 為啥大多數人永遠猜不準房價？核心就倆字：極端！漲價時覺得能漲到天上去，跌價時又覺得會跌進溝里，說白了就是被情緒牽著鼻子走，把樓市規律當空氣！咱先看看現在市場上的真情況，再扒背后的門道，最后說說我的實在看法。

咱先看幾個實打實的例子，比空道理管用多了！2021 年那會，合肥一對夫妻為了孩子上學，湊了 100 萬首付買了套 180 萬的房，當時覺得房價還得漲，晚買就虧了。結果呢？到 2025 年這套房市價只剩 80 萬，首付直接打了水漂，夫妻倆吵了五年，最后鬧到離婚。

再看北京的網紅盤橡樹灣五期，2020 年到 2023 年兩年多，一套大三居從 1250 萬漲到 2323 萬，一年漲出個 500 萬彩票大獎，當時買房的人都覺得這房子能漲到 3000 萬。可才過兩年半，同戶型就跌到 1470 萬，直接虧了 1247 萬，相當于一年跌沒一個 500 萬！

現在更有意思，廣州 2025 年 12 月的數據顯示，二手房全城都在跌，白云區跌了 1.64%，番禺跌了 1.31%，可新房反而有漲有跌，越秀新房都漲到 10 萬多一平了。一邊是高位接盤的人哭著賣不掉，一邊是還有人覺得 “核心區永遠漲”；有人慌得要 “貸款賣房”—— 廣東一位購房者 2021 年 340 萬買的房，現在市價 230 萬，貸款還剩 260 萬，賣了還得倒貼 30 萬；可也有人覺得 “跌到底了”，琢磨著抄底。這不就是典型的：漲時不信跌，跌時不信漲嗎？

首先，咱普通人都愛跟風，這就是 “羊群效應”。2021 年那會，身邊人買房都賺錢，中介天天發 “再不買就沒了” 的消息，連菜市場大媽都在聊學區房，你不買都覺得自己虧了。武漢一位小伙就是這么被裹挾的，2021 年咬咬牙買了婚房，現在同小區房價跌了 50 萬，相當于把首付虧沒了，每月還得拿工資的六成還房貸。而現在呢，到處都是 “房價暴跌”“斷供” 的新聞，身邊人都在說 “買房不如租房”，上海 100 平的房月供 8000，租金才 4500，大家又開始慌了，覺得房價會一直跌，再便宜也不敢碰。

其次，信息繭房把人困住了。漲價時，你刷到的都是 “房價突破新高”“業主抱團漲價”，看不到泡沫風險；跌價時，刷到的全是 “高位接盤慘狀”“二手房賣不掉”，看不到政策調整、人口流入這些支撐房價的因素。就像 2023 年燕郊，有人輕信 “反彈” 傳言，貸款借債湊首付，結果房價繼續跌，現在 109 平的房從 25800 元 / 平跌到 15000 元 / 平，3.2 萬套二手房掛著，每月才賣 500 套，想賣都賣不掉。

最后，是 “一夜暴富” 的貪念和 “害怕吃虧” 的恐懼在作祟。漲價時，總想著 “再漲點就賣，能賺一筆”，把房子當成賭具，忘了房子本質是用來住的；跌價時，又怕 “買了再跌，虧得更多”，哪怕是剛需，也不敢下手。南京一位姑娘 2019 年 300 萬買的房，現在虧了 100 萬，加上利息虧了 180 萬，每天一睜眼就想著 9500 的月供，連逛街買衣服都得等換季打折，活得小心翼翼。

過度樂觀和悲觀，傷害的可不只是錢包。先說家庭，多少夫妻因為買房虧錢反目成仇？合肥那對夫妻戀愛 11 年，感情一直很好，就因為買房虧了 100 萬，丈夫每月都要抱怨，把最惡毒的話都說了，11 年的感情差點沒扛住。再說生活質量，武漢那位小伙買房后五年沒旅游過，以前每周都下館子，現在連外賣都舍不得點；南京那位姑娘從愛逛街的性子變成 “廚房釘子戶”，帶孩子旅游都只敢去免費公園。

更可怕的是債務陷阱。東莞一位業主 2021 年 500 多萬買的學區房，現在市價才 249 萬，貸款還剩 280 萬，賣了還得補 31 萬，最后只能打算回老家開小店養家。2018-2021 年買房的人里，65% 都面臨資產縮水，上海一套 100 平的房，兩年就能蒸發 50-60 萬，相當于普通上班族 3-5 年的純收入。這些都是過度樂觀付出的代價，而過度悲觀呢？可能讓剛需錯過合適的房子，也可能讓手里有房的人慌不擇路，低價拋售，虧得更慘。

首先，咱得承認：房價永遠漲和永遠跌，都是騙人的鬼話！橡樹灣漲得有多瘋狂，跌得就有多慘烈；2017 年燕郊房價漲到 3 萬 / 平，現在跌到 1.5 萬 / 平，8 年腰斬，可誰能想到 2023 年還有人跟風接盤？樓市的規律從來都是 “漲久必跌，跌久必漲”，就像潮水一樣，不可能一直漲，也不可能一直退。

其次，情緒是買房的最大敵人！普通人買房最容易犯的錯，就是把情緒當成判斷依據。漲價時被貪婪沖昏頭，不管自己能力夠不夠就高杠桿上車；跌價時被恐懼嚇破膽，哪怕房子符合需求、價格合適也不敢出手。記住：別人都搶的時候，往往是風險最高的時候；別人都慌的時候，反而可能是機會。

最后，房子的本質是 “住”，不是賭具！那些把買房當成暴富捷徑的人，大多都栽了跟頭。廣東那位 “貸款賣房” 的購房者，本身就是做地產策劃的，按理說懂行，可還是被 “靠買房致富” 的案例洗腦，高杠桿投資，最后落得要倒貼錢賣房的下場。咱普通人買房，別盯著短期漲跌，要看看自己是不是真的需要，能不能承擔壓力。樓市不會一直對誰友好，也不會一直對誰苛刻，違背規律的人，遲早會被市場教育。

現在很多人要么覺得 “房價會跌回十年前”，要么還抱著 “核心區永遠漲” 的幻想，其實都是在走極端。市場永遠在波動，情緒永遠在搖擺，但規律從來沒變過。咱看透了這一點，就不會被市場的風吹草動牽著走，也不會為當初的決定追悔莫及。