中海、保利、中鐵年底補倉，廣深土地市場掀起小高潮

21世紀經濟報道記者吳抒穎

廣州、深圳土地市場年末掀起小高潮。

12月10日下午，深圳市福田區梅林街道一宗地塊完成競拍，這宗地塊屬于福田核心區稀缺"迷你宅地"，是福田區16年來首宗公開出讓的純住宅用地，也是深圳2025年最后一宗住宅用地。

該地塊吸引了8家房企參與競價，經過148輪激烈競價，最終由中鐵置業以7.92億元總價競得，溢價率高達65%，折合樓面地價4.27萬元/平方米。

（廣州琶洲，梁遠浩/攝）

就在這次土地出讓之前，深圳還有另一宗土地出讓也引發市場關注。12月8日，南山區深圳灣超級總部基地一宗地塊吸引6家房企參拍，中海地產成為最終贏家，以31.86億元競得，成交樓面價7,74萬元/平方米，溢價率42.49%，創深圳超級總部宅地溢價新高。

除了深圳以外，廣州的土地市場也亮點頻現。12月5日，廣州市海珠區南泰路成功出讓，成交價為35億元，由保利發展競得，溢價率約27%，成交樓面價約2.44萬元/平方米。

廣州、深圳土地市場高潮迭起，一方面是受到推地節奏的影響，優質土地集中上架；另一方面則是房企今年前期拿地普遍審慎，臨近年關仍有部分額度可以用于投資，這也促使房企入市拿地。

熱門地入市

深圳梅林這宗地塊，吸引到的房企不僅有國央企，還有深圳本土民企。

中指研究院統計數據顯示，此次共有中海、保利、中鐵、天健、新世界深圳、華僑城、萬駿偉業、越秀等8家房企參與競價，經過148輪激烈競價，最終由中鐵置業以7.92億元總價競得，溢價率高達65%，折合樓面地價4.27萬元/平方米。

這宗地塊受到熱捧提振了市場的信心。盡管這宗地塊的區位條件優越、地塊體量較小，但開發條件苛刻：這是一宗全現房銷售地塊，對房企的資金實力以及開發能力均是極大的考驗。

公開資料顯示，這宗土地面積僅4994.02平方米，建筑面積18550平方米，起始價4.8億元。要求全部現房銷售（不得預售），1年內開工，4年內竣工。

中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅分析認為，作為深圳又一宗"現房銷售"試點地塊，其市場接受度將影響未來土地出讓政策走向。現房銷售模式加速行業洗牌，中小房企因資金承壓被淘汰，房企從“高周轉”轉向“高品質”競爭，精品住宅供應占比將提升，對增強購房者信心，穩定市場預期具有積極作用。

孫紅梅續稱，作為深圳土地市場的年末收官之作，65%高溢價成交標志深圳樓市進入結構性復蘇期，核心區土地稀缺性持續支撐價格，央企主導市場格局。預計2026年深圳將繼續通過少量優質地塊維持市場熱度，避免庫存壓力，核心區宅地高溢價成交將成常態。

這是深圳近期又一宗受到市場關注的地塊。

就在上周，中海地產拿下的深圳灣地塊也是房企加碼深圳土地市場的印證。12月8日，南山區深圳灣超級總部基地一宗地塊出讓，共有6家房企參拍，包括華發、華潤置地、保利發展、建發、中海地產和招商蛇口。最終中海地產以31.86億元競得這宗地塊，成交樓面價7.74萬元/平方米，溢價率42.49%，創深圳超級總部宅地溢價新高。

這宗地塊距離最近的正是中海此前熱銷的項目深灣玖序，這一項目在去年開盤，當日即完成銷售265套，銷售額超過百億元、去化九成的成績。

一位深圳本土房企投資部的人士告訴21世紀經濟報道記者，深圳近期出讓的這兩宗地塊均位于核心區，區位配套等條件都很完善。“深圳灣這宗地塊中海是‘勢在必得’的，畢竟從補充土地儲備的角度或者避免內卷的角度，這宗地中海拿最合適。”

分化仍在

深圳市場熱門土地受到熱捧，廣州土地市場也有亮點出現。

12月5日，廣州市海珠區南泰路地塊成功出讓，成交價為35億元，由保利發展競得，溢價率約27%，成交樓面價約2.44萬元/平方米。

南泰路地塊是一宗二類居住用地兼容商業用地、中小學用地，宗地面積約6.48萬平方米，其中出讓宗地面積約4.22萬平方米，掛牌起始價為27.5億元。這宗地塊吸引保利地產、越秀地產2家房企參與競拍，最終經過76輪、歷時3小時競價，由保利發展收入囊中。

雖然廣州、深圳市場熱門地段的地塊仍然受到熱捧，但市場整體仍然分化。

可供對比的是，深圳光明馬田一宗地塊由龍湖以7.66億元底價摘得，樓面價約1.2萬元/平方米。2023年，龍湖也曾在光明馬田拿下一宗地塊，其時龍湖通過搖號中簽競得這宗地塊，成交總價是17.96億元，成交樓面價1.63萬元/平方米，溢價率14.98%。

與此同時，廣州南沙近期也出讓了三宗地塊，最終由南沙開建底價拿下。12月8日，廣州南沙區橫瀝島成功出讓3宗涉宅用地，均由南沙開建以底價競得，成交總額22.84億元。三宗地塊總建設用地面積9.77萬平方米，總規劃建筑面積21.87萬平方米。

從當前的土地市場表現來看，一線城市核心地塊能夠受到房企的青睞，但是近郊乃至遠郊區域地塊的成交意愿仍然不強烈。

一位全國性房企負責營銷前策的人士對21世紀經濟報道記者表示，在當前的市場周期下，房企更加追求資金的高效周轉，“很多項目都能實現也必須實現即拿即開工。目前一線城市的機會也是點狀的，不是郊區的地塊一定不好，像番禺、黃埔一些地塊因為地緣客喜歡，確定性強我們也會去研究，不過最終大家的選擇都大差不差，還是要往核心區域的地塊去。”

從當前廣州、深圳土地市場的總體成交來看，最終土地成交總額仍將出現沖高回穩的情況。中指研究院發布數據顯示，截至目前，2025年深圳已成交12宗涉宅用地，總土地面積23.44萬平方米，總規劃建筑面積77.29萬平方米，總成交金額290.9億元，平均溢價率32.81%。

該機構發布的另一組數據顯示，2025年前11個月，廣州市共推出各類用地規劃建筑面積3438.2萬平方米；成交規劃建筑面積2748.03萬平方米，同比增長0.64%。