最高院：法院拍賣變賣中未披露地基質(zhì)量問(wèn)題，買受人能否撤銷？

作者：周軍律師.

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司法拍賣中，“標(biāo)的物以現(xiàn)狀為準(zhǔn)，法院不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保” 是常見(jiàn)公告條款。

那么，當(dāng)拍賣財(cái)產(chǎn)存在地基質(zhì)量這類隱蔽重大瑕疵且未披露時(shí)，買受人能否主張撤銷拍賣？

最高人民法院案例庫(kù)入選案例《王某某與喀什某集團(tuán)公司等執(zhí)行監(jiān)督案》中明確：

地基問(wèn)題屬于重大工程質(zhì)量問(wèn)題，關(guān)乎社會(huì)公共利益。在建工程的地基不能滿足原設(shè)計(jì)要求，人民法院在司法拍賣變賣中未事先披露的，不屬于有關(guān)瑕疵擔(dān)保免除責(zé)任的范圍。買受人以因此導(dǎo)致其競(jìng)買目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由主張撤銷的，人民法院予以支持。

本案焦點(diǎn)是：法院拍賣變賣中未披露地基質(zhì)量問(wèn)題，是否適用瑕疵擔(dān)保免責(zé)條款。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《網(wǎng)拍規(guī)定》）第十四條，人民法院在網(wǎng)拍公告中應(yīng)對(duì)已知瑕疵等進(jìn)行特別提示，并提示競(jìng)買人，如決定參與競(jìng)買的，視為接受拍賣財(cái)產(chǎn)一切已知和未知瑕疵。

從本案拍賣、變賣過(guò)程看，喀什地區(qū)中級(jí)人民法院在處置涉案財(cái)產(chǎn)過(guò)程中，依據(jù)相關(guān)法律、司法解釋，對(duì)拍賣標(biāo)的物實(shí)施了公告、說(shuō)明、提示等相應(yīng)行為。因地基屬于前期工程，地基不合格不能進(jìn)行下一步建設(shè)，故對(duì)于建設(shè)工程而言，一般情況下可以推定地基質(zhì)量是合格的。

而本案是在建設(shè)工程進(jìn)行了后續(xù)建設(shè)的情況下，又被檢測(cè)出地基承載力不符合設(shè)計(jì)要求。人民法院及競(jìng)買人均不能從拍賣、變賣標(biāo)的物現(xiàn)狀對(duì)該問(wèn)題提前作出判斷，不屬于瑕疵注意范圍。

地基問(wèn)題屬于重大工程質(zhì)量問(wèn)題，關(guān)乎社會(huì)公共利益，新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院認(rèn)為本案不適用瑕疵擔(dān)保免責(zé)條款，并無(wú)不當(dāng)。

由于地基質(zhì)量不合格，即便喀什某集團(tuán)公司通過(guò)加固地基、變更設(shè)計(jì)方案等方式可以避免危害公共利益的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，但對(duì)于喀什某集團(tuán)公司而言，其競(jìng)買涉案財(cái)產(chǎn)的目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院依照《網(wǎng)拍規(guī)定》第三十一條第一項(xiàng)規(guī)定，認(rèn)為競(jìng)買人競(jìng)買目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，并出于保護(hù)建設(shè)工程質(zhì)量安全和社會(huì)公共利益的考慮，撤銷涉案變賣，并無(wú)不當(dāng)。

王某某關(guān)于地基質(zhì)量包含于未知瑕疵范圍、危害公共利益情形尚未發(fā)生、喀什某集團(tuán)公司請(qǐng)求撤銷變賣是為了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的主張，理?yè)?jù)不足，不予支持。故法院依法作出如上裁判。

周軍律師提醒，法院拍賣變賣中未披露地基質(zhì)量問(wèn)題，若該瑕疵屬于重大工程質(zhì)量問(wèn)題、導(dǎo)致買受人競(jìng)買目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，買受人有權(quán)依據(jù)《網(wǎng)拍規(guī)定》第三十一條撤銷拍賣。買受人需重點(diǎn)關(guān)注證據(jù)固定與程序合規(guī)，及時(shí)行使異議與復(fù)議權(quán)利。遇到相關(guān)問(wèn)題，建議及時(shí)咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯(cuò)失維權(quán)良機(jī)。

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