拆遷安置房賣給別人，多年后反悔不認？房產律師：法院不支持

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

周建國與妻子李秀蘭婚后育有三名子女：周明、周華、周靜。李秀蘭于2020年去世，周建國于2023年去世。

2004年6月6日，周建國與趙文斌簽訂《二手房買賣合同》，約定：趙文斌將其名下的一號房屋（建筑面積87.47平方米）以25萬元出售給周建國。合同簽訂當日，周建國支付23萬元，趙文斌出具收條；剩余2萬元約定在房屋過戶完成后支付。

合同同時約定：趙文斌在取得一號房屋產權證后一個月內，須協助辦理過戶手續；若逾期，每日支付違約金200元。

簽約時，該房屋系趙文斌一家通過拆遷安置所得，尚未能辦理產權證。此后，周建國一家實際入住該房屋多年。直到近年，小區具備辦證條件，已有鄰居陸續拿到房產證，但趙文斌始終拒絕配合辦證及過戶。

周建國夫婦去世后，其子女周明、周華作為原告，聯合妹妹周靜（第三人），將趙文斌及其配偶趙建國、兒子趙強（即出賣方家庭成員）訴至法院，同時將負責安置的某街道辦列為第三人，請求：

判令某街道辦協助趙文斌將一號房屋產權證先辦至其名下；

趙文斌一家在取得產權證后，立即配合將房屋過戶至三名繼承人名下；

支付違約金7.5萬元。

三被告及某街道辦均未到庭應訴。

二、裁判結果

法院作出判決：

某街道辦于判決生效后15日內，協助趙文斌將一號房屋產權登記至其個人名下；

趙文斌、趙建國、趙強在產權證辦至趙文斌名下后7日內，配合將房屋過戶至周明、周華、周靜三人名下；

周明等三人于過戶完成后1日內，向趙家支付剩余房款2萬元；

駁回原告關于違約金的訴訟請求。

三、法院說理

買賣合同合法有效

雖然簽約時房屋無產權證，但合同系雙方真實意思表示，且不違反法律強制性規定，應認定為有效。趙文斌作為被安置人代表家庭簽約，其配偶、兒子雖未簽字，但基于家庭共有關系及長期居住事實，可視為共同出賣人。

繼承人有權繼受合同權利

買受人周建國夫婦已去世，其合同權利依法由法定繼承人承繼。三名子女作為繼承人，有權要求繼續履行合同。

政府有協助辦證義務

一號房屋系拆遷安置房，初始登記需由安置單位（某街道辦）配合完成。法院判令其協助趙文斌先行辦理大產權證，是實現后續過戶的前提。

違約金主張缺乏依據

合同約定的違約金適用于“取得產權證后拒不配合過戶”的情形。但原告未能舉證證明房屋具體何時具備辦證條件，也無法證明趙文斌在具備條件后存在惡意拖延。故違約金請求不予支持。

剩余房款仍需支付

合同約定“過戶后付尾款”，現過戶即將完成，買受方繼承人應依約支付2萬元余款。

四、律師提示

“無證房”買賣合同未必無效

只要不違反法律禁止性規定（如小產權房、違法建筑），即使簽約時無產權證，合同仍可能有效，買方可主張繼續履行。

繼承人可承繼購房合同權利

購房人去世后，其子女作為繼承人有權要求賣方配合過戶，無需重新簽訂合同。

安置房過戶需“兩步走”

先由開發商或政府協助原被安置人辦理首次登記（大產權證），再由其配合買受人辦理轉移登記（小產權證）。

違約金需有明確觸發條件

主張違約金必須證明：義務方在具備履約條件后仍拒不履行。若無法確定“可辦證時間點”，法院通常不予支持。

及時維權，避免權利落空

房屋長期未過戶存在風險（如賣方債務、繼承糾紛等）。建議購房者在具備條件后立即催告并保留證據，必要時提起訴訟。

本文由北京房產律師靳雙權團隊整理，旨在幫助購房者了解無證房買賣及繼承過戶的法律風險與維權路徑。如遇類似糾紛，建議盡早咨詢專業律師（涉及房產處置時），依法維護自身合法權益。