房票救爛尾樓！廣州黃埔首吃螃蟹，能復制到全國嗎？

出品|中訪網

審核|李曉燕

爛尾樓治理一直是房地產市場風險化解的核心痛點，關乎數萬家庭的居住權益與社會穩定。近日，廣州黃埔區率先打破傳統保交樓路徑，將原本用于舊改拆遷安置的房票制度延伸至爛尾樓處置領域，向升龍·學府上城、實地常春藤等停工項目業主發放保交樓房票，通過“等價置換”對接區內“房源超市”房源，為保交樓工作開辟全新解題思路。這一模式既盤活了存量閑置房源，又緩解了業主住房焦慮，但其資金兌付邏輯與復制推廣條件，仍需結合市場化、法治化原則進一步探索。

此次黃埔區推出的保交樓房票，核心突破在于跳出“單盤盤活”的舊框架，將爛尾樓業主的交付訴求與區域內優質存量房源對接。首張保交樓房票已由升龍·學府上城業主成功使用，票面價值300.4萬元，直接兌換黃埔區仕林苑一套約113平方米的新住宅，全程遵循“等價置換”原則——房票金額等同于業主此前支付的房屋總價（含首付及已還貸款本息），可全額抵扣“房源超市”房產價款，多余部分不退還，不足部分由業主補足差價。

據了解，此次納入房票置換范圍的升龍·學府上城與實地常春藤，均為黃埔區大型住宅項目，停工根源均指向開發商資金鏈斷裂。升龍·學府上城2021年開盤均價3萬-3.1萬元/平方米，大戶型單價最高達3.6萬元/平方米，業主購房半年后便遭遇項目停工，即便監管部門多次警示通報，工程進度仍未達標；實地常春藤分多期開發，開發商實地集團2021年起陷入現金流緊張，部分樓棟逾期交付，其中5期5棟、6棟至今仍處于在建狀態。

針對兩大項目的困境，黃埔區政府于今年7月推出房票解決方案，明確符合條件的業主可獲得專屬房票，需在2025年12月30日前完成“房源超市”內房源選購。知情人士透露，此次共有近200位業主可享受該政策，“房源超市”涵蓋仕林苑、科創新世代、合生中央城等10余個項目，開發商以黃埔區區屬國企為主，部分優質民企項目參與，確保房源交付能力與品質保障，從源頭降低業主置換后的居住風險。

在當前房地產市場新房銷售下滑、房企資金承壓、保交樓任務艱巨的背景下，黃埔區保交樓房票模式的創新價值的凸顯，實現了“多方共贏”的階段性成效。

對爛尾樓業主而言，房票模式直接破解了“住房難入住、房貸仍要還、房租額外付”的三重困境。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，爛尾樓業主長期受困于住房空置、子女入學受阻等問題，同時承擔房貸與房租雙重經濟壓力，不確定性帶來的生活困擾遠超資金損失。房票模式讓業主無需漫長等待爛尾樓盤活，可通過等價置換快速選購合規房源，盡早完成網簽入住，既安撫了業主情緒，又切實降低了經濟損失與時間成本。廣東城規院住房政策研究中心主任李宇嘉也表示，相較于被動等待項目重整，房票為業主提供了更主動的選擇，最大程度消除了交付擔憂，提升了居住需求的兌現效率。

對房地產市場而言，該模式實現了存量房源盤活與保交樓任務的雙向賦能。當前不少國企開發項目因市場低迷面臨去化壓力，尤其是早年拿地的舊規地塊，價值損耗導致銷售難度增加。房票模式將爛尾樓業主的購房需求精準導流至這類合規項目，既幫助國企加速去化、回籠資金，又通過“以銷促交”鞏固保交樓成果，形成市場良性循環。李宇嘉分析，這種“存量盤活+保交樓”的結合，跳出了傳統保交樓僅聚焦單項目資金籌措的局限，以市場化手段優化資源配置，提升了整體交付效率。

對地方政府而言，房票模式是落實“一樓一策”保交樓要求的具體實踐。今年10月，住房城鄉建設部明確提出要按照市場化、法治化原則推進保交樓分類處置，壓實地方政府、房企、金融機構各方責任。黃埔區通過房票模式，既履行了屬地監管責任，又避免了政府直接資金兜底的壓力，依托司法保全開發商資產、整合區內優質房源等手段，推動爛尾樓問題高效處置，為地方治理房地產風險提供了可參考的實操路徑。

盡管黃埔區房票模式成效初顯，但業內普遍認為，該模式的復制推廣并非易事，需破解資金兌付不確定性、責任主體壓實等核心難題，仍需堅持“一項目一策”的靈活原則。

資金兌付能力是房票模式可持續的核心前提，也是當前最大爭議點。與舊改房票有專項借款支持不同，黃埔區保交樓房票的兌付資金最終仍需依賴原開發商——政府通過聯合司法部門對開發商資產進行訴訟保全，后續通過資產盤活、變賣變現籌措資金，用于支付房票兌換款項。但嚴躍進指出，當前多數陷入停工的房企均存在資不抵債問題，資產盤活周期長、變現難度大，若資金回籠不及預期，可能導致房票兌付延遲甚至違約，直接影響模式公信力，進而限制其推廣范圍。

地方政府的擔保兜底意愿與能力，直接決定企業參與“房源超市”的積極性。李宇嘉表示，國企樓盤愿意接收房票，核心在于信任政府對資金兌付的協調能力，若地方政府無法為房票兌付提供隱性擔保或兜底承諾，企業可能因擔心資金回籠風險拒絕參與，導致“房源超市”供給不足，模式難以落地。而不同城市的財政實力、國企資源儲備差異較大，部分三四線城市財政壓力大、優質存量房源少，難以復制黃埔區的資源整合能力，進一步壓縮了模式推廣空間。

此外，房企主體責任的壓實仍是保交樓的根本要求。李宇嘉強調，房票模式是爛尾樓處置的“權宜之策”，而非“免責之策”，最終仍需落實開發商及其實控人的全部責任，倒逼其通過變賣資產、引入戰略投資者等方式籌措資金，確保房票兌付與項目后續處置，避免房企“金蟬脫殼”逃避責任。若過度依賴房票模式轉移矛盾，可能弱化房企保交樓主體意識，反而加劇房地產市場風險。

業內人士建議，后續推廣房票模式需把握三大核心：一是強化資金監管，通過設立專項監管賬戶、加快開發商資產處置進度等方式，保障房票兌付資金安全；二是因地制宜制定方案，結合地方財政實力、存量房源情況、房企資產狀況等因素，避免“一刀切”推廣；三是持續壓實各方責任，政府做好統籌協調與司法保障，房企履行資產變現與兌付義務，金融機構配合做好貸款調整等支持，形成保交樓合力。