房企拿地算法生變，2025年土拍回歸基本面

12月23日，杭州市富陽區銀湖板塊一宗小體量地塊迎來出讓。浙江龍大地產有限公司以總價2.92億元斬獲該地塊，溢價率為1.74%，樓面價6201.07元/平方米。至此，2025年杭州宅地土拍正式收官。今年杭州共出讓宅地92宗，土地出讓金1423億元，兩項數據均好于去年。

　　此前，已有不少城市完成了今年住宅用地的出讓。其中，上海的宅地總成交金額為1427.2億元，是另一個收金超過1400億元的城市。

　　12月23日，北京海淀區一宗地塊以84.56億元拍出，雖然尚未收官，但北京已借此提前邁入這一門檻。京滬杭也成為今年僅有的三個土地收金超過1400億元的城市。

　　2025年，在“控制增量”政策導向及房企的審慎投資策略下，土地市場供應和成交規模均有所下降。但區域性亮點的存在，說明市場分化局面仍然明顯。

　　一方面，北上深杭等城市土拍熱度較高，隨著優質地塊的推出和規則的進一步完善，溢價成交的數量和比重高于其他城市。另一方面，三四線城市的土拍相對平淡，底價成交仍是主流。

　　總體來看，市場正在向理性回歸。分析人士指出，盡管高價地并不少見，但企業仍然恪守紀律，甚少見到不計代價搶地的情況。

　　一家央企開發商負責人向21世紀經濟報道表示，在市場調整期，企業會自動降低預期，并使用不同的測算方法。而且公司內部的問責也較為嚴厲，“（如果）算不過帳來，是要擔責任的。”

　　12月19日，南京市迎來10宗涉宅用地出讓，共收金73.19億元。其中，經過61輪競價，奧南板塊宅地以16.11億元的總價競出，溢價率26.35%，成交樓面價45325元/平方米，刷新了南京涉宅用地成交樓面價新高。

　　2025年以來，熱點城市土地交易熱度頗高，久違的高價地接連出現。

　　今年1月，杭州市拱墅區的一宗宅地就曾拍出6.48萬元/平方米的單價，刷新杭州宅地單價新高。短短兩個月后，這一紀錄就接連被刷新，高價地的門檻也抬升至8.8萬元/平方米。

　　另一個二線城市成都，最高單價宅地在今年3月兩次被刷新，價格從去年的不到3萬元/平方米，提升到4萬元/平方米以上。

　　一線城市同樣不遑多讓。1月2日，北京市2025年開年第一拍，海淀區朱房地塊以9.54萬元/平方米的樓面價競出，成為最高單價宅地。3月18日，海淀區樹村的一宗地塊拍出10.23萬/平方米的單價，再度刷新該紀錄。

　　今年全國的最高單價宅地誕生于上海。7月25日，在上海第六批次土拍中，徐匯區衡復風貌區地塊以12.25億元競出，樓面價為20.03萬元/平方米，刷新全國宅地的成交樓面價紀錄。

　　盡管樓市仍處于調整期，這種情況的出現也并非偶然。

　　中指研究院指數研究部總經理曹晶晶向21世紀經濟報道指出，近兩年，重點城市推出的地塊中，配建要求大大減少，土地質量明顯提高。限價的取消，也使得企業有機會獲得更多利潤空間。由此，拿地積極性自然提高。

　　但她同時指出，這種情況僅出現在熱點城市的核心區域。隨著房企戰略聚焦，非核心區域地塊的交易相對平淡，且房企在三四線城市的參拍意愿仍然較弱。整體來看，土地市場的量價表現較為平穩。

　　根據中指研究院數據，今年1—11月，300城成交宅地規劃建筑面積為4.2億平方米，同比下降15.8%，土地出讓金1.8萬億元，同比下降6.0%。溢價率方面，今年前11月，一線城市、二線城市、三四線城市的平均土地溢價率分別為12.1%、8.9%、3.1%。

民企補倉

　　近年來，土地供應端發生的變化不只是提質、放寬約束。

　　華東某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道指出，從去年開始，他就經常參加華東某地政府部門有關供地的座談會。在這些會議上，政府部門釋放出“控制增量”的政策導向，同時也針對土地的質量、價格、地段等實際需求，向與會房企征求意見。

　　這些成果體現在實際供應中。在結構上，非核心區域及市場飽和區域，土地供應明顯減少，整體供應規模較往年有所下滑。但在質量上，新出讓地塊更符合房企的實際需求。比如，一些前期流拍的地塊經調規后，以更優質的條件再次入市；一些大體量地塊經過拆分后也在重新入市。

　　他說，“政府部門要求構建‘人房地錢’聯動的新發展模式。至少在‘地’這方面，是能感受到積極變化的。”

　　在匹配度更高的情況下，今年土地整體流拍率有所下降。同時，民營房企的補倉動作也開始加快。

　　近年來，央國企仍是土地市場的絕對主角。根據中指研究院的數據，2025年1—11月，22個重點城市拿地金額中，央國企占比為48%，較2024年提升2個百分點。地方國資占比則小幅回落，體現出其托底效應有所減弱。在上述統計口徑中，地方國資拿地占比為25%，較2024年降低7個百分點。相比之下，民企拿地占比21%，較2024年提升4個百分點。

　　該機構指出，總部位于杭州的濱江集團（002244），拿地力度較大，前11月共斥資372億元拿地，從而帶動整體民企占比提升。今年年初，杭州連續誕生三個最高單價宅地，其中有兩個為濱江所斬獲。

　　另外，今年以來成都、重慶、寧波等地的民企也有補倉。

　　今年年中，上海誕生的最高單價宅地，得主上海祺祥旺宇置業有限公司同樣為民企。該企業的法定代表人為葉舒祺，其父親葉華彪是屹豐模具（集團）有限公司董事長，有“汽車模具大王”之稱。也就是說，這宗高價地得主的背景，是一家制造業民企。

新“算法”

　　房企對拿地價格的計算，除了考慮建安、人力、營銷等各項成本外，還會根據周邊同類產品價格、板塊升值空間等進行綜合考量。在過去的計算模型中，開發商會默認房價具備上漲空間，因此對地價的接受程度相對較高。

　　如今，這種計算方式正在發生變化。

　　前述央企開發商負責人說，“現在的常態是，你在拿地的時候，就知道將來能賣多少錢了，而且還可能有‘價格戰’的壓力，所以只能在這個前提下倒推成本和利潤。”他還表示，隨著市場競爭激烈，“好房子”帶動整體品質提升，開發商在項目打造中花費的成本會更高。

　　此外，現房銷售制度的推進，對房企資金帶來的壓力也將更大。

　　也就是說，在房價上漲空間有限，建安、資金成本提高的情況下，項目的利潤將在很大程度上取決于土地成本。這也使得開發商在拿地中更加理性。

　　即便如此，房地產業利潤率壓縮的趨勢仍然很難改變，尤其是一些高價地項目。

　　曹晶晶指出，隨著核心城市拿地競爭日益激烈，地塊高溢價成交也將壓縮房企利潤空間。同時，近幾年新房供應普遍高端化、改善化，或加劇此類產品供過于求的壓力。

　　值得注意的是，從短期市場表現來看，房企已經意識到這一現實。

　　中指研究院指出，2025年初，受上年末新房市場回暖帶動，京滬深杭蓉等核心城市率先升溫，多宗地塊高溢價成交，帶動一季度300城宅地溢價率升至13.4%。進入二季度，尤其是5月以后，優質地塊供應節奏放緩、企業投資回歸理性，市場熱度回落，平均溢價率降至7.5%。

　　今年三季度以來，房企投資謹慎情緒延續，300城宅地溢價率下滑至5.7%。到11月，該指標進一步降至2.6%。

　　前述房企人士表示，土地市場回歸理性，是住宅交易市場趨于穩定的投射。隨著房地產新舊發展動能的轉換，整個運營鏈條正在重構，理性拿地也將成為常態。好消息在于，這將倒逼房企將更多精力花在產品層面，帶動產品品質的提升，市場也將加速進入買方時代。