對天津星馳房地產土地資產評估公司違法出具虛假估價報告的控告

關于天津星馳房地產土地資產評估有限公司在（2025）津0106民初2283號糾紛評估活動中違法出具虛假評估報告的投訴與控告

被投訴/控告單位：天津星馳房地產土地資產評估有限公司

統一社會信用代碼： 91120104718264494H

法定代表人/負責人： 馬樂

執業估價師： 吳立國（注冊號：2220140032）、安莎（注冊號：1220200008）

聯系方式/地址： 天津市南開區賓水西道與凌賓路交口奧城國際寫字樓A3-505

涉及糾紛： （2025）津0106民初2283號離婚糾紛（天津市紅橋區法院）

評估對象： 天津市紅橋區千某花園房產

評估報告編號： 津星房地產（2025）第207號

評估價值時點： 2025年8月18日

報告出具日期：2025年11月3日

報告收到日期：2025年12月11日

投訴與控告事由：

天津星馳房地產土地資產評估有限公司（下稱“星馳公司”）及其注冊房地產估價師吳立國、安莎，在受天津市紅橋區法院非法委托，對上述經生效判決認定不屬于夫妻共同財產的房產進行司法評估的過程中，存在嚴重違反《資產評估法》《房地產估價規范》（GB/T 50291-2015）《房地產估價機構管理辦法》等法律法規及行業準則的行為，涉嫌出具虛假、失實且嚴重偏離市場價值的評估報告，干擾司法審判，侵害當事人合法權益。具體事實與理由如下：

一、 評估程序嚴重違法，違反“司法評估”的基本原則

1. 超越評估前提與范圍：本案所涉千某花園房產，已由天津市第一中級法院（2023）津01民終6903號生效民事判決明確認定為“無論何種情形均不屬于夫妻共同財產”。星馳公司在接受委托時，未審慎核查該房產的權屬狀態及相關生效法律文書，對依法不屬于離婚訴訟可分割范圍的結婚前個人財產進行所謂“市場價值評估”，其評估行為本身缺乏合法前提和正當目的，評估結論自然不具備法律上的關聯性與必要性，其行為涉嫌違規承接并開展無效評估業務。

2. 評估啟動程序違法性傳導：法院在審理階段對權屬已決的結婚前財產啟動評估，程序違法。星馳公司作為專業評估機構，對此應有基本審查義務。其未盡審查義務而徑行評估，構成對違法程序的“配合”與“背書”，其出具的評估報告自始存在根本性程序瑕疵。

二、 評估報告內容嚴重失實，構成虛假評估

（一）、評估方法應用形同虛設，嚴重違反《房地產估價規范》：

1、報告聲稱采用“比較法”和“收益法”，但全篇未提供任何具體可比實例（如成交時間、位置、面積、單價、交易情況等），亦未披露任何交易情況修正、市場狀況調整、房地產狀況調整的具體系數、計算過程及依據。

2、對于“收益法”，完全未披露選取的可比租賃案例、客觀租金水平、報酬率（資本化率）等關鍵參數的取值及詳細測算過程。

3、該評估報告僅有結論性數字，而無支持該結論的具體分析、測算和數據支撐，屬于典型的“空話套話堆砌”，嚴重違反了《房地產估價規范》中關于估價過程應“清晰、完整、邏輯嚴密”的核心要求，估價結果完全無法驗證，喪失了評估報告應有的客觀性、科學性和可信度。

（二）、評估結果與真實市場行情嚴重背離，存在故意高估嫌疑：**

1、根據投訴人從該小區正規、大型房產中介平臺（德祐地產/貝殼找房）獲取的真實成交記錄顯示，在2025年10月至11月期間，千某花園同類房源的實際成交單價約為21,000元/平方米至21,666元/平方米。按估價對象面積140.99平方米計算，合理市場總價約為296萬元至305萬元。

2、星馳公司出具的評估報告給出的單價為26,009元/平方米，總價高達366.7萬元，顯著高于當前真實市場成交價約20%以上。在房地產市場整體不斷下行的背景下，此評估結果嚴重虛高，完全脫離市場實際，涉嫌人為操縱或故意出具不實評估。

（三）、關鍵估價假設與客觀事實嚴重不符，導致評估基礎完全失效：

1、市場穩定假設不成立：報告假設“房地產市場行情在報告期內理性發展，不發生重大波動”。事實是，自2025年下半年以來，天津乃至全國房地產市場持續顯著下行，價格波動劇烈，該假設完全違背基本經濟現實。

2、產權完整假設不成立：報告假設估價對象產權完整。但報告自身引用的查詢結果顯示，該房產在價值時點已處于法院查封狀態（查封期限至2026年11月21日）并設有抵押。報告雖聲明“不考慮查封影響”，但這僅是脫離現實的假設。在真實的房產交易中，查封和抵押狀態會嚴重阻礙交易、大幅增加買方風險和法律成本，必然導致其市場價值遠低于無權利瑕疵的同類房產。星馳公司以假設掩蓋重大價值減損因素，評估結論嚴重失真。

3、實物狀況假設缺乏依據：評估師未進入室內實地查勘，對房屋內部戶型結構、裝修檔次、設施狀況等決定價值的關鍵因素一無所知。僅依據一方當事人介紹即假設為“精裝修”“四室兩廳”，缺乏任何客觀證據支持，導致實物狀況評估嚴重失實。

（四）、報告內容存在矛盾與低級錯誤：

報告第8頁與第10頁關于“估價報告有效期”的表述存在前后矛盾，且年份書寫出現錯誤。此等低級錯誤反映出評估機構及估價師工作極不嚴謹，報告質量低劣。

三、 星馳公司及估價師的違法違規行為

1. 違反《資產評估法》：違反該法第四條（評估機構及其評估專業人員應當依法獨立、客觀、公正地開展業務）、第十三條（評估專業人員應當恰當選擇評估方法）、第二十條（評估報告不得存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏）等規定。

2. 違反《房地產估價機構管理辦法》：涉嫌違反該辦法第三十一條（房地產估價機構不得出具虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏的估價報告）等相關規定。

3. 違反行業職業道德：作為專業的房地產估價師，吳立國、安莎在執業過程中未能保持應有的職業審慎和獨立性，出具了嚴重偏離市場、方法空洞、假設失實的報告，嚴重違背了誠實信用、勤勉盡責的職業道德。

四、 投訴與控告請求

鑒于天津星馳房地產土地資產評估有限公司及其估價師吳立國、安莎的上述行為，已嚴重違反國家法律法規、行業規范及職業道德，出具的評估報告虛假、失實，不僅不能作為司法審判的依據，更嚴重干擾了司法程序的正常進行，侵害了當事人的合法權益。現特此向貴主管部門提出正式投訴與控告，懇請依法：

1. 立案調查：對天津星馳房地產土地資產評估有限公司及其注冊房地產估價師吳立國、安莎在本案評估活動中的違法違規行為進行立案調查。

2. 認定報告無效：依法認定其出具的關于天津市千某花園房產的評估報告（編號：津星房地產（2025）第207號）為虛假、失實報告，不得在任何場合采信。

3. 予以行政處罰：根據調查結果，依據《資產評估法》《房地產估價機構管理辦法》等規定，對星馳公司及相關責任估價師處以警告、罰款、暫停執業、吊銷執業資格等相應的行政處罰，并將其違法行為記入誠信檔案。

4. 通報司法機關：將調查處理結果通報委托法院（天津市紅橋區法院），并建議法院在審理中對該評估報告不予采信，并追究相關干擾司法的責任。

我們堅信，貴部門能夠依法履職，嚴肅查處評估行業的害群之馬，維護法律法規的尊嚴，保護當事人的合法權益，促進資產評估行業的健康有序發展。

#中國房地產估價師與房地產經紀人學會 行業自律與維權專業委員會

#天津市住房和城鄉建設委員會 房地產市場監管處

#天津市紀委監委駐市住房城鄉建設委紀檢監察組 張志遠 組長

# 天津市住房和城鄉建設委員會 王士敏 副主任

#天津市紅橋區法院 民四庭 成永哲庭長、李波副院長、周宏院長

#天津市第一中級法院 民一庭 康朝、程志巍、楊阿榮法官及王曉燕庭長、劉莉副院長

#天津市高級人民法院 審判管理辦公室、技術室、督查室