對《云估中盛對中山綠楊居估價異議的回復(fù)》的嚴(yán)正駁斥及補充意見

異議人針對云估中盛（天津）房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司（下稱“云估中盛”）就《對本人結(jié)婚前個人房產(chǎn)中山綠楊居違法評估異議的補充意見》所作出的《回復(fù)》（下稱“《回復(fù)》”），現(xiàn)提出以下嚴(yán)正駁斥意見。該《回復(fù)》通篇以程序性套話回避實質(zhì)問題，評估過程及結(jié)論均缺乏透明性、客觀性與可驗證性，依法不應(yīng)作為認(rèn)定事實的依據(jù)。

一、 對《回復(fù)》空泛辯解的根本性駁斥

（一）、關(guān)于評估前提與對象性質(zhì)：《回復(fù)》完全回避核心違法問題

1、《回復(fù)》再次以“評估范圍為天津市紅橋區(qū)法院確定”為由，試圖推卸其作為專業(yè)評估機構(gòu)應(yīng)盡的審慎審查義務(wù)?！睹穹ǖ洹返谝磺Я懔龡l明確規(guī)定，一方的結(jié)婚前財產(chǎn)為夫妻一方的個人財產(chǎn)。 本案評估對象“中山市坦洲鎮(zhèn)綠楊居”系異議人于婚姻關(guān)系締結(jié)前（2016年4月26日）取得的不動產(chǎn)，不動產(chǎn)權(quán)證書明確記載為“單獨所有”，依法屬于異議人個人財產(chǎn)。

2、在離婚訴訟中，將明確不屬于夫妻共同財產(chǎn)的婚前個人房產(chǎn)納入評估范圍，嚴(yán)重超越了《中華人民共和國民法典》第一千零六十二條所界定的夫妻共同財產(chǎn)范圍，亦違反了離婚訴訟的法定審理邊界。云估中盛對此根本性的法律適用錯誤和程序違法問題視而不見，其接受委托并出具報告的行為，實質(zhì)上是協(xié)助將非法定分割標(biāo)的進(jìn)行“定價”，動搖了評估行為合法性的根基。

（二）、關(guān)于估價方法與依據(jù)：《回復(fù)》仍在重復(fù)空話、套話，毫無實質(zhì)內(nèi)容

《回復(fù)》聲稱“在中山市自然資源局調(diào)取綠楊居成交案例，并對可比實例進(jìn)行比較、修正、調(diào)整”，但在整個《回復(fù)》及原評估報告中，未提供任何一份具體的可比實例信息（如物業(yè)地址、房號、面積、成交時間、成交價格）、未展示任何一項修正系數(shù)及其確定依據(jù)、未披露任何一步計算過程。這種“說有就有”的陳述，與“一堆空話、套話”無異，嚴(yán)重違反了 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015） 第4.0.10條等關(guān)于估價過程應(yīng)“清晰、完整”記錄以及第8.0.2條關(guān)于估價報告應(yīng)完整反映估價過程的基本要求。其評估結(jié)論如同空中樓閣，不具備任何可驗證性，直接導(dǎo)致其報告的客觀性和科學(xué)性存疑。

（三）、關(guān)于現(xiàn)場查勘：《回復(fù)》承認(rèn)重大缺陷，卻試圖以規(guī)范條款開脫

《回復(fù)》承認(rèn)因產(chǎn)權(quán)人（即異議人）未開門而“未進(jìn)入到估價對象室內(nèi)進(jìn)行查勘”。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第3.0.8條，此情形下應(yīng)對內(nèi)部狀況作出“依據(jù)不足假設(shè)”，并應(yīng)在報告中充分說明。然而，云估中盛在未入戶、未對特定估價對象的內(nèi)部實際裝修、維護(hù)、使用狀況、是否存在占用或租賃等關(guān)鍵價值因素進(jìn)行直接核實的情況下，其聲稱通過“查勘同戶型”和“走訪物業(yè)”所了解的情況，完全無法替代對估價對象本身個性化狀況的掌握。據(jù)此作出的價值判斷，其準(zhǔn)確性、可靠性存在重大缺陷，評估基礎(chǔ)嚴(yán)重不牢。

（四）、關(guān)于評估時點與市場狀況：《回復(fù)》的“平穩(wěn)”假設(shè)與市場現(xiàn)實嚴(yán)重不符

《回復(fù)》聲稱調(diào)取的成交案例顯示“價格平穩(wěn)，未發(fā)生明顯波動”。然而，該結(jié)論僅為單方陳述，無任何數(shù)據(jù)支撐。結(jié)合當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及房地產(chǎn)市場普遍下行的客觀現(xiàn)實，尤其對于非核心城市的中山市坦洲鎮(zhèn)，其房地產(chǎn)市場承壓明顯。評估機構(gòu)有義務(wù)對市場趨勢進(jìn)行分析判斷，而非簡單套用“平穩(wěn)”假設(shè)。其未能提供任何證據(jù)證明其“平穩(wěn)”論斷，使得該關(guān)鍵假設(shè)的合理性存疑。

二、 綜合結(jié)論與法律請求

云估中盛的《回復(fù)》是一份缺乏實質(zhì)內(nèi)容、回避核心法律與事實問題、試圖以程序性套話和空洞承諾掩蓋評估過程不透明及結(jié)論不可驗證這一根本缺陷的敷衍之作。其評估報告存在評估前提（對象）錯誤、估價方法披露嚴(yán)重缺失、關(guān)鍵查勘程序存在重大缺陷、核心假設(shè)缺乏證據(jù)支持等根本性問題。

鑒于上述，異議人懇請貴院依法審查并支持以下請求：

1. 裁定不予采信：云估中盛（天津）房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司出具的關(guān)于廣東省中山市坦洲鎮(zhèn)綠楊居房產(chǎn)的估價報告。該報告因程序上評估對象錯誤、實體上評估過程與依據(jù)不明，依法不得作為認(rèn)定本案任何事實的依據(jù)。

2. 通知鑒定人出庭作證：根據(jù)《民事訴訟法》第八十一條，異議人正式申請法院通知本案鑒定人（即簽署報告的注冊房地產(chǎn)估價師）出庭，要求其就以下問題接受質(zhì)詢：

(1) 接受對明確屬于結(jié)婚前個人財產(chǎn)進(jìn)行“市場價值”評估的法律依據(jù)及評估目的；

(2) 詳細(xì)說明其聲稱調(diào)取的可比實例的具體情況、修正調(diào)整的全部計算過程及參數(shù)依據(jù)；

(3) 解釋在未入戶查勘的情況下，如何確保對估價對象內(nèi)部狀況判斷的準(zhǔn)確性及其對價值的具體影響；

(4) 提供支撐其“市場價格平穩(wěn)”判斷的具體數(shù)據(jù)來源及分析過程。

（如鑒定人無正當(dāng)理由拒不出庭，其鑒定意見依法不得作為認(rèn)定事實的根據(jù)。）

3. 重申程序合法性主張：鑒于估價對象系結(jié)婚前個人財產(chǎn)，依法不應(yīng)在離婚訴訟中予以分割，故對該房產(chǎn)的評估程序自始缺乏法律基礎(chǔ)，應(yīng)予終止。

評估報告的權(quán)威源于其過程的嚴(yán)謹(jǐn)透明與結(jié)論的客觀可靠。一份無法提供任何實質(zhì)性測算過程、關(guān)鍵判斷缺乏證據(jù)支撐、且針對非法定分割標(biāo)的作出的評估報告，根本不具備作為證據(jù)的資格。懇請貴院依法審查，排除此份不合法、不合規(guī)的評估報告，維護(hù)司法程序的嚴(yán)肅性與公正性。

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