私人財(cái)富管理師｜子女買(mǎi)房后登記在父母名下，是否構(gòu)成借名買(mǎi)房？

編者說(shuō)：婚姻關(guān)系存續(xù)期間，男方母親與房地產(chǎn)公司簽訂合同購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在母親名下，但首付為男方轉(zhuǎn)賬支付，貸款也由男方通過(guò)母親的貸款賬戶支付。后夫妻二人認(rèn)為自己構(gòu)成借名買(mǎi)房，遂訴至法院主張自己對(duì)房屋享有權(quán)利，會(huì)獲得法院的支持嗎？

基本案情

沈先生與尤女士系夫妻關(guān)系。沈先生的母親呂阿姨與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂合同購(gòu)買(mǎi)房屋，并在交房后將房屋登記在自己名下。首付為沈先生通過(guò)自己的賬戶轉(zhuǎn)賬支付，貸款由沈先生定期通過(guò)呂阿姨的貸款賬戶支付。后呂阿姨搬入該房屋，沈先生、尤女士認(rèn)為自己與呂阿姨構(gòu)成借名買(mǎi)房，呂阿姨無(wú)權(quán)居住，故將呂阿姨訴至法院，主張自己對(duì)案涉房屋享有權(quán)利。

原告沈先生、尤女士訴稱，二人系夫妻關(guān)系，沈先生為呂阿姨之子。2017年二原告與呂阿姨達(dá)成口頭借名買(mǎi)房合同，借呂阿姨名義與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂商品房預(yù)售合同，房屋價(jià)款共計(jì)103萬(wàn)元。首付款38萬(wàn)元由二原告支付，并以沈先生和呂阿姨接力貸形式支付剩余貸款65萬(wàn)元，每月貸款由二原告承擔(dān)。涉案房屋于2020年交房、辦理房產(chǎn)證，后續(xù)產(chǎn)生的房屋面積差額款項(xiàng)、契稅、住宅專項(xiàng)維修基金等相關(guān)費(fèi)用由二原告支付，并一直占有使用、裝修、出租。商品房預(yù)售合同及各類(lèi)票據(jù)、房產(chǎn)證等手續(xù)均由二原告掌握。2024年呂阿姨要求搬進(jìn)涉案房屋，并拒絕返還購(gòu)房相關(guān)款項(xiàng)，拒絕與二原告進(jìn)一步溝通。

被告呂阿姨辯稱，不認(rèn)可借名買(mǎi)房的情況。借名買(mǎi)房應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，不能僅憑付款記錄、交付使用等情況判定形成有效的借名買(mǎi)房關(guān)系。不認(rèn)可對(duì)方支付了首付款、大部分貸款以及裝修款等，被告付了全部首付款。沈先生及其姐妹都往被告銀行卡里打錢(qián)，幫助還貸，其中沈先生打的錢(qián)有一部分也是其姐妹私下給他的。房屋面積補(bǔ)差款、契稅、維修基金是沈先生支付的，但實(shí)際上是被告給的錢(qián)，被告年紀(jì)大了不會(huì)操作，讓其代為辦理。即便沈先生自己支付了部分款項(xiàng)也是盡孝心的體現(xiàn)。裝修款和家具款是被告用開(kāi)發(fā)商的延期交房違約金支付的，這筆錢(qián)先發(fā)放到被告銀行賬戶，再由尤女士操作被告手機(jī)轉(zhuǎn)到她的卡里。

法院裁判

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，呂阿姨獲得配售限價(jià)商品住房資格，以自己的名義簽訂涉案房屋的購(gòu)房合同，且涉案房屋登記在呂阿姨名下。沈先生、尤女士稱與呂阿姨存在口頭借名買(mǎi)房合同，呂阿姨予以否認(rèn)，沈先生、尤女士即應(yīng)對(duì)此提供充足的證據(jù)。本案中沈先生、尤女士未提供在購(gòu)買(mǎi)涉案房屋前曾與呂阿姨就借名買(mǎi)房事宜進(jìn)行協(xié)商、溝通的證據(jù)，其所提供的事后與呂阿姨的談話錄音中，亦未提及存在口頭借名買(mǎi)房合同的情況。沈先生、尤女士稱自己支付首付款、償還貸款，法院認(rèn)為，即使上述情況均屬實(shí)，也不能對(duì)抗涉案房屋登記的公示效力，仍不足以證實(shí)沈先生、尤女士為涉案房屋的權(quán)利人，與呂阿姨存在借名買(mǎi)房的事實(shí)。況且，在呂阿姨與沈先生的談話錄音中，呂阿姨表示自己支付30萬(wàn)元首付款，沈先生稱自己和呂阿姨都支付了首付款，證實(shí)首付款并非沈先生個(gè)人支付。2024年雙方發(fā)生糾紛前，沈先生曾于還貸日期前向呂阿姨銀行賬戶轉(zhuǎn)賬相當(dāng)于還貸金額的款項(xiàng)，呂阿姨也存在向沈先生、尤女士轉(zhuǎn)賬的情況，故不能證明貸款系由沈先生個(gè)人承擔(dān)。至于涉案房屋在沈先生、尤女士使用、出租期間，由其支付物業(yè)、水、電等費(fèi)用并裝修的情形，屬于占用涉案房屋期間的正常繳費(fèi)和裝修行為，不能以此認(rèn)定二人與呂阿姨之間成立借名買(mǎi)房的關(guān)系。綜上，沈先生、尤女士未提供與呂阿姨簽訂的書(shū)面借名買(mǎi)房合同，未提供其他足以證實(shí)雙方之間存在口頭借名買(mǎi)房的證據(jù)，其所提交證據(jù)也不足以從涉案房屋的首付款支付、貸款償還、使用等方面判定與呂阿姨之間形成借名買(mǎi)房的合同關(guān)系，故對(duì)于沈先生、尤女士的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。

宣判后，雙方當(dāng)事人均未提起上訴，該判決現(xiàn)已生效。

法官說(shuō)法

《中華人民共和國(guó)民法典》第四百六十九條規(guī)定：當(dāng)事人訂立合同，可以采用書(shū)面形式、口頭形式或者其他形式；第四百七十條規(guī)定：合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）標(biāo)的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價(jià)款或者報(bào)酬；（六）履行期限、地點(diǎn)和方式；（七）違約責(zé)任；（八）解決爭(zhēng)議的方法。

司法實(shí)踐中，口頭合同的內(nèi)容和效力通常較難證明。如果對(duì)方不承認(rèn)口頭合同的存在，則主張合同存在的一方對(duì)此負(fù)有舉證責(zé)任，需要向法院證明合同關(guān)系存在以及合同的具體內(nèi)容，并且盡可能形成完整的證據(jù)鏈，其中包括但不限于：1、雙方就合同事宜進(jìn)行溝通的證據(jù)，例如錄音錄像、微信聊天記錄、短信記錄或郵件往來(lái)記錄等；2、雙方實(shí)際履行合同的證據(jù)，如轉(zhuǎn)賬記錄、收條或交易標(biāo)的轉(zhuǎn)移交付記錄等；3、無(wú)利害關(guān)系第三人的證人證言等。就本案而言，在購(gòu)房合同系由呂阿姨本人簽訂且房屋亦實(shí)際登記在呂阿姨名下的情況下，沈先生、尤女士若主張其與呂阿姨之間存在口頭借名買(mǎi)房合同，其應(yīng)就此承擔(dān)結(jié)果意義上的舉證責(zé)任。考慮到現(xiàn)實(shí)生活中，子女、父母為對(duì)方買(mǎi)房出資等情況較為常見(jiàn)，故沈先生、尤女士?jī)H憑相關(guān)房款及費(fèi)用的支付憑證以及持有房屋權(quán)證手續(xù)并實(shí)際支配控制房屋的事實(shí)，不足以當(dāng)然證明其所謂的借名買(mǎi)房合同關(guān)系的成立。

此外，民法典第一百五十三條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效。故退一步講，即便當(dāng)事人能夠舉證證明借名買(mǎi)房合同真實(shí)存在，但如果相關(guān)借名行為系為了規(guī)避了國(guó)家的限購(gòu)政策，或者借名購(gòu)買(mǎi)了僅針對(duì)特定對(duì)象出售的保障性住房，那么將有可能導(dǎo)致該借名合同被認(rèn)定無(wú)效。總之，借名買(mǎi)房行為本身存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)，如果出名人拒絕辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，甚至擅自處分房屋，或者借名行為被法院認(rèn)定無(wú)效，那么最終都有可能導(dǎo)致借名人房財(cái)兩空的不利后果。因此，對(duì)于借名買(mǎi)房這種涉案金額較大、履行周期較長(zhǎng)、對(duì)雙方信賴基礎(chǔ)要求較高的交易，為最大限度地避免交易風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，法院建議各方當(dāng)事人盡可能通過(guò)簽訂書(shū)面合同的方式明確各自權(quán)利義務(wù)；即便情況特殊確實(shí)難以通過(guò)正式文本約定完整交易內(nèi)容，亦應(yīng)盡可能固定各重要溝通節(jié)點(diǎn)以及大額資金交易流轉(zhuǎn)過(guò)程的相應(yīng)證據(jù)，以便在庭審舉證過(guò)程中能夠還原相關(guān)事實(shí)。