無(wú)書(shū)面協(xié)議+僅有轉(zhuǎn)賬截圖，借名買(mǎi)房執(zhí)行異議被駁回｜北京房產(chǎn)律師

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

2019年2月，河北燕郊的一號(hào)房屋登記在周揚(yáng)名下。

當(dāng)時(shí)，他尚未結(jié)婚。

同年12月，周揚(yáng)與林雪登記結(jié)婚。兩人未對(duì)婚后財(cái)產(chǎn)作任何特別約定。

這套房，后來(lái)成了麻煩的源頭。

事情起于一場(chǎng)租賃糾紛：周揚(yáng)因拖欠北京一處商鋪?zhàn)饨穑环ㄔ号匈r200多萬(wàn)元。2022年，債權(quán)人黃女士申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院依法查封了登記在周揚(yáng)名下的一號(hào)房屋，并公告將予以拍賣(mài)。

林雪急了，立即提出執(zhí)行異議，后又起訴到法院，主張：

“房子是我婚前出錢(qián)買(mǎi)的！只是借周揚(yáng)的名字登記，首付款、訂金都是我付的，有轉(zhuǎn)賬和收條為證。這房子是我的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不該被執(zhí)行！”

有意思的是，她的說(shuō)法前后不一——

起初稱(chēng)房屋是“夫妻共同財(cái)產(chǎn)”，庭審中又改口稱(chēng)是“婚前借名買(mǎi)房，屬我個(gè)人所有”。

丈夫周揚(yáng)全程配合，一口咬定：“房子確實(shí)是她買(mǎi)的，我只是掛名。”

但法院仔細(xì)審查后發(fā)現(xiàn)幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：

房屋登記時(shí)間（2019年2月）早于兩人結(jié)婚時(shí)間（2019年12月）；

林雪提交的所謂“付款憑證”，只有未經(jīng)銀行蓋章的轉(zhuǎn)賬截圖復(fù)印件，以及案外人胡某手寫(xiě)的兩張收條；

沒(méi)有任何書(shū)面協(xié)議、聊天記錄或公證文件證明雙方存在“借名合意”；

貸款合同上借款人是周揚(yáng)，婚后還款均通過(guò)周揚(yáng)名下賬戶(hù)進(jìn)行；

雙方明確表示沒(méi)有夫妻財(cái)產(chǎn)約定，意味著婚后收入屬于共同財(cái)產(chǎn)。

更關(guān)鍵的是，林雪承認(rèn)：婚后她和周揚(yáng)一起住在一號(hào)房屋里，物業(yè)、水電也以家庭名義繳納。

面對(duì)執(zhí)行，她還提出一個(gè)理由：“這是我們的唯一住房，生存權(quán)高于債權(quán)。”

但法院注意到：這套房位于河北燕郊，而周揚(yáng)的債務(wù)源于北京商業(yè)租賃，且房屋面積較大，并非法律意義上的“生活必需住房”。

最終，法院認(rèn)為：即便林雪對(duì)購(gòu)房確有出資，也不足以證明存在借名買(mǎi)房關(guān)系；結(jié)合婚姻時(shí)間、還款方式和登記情況，該房應(yīng)認(rèn)定為周揚(yáng)婚前購(gòu)房、婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸的典型情形。

根據(jù)司法解釋?zhuān)盅┳疃嘀荒芫凸餐€貸及對(duì)應(yīng)增值部分享有權(quán)益，但不享有完整所有權(quán)。

而由于房屋登記在被執(zhí)行人周揚(yáng)一人名下，法院查封并擬拍賣(mài)整套房產(chǎn)，并無(wú)不當(dāng)。

林雪作為可能的共有人，在未通過(guò)析產(chǎn)訴訟分割份額前，無(wú)權(quán)阻止執(zhí)行。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回林雪“確認(rèn)房屋歸其個(gè)人所有”的請(qǐng)求；

? 駁回“不得執(zhí)行該房屋”的請(qǐng)求。

房子仍可被依法拍賣(mài)，林雪若想主張權(quán)益，需另案提起析產(chǎn)訴訟。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶(hù)、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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