房產證寫女兒名字，父親出錢也難認定借名｜借名買房律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

2005年，北京大興，陳建國想買一套帶電梯的房子——他剛做完手術，爬不了樓。

但銀行因他健康狀況拒絕貸款。

于是，他和20歲的女兒陳琳商量：“你剛成年，信用良好，用你名字貸款，房子我來出錢。”

陳琳同意。同年12月，她與甲公司簽訂購房合同，買下一號房屋，總價82萬余元。

首付款、月供、契稅、維修基金……全部由陳建國支付，2011年貸款還清。

但奇怪的是——

房產證一直登記在陳琳名下；

2011年解押后，陳建國從未要求過戶；

2014年，他又在隔壁小區全款買了二號房屋自住；

更關鍵的是：購房時，陳琳的母親（陳建國前妻）作為共同借款人，在貸款合同上親筆簽字。

2011年，陳建國與李梅再婚。

2021年，他因病去世，未留遺囑。

李梅和她的女兒張婷（陳建國繼女）隨即起訴陳琳，稱：

“一號房屋是陳建國借你名字買的，他是實際產權人。我們作為繼承人，要求把房子過戶到我們名下。”

陳琳堅決反對：“房子就是我的！我媽簽了貸款合同，我從小住到結婚，父親從沒說過是‘借名’。”

更耐人尋味的是——

陳建國與陳琳關系后期惡化，陳琳多次請求父親把房子“明確贈與”自己，都被拒絕；

但他生前從未主張過房屋所有權，也從未提起確權訴訟。

這場親情與房產的拉鋸戰，最終由法院一錘定音。

裁判結果

法院判了：

? 駁回李梅、張婷的全部訴訟請求！

理由明確：

僅有出資行為，不足以證明存在“借名買房”關系。尤其在父女之間，缺乏書面或口頭合意，且多項事實與借名邏輯相悖。

這意味著，盡管陳建國出了全款，但法律上，一號房屋仍屬于陳琳個人財產。

法院怎么說？

法官重點分析了三個關鍵點：

第一，有沒有“借名合意”？

原告未能提供任何證據——

沒有協議；

沒有聊天記錄；

沒有證人證言證明雙方曾約定“代持”。

法院強調：親屬間出資購房，更可能是贈與或家庭安排，而非借名。

第二，哪些事實與“借名”矛盾？

前妻作為共同借款人簽字，說明她認可女兒是購房主體；

2011年貸款還清、抵押注銷后，長達十年未要求過戶，不合常理；

陳建國另購新房自住，若真為“借名”，何必多此一舉？

第三，出資是否等于所有權？

法院指出：

“父母為子女購房出資，在無明確約定情況下，通常視為贈與。不能僅憑付款憑證就推翻不動產登記效力。”

尤其本案中，女兒長期居住、管理房屋、收取租金，進一步強化了其所有權外觀。

綜上，原告主張的“借名買房”基礎不成立，訴訟請求自然無法支持。

律師提示

這個案子警示：

對父母一方：

想“借子女名買房”，必須簽書面協議+保留完整資金閉環+避免混同生活支出；

若多年不主張權利，法院會認為你默認放棄；

親屬關系越近，越需要白紙黑字——否則極易被推定為贈與。

對配偶/繼子女一方：

不要以為“他出的錢”就能繼承房產；

登記在他人名下的房產，不屬于遺產范圍；

若想保障權益，應在生前推動確權，而非死后爭產。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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