“大字吸睛，小字免責”套路深？法院判決：此路不通！

售樓廣告炒得歡

承諾小院變空談

巧言哄騙藏欺瞞

契約精神甩一邊

業主維權心不寒

豫法槌響護民安

基本案情

某房地產公司銷售某小區時，打出廣告“現房秒殺，墅質洋房，贈送小院”。2020年7月9日，楊某與某房地產公司簽訂《商品房買賣合同（預售)》，約定楊某購買某小區20幢東起1單元1層101號房屋。楊某按約向某房地產公司交納了首付款，并作為借款人及抵押人向第三人某銀行貸款，簽訂《個人購房擔保借款合同》《房地產抵押合同（按揭）》。交房時楊某發現購買的房產并未贈送院子，楊某與公司多次交涉無果后遂向市場監督管理局舉報。2023年9月1日，市場監督管理局下發行政處罰決定書，責令某房地產公司停止發布違法廣告，在相應范圍內消除影響，并罰款13000元。后楊某訴至法院，請求解除與某房地產公司簽訂的《商品房買賣合同》，某房地產公司返還楊某首付款及利息；解除與某銀行、某房地產公司簽訂的《個人購房擔保借款合同》《房地產抵押合同（按揭）》，某房地產公司退還已付的按揭貸款等。

法院審理

法院審理認為，楊某與某房地產公司簽訂的《商品房買賣合同（預售)》合法有效，雙方均應按照合同約定履行各自義務，違約方應承擔相應的違約責任。本案中，楊某提供的通話錄音、證人證言及處罰結果、售樓部宣傳展板等多組證據，能夠認定房地產公司承諾案涉房屋贈送小院，該承諾具體明確，對楊某購買該房屋有重大影響，且楊某購買該房屋價格明顯高于其他樓層及相鄰樓棟一樓房屋價格。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定，上述承諾雖未載入合同中，也應視為合同內容，對雙方均有約束力。現房地產公司虛假宣傳，致使楊某購買一樓帶小院房屋的合同目的不能實現，有違誠信原則，構成違約，故法院判決解除已簽訂的《商品房買賣合同（預售）》《個人購房擔保借款合同》《房地產抵押合同（按揭）》，某房地產公司退還楊某已交納的首付款并賠償楊某利息損失，退還楊某已償還某銀行的貸款本息，退還某銀行案涉《個人購房擔保借款合同》剩余未還按揭貸款。

法官說法

本案中，在案證據能夠認定楊某購買房屋時某房地產公司承諾一樓贈送小院，而該承諾對于楊某購買一樓房屋并簽訂案涉《商品房買賣合同（預售）》能夠產生重大影響，故該承諾應系雙方房屋買賣合同的組成部分。在公司虛假宣傳的情況下，楊某雖購買案涉房屋，但公司無法對楊某贈送小院，致使楊某購買一樓帶小院房屋的合同目的不能實現，故應解除案涉《商品房買賣合同》。

特別說明的是，某房地產公司主張其在廣告宣傳頁中標明了樓號和房號，寫明特指21號樓的兩套房屋，而非楊某購買的房屋。法院認為，房地產公司作為開發商通過向不特定大眾投放銷售廣告的形式出售其所開發的樓盤，在售樓廣告宣傳頁中用超大字體宣傳“現房秒殺，墅質洋房，贈送小院”，并將“贈送”二字畫圈予以提醒，足以讓大眾形成購買案涉房屋贈送小院的心理暗示。房地產公司雖在廣告宣傳頁中用小字書寫“21#”，但并未在顯著位置寫明贈送小院的房屋僅是其所稱的21號樓的兩套房屋。公司在廣告中“大字吸睛、小字免責”的行為有違企業的誠實信用原則，如果縱容這種行為，將會導致企業的信用大打折扣，不利于企業的長期發展。

法條鏈接

《中華人民共和國廣告法》

第四條 廣告不得含有虛假或者引人誤解的內容，不得欺騙、誤導消費者。

廣告主應當對廣告內容的真實性負責。

《中華人民共和國民法典》

第四百七十二條 要約是希望與他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列條件：

（一）內容具體確定；

（二）表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

第四百七十三條 要約邀請是希望他人向自己發出要約的表示。拍賣公告、招標公告、招股說明書、債券募集辦法、基金招募說明書、商業廣告和宣傳、寄送的價目表等為要約邀請。

商業廣告和宣傳的內容符合要約條件的，構成要約。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

來 源：省法院民四庭尚 可、孫 印

責任編輯：李鑫源、姚 紅