年末再放利好，個人銷售住房增值稅征收率下調！

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2025年12月30日，財政部、稅務總局發布《關于個人銷售住房增值稅政策的公告》，對個人銷售住房增值稅征收進一步進行明確，購買不足2年的住房對外銷售征收率下調至3%，滿2年免征增值稅，有助于降低交易成本。

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【中指解讀】

本次政策將個人購買不足 2年的住房對外銷售的增值稅征收率由5%下調為3%，大幅降低了二手房交易成本，一定程度有利于加速交易流轉，提升二手房交易活躍度， 但同時也將導致市場供應量加大。 以住房成交價 500萬元為例，調整前不滿2年需繳納增值稅23.81萬元（不含附加），新政落地后需繳納增值稅降至14.56萬元，減少了9.2萬元。

表：個人銷售住房增值稅調整前后變化

資料來源：中指研究院綜合整理

另外，本次也明確在2026年1月1日前，個人銷售住房涉及的增值稅尚未申報繳納的，符合條件也可按照執行，體現了稅收政策的連續性和人性化。

從政策脈絡來看，2016年《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》明確“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區”。2024年末增值稅政策進一步優化調整，財政部、稅務總局、住建部聯合發文，明確北上廣深在取消普宅非普宅標準后（一線城市接連取消了普宅和非普宅標準），增值稅征收方式與其他城市一致，即滿2年以上（含2年）免征增值稅，不滿2年的按全額計算增值稅，但根據《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第五條第一款，增值稅仍按5%征收率進行計算。

整體來看，12月提出“著力穩定房地產市場”，解讀時明確了具體舉措，提出“從供需兩端發力穩市場”“需求端要采取更多針對性措施，充分釋放居民剛性和改善性需求”，近期，在清理住房消費不合理限制措施方面邁出了重要一步，本次政策直接降低了二手房交易稅費，有利于降低換房成本，更好地支持改善性住房需求釋放，促進市場活躍度提升。值得關注的是，短期購房不滿2年的個人對外銷售住房，會加大市場供給量，對老舊二手住房或將形成新的銷售壓力。

表：2005年以來全國層面個人交易住房增值稅（營業稅）政策調整

資料來源：政府網，中指研究院綜合整理

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