誰買走了2.5億元的豪宅？2025年房地產(chǎn)市場圖鑒

政策優(yōu)化正為核心城市房地產(chǎn)市場注入暖意。

中房報記者 李葉 北京報道

在全國新建商品房銷售規(guī)模回落的大背景下，2025年的房地產(chǎn)交易市場，上演了一幅“冰火兩重天”的圖景：一邊是核心城市高端項目的熱銷傳奇，一邊是部分地區(qū)不得不面對的去化難題。

這種分化，在年末的豪宅集中入市潮中愈發(fā)凸顯。

12月28日，深圳灣畔的中信城開信悅灣項目正式開盤，短短兩小時內(nèi)銷售金額突破100億元，首批156套房源去化率約80%，刷新了全國豪宅開盤銷售紀(jì)錄。公開信息顯示，該項目主力戶型為302平方米至370平方米，頂層復(fù)式最大面積達(dá)658平方米，備案單價最高達(dá)每平方米38萬元，總價最高接近2.5億元。

僅9天前的12月19日，“全國地王”安瀾上海項目開啟認(rèn)籌，首批過會均價17.88萬元/平方米，最貴一套售價達(dá)1.46億元。市場熱度同樣超出預(yù)期——項目共收到有效認(rèn)購327組，認(rèn)購率高達(dá)155%。據(jù)招商蛇口發(fā)布的海報，該項目12月26日開盤當(dāng)日銷售額便達(dá)90.77億元，以總貨值約98億元計算，去化率接近90%。

值得一提的是，今年前11個月，上海壹號院銷售額錄得221.91億元，上海嘉里金陵華庭銷售額達(dá)216.46億元。

不止滬深兩市，全國核心城市高端市場均有亮眼表現(xiàn)。3月21日，越秀地產(chǎn)北京海淀項目和樾望云、和樾玉鳴同日開盤，當(dāng)日售出超1000套，總成交金額152億元；11月，廣州保利玥璽灣開盤當(dāng)日銷售約106億元，成為2025年全國首個“開盤當(dāng)日破百億元”的豪宅項目。

從拿地主體對應(yīng)的銷售端表現(xiàn)來看，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)等頭部國企央企仍是高端市場主力，同時濱江集團等優(yōu)質(zhì)民營房企也憑借核心城市布局實現(xiàn)穩(wěn)健銷售。

樓市“冰與火”

分化既體現(xiàn)在成交金額與套數(shù)上，也反映在價格走勢與市場熱度中。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1~11月份，全國新建商品房銷售面積78702萬平方米，同比下降7.8%；其中住宅銷售面積下降8.1%。新建商品房銷售額75130億元，下降11.1%；其中住宅銷售額下降11.2%。

在整體回落態(tài)勢中，上海與深圳等一線城市的樓市表現(xiàn)較為突出。

記者從深圳貝殼研究院獲悉，2025年1月~11月深圳新房與二手房成交量為111519套，與去年同期相比增長12%，創(chuàng)近5年同期新高。1個月內(nèi)，相繼入市的深圳灣沄璽（開盤成交130億元）、GCC聯(lián)泰超總灣（開盤成交53億元）和中信城開信悅灣這三個豪宅項目的熱銷更為這一年的深圳樓市畫上了一個圓滿的句號。

上海的高端住宅交易是今年全國房地產(chǎn)市場的一大“亮點”。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年1月~11月，上海總價在3000萬元~5000萬元的豪宅成交數(shù)量為1006套，占全國重點一二線城市同價位段成交量的48%；總價5000萬元以上豪宅成交數(shù)量為889套，占比達(dá)76%。上海在高端市場的“虹吸效應(yīng)”持續(xù)凸顯。

作為新一線城市的代表之一，杭州高端住宅逆市吸金的能力同樣不容小覷。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年1~11月，杭州住宅成交同比縮量近兩成，卻有 442.9億資金涌入千萬級豪宅市場，同比增 67.2%。從住宅類型占比來看，杭州別墅類高端住宅成交1174套，同比增157.5%（2024年同期不足500套），其在千萬級高端市場中的份額占比從2024年的20.4%大幅躍升至40.9%，幾乎占據(jù)半壁江山。

各城市新房價格持續(xù)調(diào)整之下，上海再次走出獨立行情。

12月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年11月份，中國70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體下降、同比降幅擴大。70個大中城市中，59城新建商品住宅價格環(huán)比下跌，占比超8城。其中，有城市新房價格已環(huán)比15個月連續(xù)下滑。

值得一提的是，新房價格同比上漲的城市僅5個，分別是上海、杭州、合肥、宜昌和烏魯木齊，上海成為四大一線城市中唯一房價上漲的城市。11月，上海市新房價格同比上漲5.1%，1~11月平均同比上漲5.7%，均領(lǐng)跑全國樓市。

不過，同一城市內(nèi)部的市場分化同樣劇烈。

以上海為例，核心地段豪宅熱銷的同時，遠(yuǎn)郊樓盤卻面臨去化困境。據(jù)上海業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計，1~6月份，上海全市共開盤151次，認(rèn)籌率低于50%的樓盤開盤有70次，占比46%，其中取消搖號的樓盤54次。上海滯銷盤的“重災(zāi)區(qū)”在郊區(qū)，從價格來看，均價低于6萬元/平方米、認(rèn)籌率低于50%的樓盤開盤46次，占比接近70%。

房企表現(xiàn)與市場格局

成交資源進(jìn)一步向核心城市、優(yōu)質(zhì)項目集中，反映在房企端則呈現(xiàn)出頭部國企央企主導(dǎo)、優(yōu)質(zhì)民營房企穩(wěn)健跟進(jìn)的格局。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年1~11月，全口徑銷售金額排名前10的房企分別是：銷售額了2408億元的保利發(fā)展，2113億元的中海地產(chǎn)，1926億元的華潤置地，1705.2億元的招商蛇口，1329億元的綠城中國，1240.8億元的萬科地產(chǎn)，1125.1億元的建發(fā)房產(chǎn)，1006.8億元的中國金茂，972.0億元的越秀地產(chǎn)和945.3億元的濱江集團。

從月度表現(xiàn)來看，11月有38家房企單月業(yè)績環(huán)比增長，其中15家企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比增幅大于30%，包括華潤置地、中建東孚、北京城建和大悅城等，頭部房企中有中海地產(chǎn)、華潤置地、綠城中國和濱江集團4家的銷售全口徑金額環(huán)比有所增長。

從成交結(jié)構(gòu)對應(yīng)的房企布局策略來看，頭部國企央企普遍聚焦一線及強二線核心城市的核心板塊，這與高端市場的成交熱點高度契合。例如保利發(fā)展、中海地產(chǎn)等在上海、北京、深圳、廣州的高端項目均有出色銷售表現(xiàn)；優(yōu)質(zhì)民營房企則以區(qū)域深耕為主，如濱江集團深耕杭州市場，在高端住宅領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力，躋身全年銷售前十。

值得注意的是，政策優(yōu)化正為核心城市房地產(chǎn)市場注入暖意。

12月24日，北京市多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，內(nèi)容包括降低非京籍家庭購房社保年限要求、支持多孩家庭多購一套、不再區(qū)分首套二套商貸利率、降低公積金貸款首付比例等。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，新政發(fā)布后（12月25日~12月28日），北京新建商品住宅日均網(wǎng)簽量為133套，較新政前（12月1日~12月24日）日均增長44.6%。“部分樓盤到訪量、二手房帶看量較新政前有所增加，但市場分化現(xiàn)象仍在，非核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項目表現(xiàn)尚不明顯。”

展望2026年，58安居客研究院預(yù)計，2026年新房找房均價將延續(xù)“整體弱穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化”態(tài)勢。政策繼續(xù)加碼提振與 “好房子” 供給升級下，一線城市及新一線核心城市價格有望回暖，二線城市、三四線城市價格低位運行但跌幅收窄。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，上海、深圳等城市也存在限制性政策優(yōu)化預(yù)期，隨著政策效應(yīng)逐步釋放與優(yōu)質(zhì)項目持續(xù)入市，核心城市核心區(qū)域的成交熱度有望得到維持，而遠(yuǎn)郊及非核心城市的去化壓力仍將持續(xù)。

總體來看，2025年房地產(chǎn)交易市場的“冰火兩重天”，本質(zhì)是行業(yè)轉(zhuǎn)型期供需重構(gòu)的必然結(jié)果。資金與需求向優(yōu)質(zhì)資源集中的趨勢，既推動了市場結(jié)構(gòu)的變化，也凸顯了行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的方向。2026年，在政策精準(zhǔn)調(diào)控、企業(yè)主動作為與行業(yè)轉(zhuǎn)型深化的多重作用下，市場有望在分化中逐步筑底企穩(wěn)，邁向更健康、更可持續(xù)的發(fā)展階段。