浙江土拍總結(jié)：市場(chǎng)分化，濱綠合占拿地榜單四成份額

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2025年，浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深刻調(diào)整與優(yōu)化，房企拿地更加謹(jǐn)慎和理性，整體拿地規(guī)模有所下降。但核心熱點(diǎn)地塊競(jìng)爭(zhēng)依舊激烈，土拍記錄多次刷新，整體經(jīng)營(yíng)性用地的成交呈現(xiàn)出幾個(gè)特征：

核心要點(diǎn)：

1、2025年浙江省經(jīng)營(yíng)性用地出讓金規(guī)模持續(xù)下行，僅杭州和嘉興同比增加；

2、拿地企業(yè)格局大調(diào)整，17家企業(yè)新入TOP30；

3、外來(lái)房企參與度提升，地方城投份額縮減；

4、核心區(qū)域地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)重點(diǎn)布局杭州。

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整體拿地金額下降9%，僅杭州和嘉興出讓金同比提升

2025年浙江省土地市場(chǎng)總量收縮，呈現(xiàn)出顯著的城市分化和強(qiáng)者恒強(qiáng)的特征。2025年浙江省經(jīng)營(yíng)性用地（包括住宅用地和商辦用地）出讓金3167億元，同比下降9.4%，成為2017年以來(lái)的最低水平。由于土地供應(yīng)規(guī)模縮量，整體土地成交建面繼續(xù)下滑，2025年浙江省經(jīng)營(yíng)性用地成交規(guī)劃總建面5165萬(wàn)㎡，同比下降29.7%。

圖：2017年-2025年浙江省經(jīng)營(yíng)性用地出讓金&規(guī)劃總建面

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11城中，杭州以1612億元土地出讓金居全省榜首，同比增長(zhǎng)19.2%，全年優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，地王頻出；金華土地出讓金雖有下滑但依舊保持全省第二，主要原因在于義烏的活躍表現(xiàn)，“垂直樓”產(chǎn)品深受追捧，市場(chǎng)熱度高，屢現(xiàn)高溢價(jià)成交；嘉興市場(chǎng)通過(guò)精準(zhǔn)供地與提高優(yōu)質(zhì)地塊占比，同時(shí)政策和市場(chǎng)的逐步回暖，帶動(dòng)土地出讓金增長(zhǎng)，也是省內(nèi)除杭州外唯一同比增加的城市。

圖：2025年浙江省各城市經(jīng)營(yíng)用地成交出讓金情況

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核心城市優(yōu)勢(shì)凸顯，杭州出讓金占浙江省份額再提高。雖然全省土地成交規(guī)模縮量，但核心城市的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)勁，2025年杭州出讓金占比浙江省整體份額超50%，較2024年小幅升高12.2%。并且從全國(guó)占位來(lái)看，杭州也高于北京、上海，位列全國(guó)第一名，在市場(chǎng)整體低熱的背景下，依舊是房企青睞的城市之一。臺(tái)州、嘉興2025年出讓金占比有所提升，其余城市均在本來(lái)市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程中份額下降。

圖：浙江省各城市出讓金占比變化

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拿地格局大調(diào)整，頭部企業(yè)韌性凸顯，外來(lái)房企參與度提升

拿地榜單大調(diào)整，TOP30企業(yè)超半數(shù)新增。2025年，拿地金額TOP30企業(yè)整體“大面積更迭”，相比約有17家企業(yè)未在2024年TOP30中出現(xiàn)，其中既有大家房產(chǎn)、英冠控股等本土房企，也有保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)等外來(lái)房企，其余皆為地方城投。

前三格局排名不變，準(zhǔn)入門檻下降。在拿地榜單企業(yè)大幅變化的情況下，頭部企業(yè)依然能夠保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)穩(wěn)居前三列，保利發(fā)展從未上榜躍升至第四位，中海地產(chǎn)和華潤(rùn)置地排名也有所提升。不過(guò)整體看房企拿地金額普遍下降，TOP10門檻值為34億，同比下降24.0%，TOP30門檻值為16億，同比下降13.3%。

房企拿地集中度呈現(xiàn)加速提升態(tài)勢(shì)，2025年浙江拿地TOP30房企合計(jì)拿地金額1649億元，占全省總金額的52.1%，較2024年的43.9%提升8.2%。同時(shí)，頭部房企拿地門檻進(jìn)一步提高，濱江集團(tuán)和綠城中國(guó)作為連續(xù)兩年榜單頭部企業(yè)，頭部房企的市場(chǎng)主導(dǎo)地位進(jìn)一步鞏固。

從金額占比來(lái)看，本土房企仍是浙江土地市場(chǎng)的核心主力，拿地金額累計(jì)878億元，份額占比為52.1%，相比去年增長(zhǎng)5.1個(gè)百分點(diǎn)；外來(lái)房企參與度大幅提升，權(quán)益拿地金額492億元，占比29.8%，較去年同期增長(zhǎng)8.9個(gè)百分點(diǎn)；地方城投份額縮減，拿地金額占總權(quán)益金額比例為18.0%，同比下降14.1個(gè)百分點(diǎn)。

圖：浙江省拿地金額TOP30企業(yè)類型分布

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聚焦優(yōu)勢(shì)區(qū)域深耕，企業(yè)重點(diǎn)布局杭州

面對(duì)市場(chǎng)的深度調(diào)整，浙系房企普遍延續(xù)聚焦深耕的戰(zhàn)略，集中優(yōu)勢(shì)資源打磨產(chǎn)品。濱江集團(tuán)2025年共競(jìng)得23宗地塊，除4宗位于金華外，其余均位于杭州。綠城中國(guó)作為全國(guó)化企業(yè)，布局略有調(diào)整，2025年浙江省權(quán)益金額占總權(quán)益金額的比例為45.9%，較去年同期下降4.4個(gè)百分點(diǎn)。興耀房產(chǎn)集團(tuán)、西房集團(tuán)、大家房產(chǎn)、英冠控股、金帝等區(qū)域型房企堅(jiān)持深耕主體城市。中天美好集團(tuán)在持續(xù)深耕杭州的同時(shí)也對(duì)西安、商丘進(jìn)行補(bǔ)倉(cāng)。

圖：典型浙系本土房企在浙江權(quán)益拿地金額與拿地占比

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濱江集團(tuán)2025年持續(xù)深化聚焦杭州、深耕浙江的戰(zhàn)略，19宗地塊位于杭州市區(qū)，權(quán)益拿地金額214億元，同比增長(zhǎng)77.6%。濱江集團(tuán)對(duì)杭州核心優(yōu)質(zhì)地塊表現(xiàn)出強(qiáng)烈的獲取意愿，多次高溢價(jià)競(jìng)得土地，所獲地塊中9宗溢價(jià)率超20%，最高可達(dá)71.3%，貫穿剛需、改善與高端等產(chǎn)品，創(chuàng)造西興、申花、聞堰、南部臥城等多個(gè)板塊的地王。在本土市場(chǎng)，濱江集團(tuán)通過(guò)項(xiàng)目聚集優(yōu)勢(shì)所帶來(lái)的成本縮減，幫助企業(yè)獲得更多市場(chǎng)機(jī)遇。

綠城中國(guó)浙江省份額略有下滑，大本營(yíng)杭州高溢價(jià)競(jìng)得多宗優(yōu)質(zhì)地塊。2025年綠城中國(guó)拿地權(quán)益金額的45.9%集中浙江，較2024年下降4.4個(gè)百分點(diǎn)。杭州仍是綠城的省內(nèi)主力拿地區(qū)域，所獲14宗地塊，平均溢價(jià)率高達(dá)29.2%，其中杭州市蕭山城區(qū)市北單元XS070101-26地塊溢價(jià)率最高可達(dá)59.39%。除此之外，綠城在浙江省內(nèi)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活躍的強(qiáng)市布局，如寧波、嘉興、臺(tái)州等地。綠城重點(diǎn)獲取容積率較低、適合打造疊墅、合院等高端產(chǎn)品的地塊，通過(guò)強(qiáng)大的產(chǎn)品能力和品牌號(hào)召力，激活當(dāng)?shù)馗叨丝腿海瑒?chuàng)造需求。

金帝在6月以55.8億溢價(jià)21.05%競(jìng)得世紀(jì)城地塊，躋身排行榜前列；英冠控股布局浦沿和錢江世紀(jì)城板塊，競(jìng)得3宗地塊，合計(jì)總金額34億；大家房產(chǎn)2025年也回歸大本營(yíng)杭州，2月以10.83億溢價(jià)54.04%拿下城東新城安琪兒地塊，10月競(jìng)得浦沿地塊，合計(jì)總金額超過(guò)23億。

非浙系企業(yè)中，建發(fā)房產(chǎn)2025年繼續(xù)重倉(cāng)杭州，通過(guò)低密和大盤(pán)戰(zhàn)略，在蔣村、良渚、雙浦、下沙、未來(lái)科技城、世紀(jì)城南、西興水電新村落子，特別是蔣村低密宅地和未來(lái)科技城宅地拿地總價(jià)都超過(guò)33億；央企華潤(rùn)置地積極補(bǔ)倉(cāng)杭州，高溢價(jià)爭(zhēng)奪爭(zhēng)奪安琪兒5.0地塊，又一方面以聯(lián)合體形式穩(wěn)健參與西湖TOD項(xiàng)目；央企中海地產(chǎn)雖僅拿下望江TOD一宗地，但單宗金額高達(dá)80.8億元。

結(jié)語(yǔ)

2025年浙江土地市場(chǎng)延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)，整體成交規(guī)模縮量，省內(nèi)城市中僅杭州和嘉興出讓金同比增加，但對(duì)于核心熱點(diǎn)地塊的關(guān)注度持續(xù)提升，屢次刷新記錄，分化行情愈發(fā)激烈。從房企端看，浙江土地市場(chǎng)格局再度刷新，本土房企依舊是市場(chǎng)主角，外來(lái)房企參與度提升，地方城投比例縮減，房企拿地拿地普遍回歸核心城市，聚焦核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊。

在當(dāng)前分化加劇的市場(chǎng)格局下，未來(lái)浙江土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)將延續(xù)“理性趨穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的發(fā)展方向。整體供地或繼續(xù)保持小規(guī)模、低頻節(jié)奏，但優(yōu)質(zhì)地塊的供給比重有望進(jìn)一步提升。房企投資策略預(yù)計(jì)也將更趨審慎，在嚴(yán)密管控市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，持續(xù)深耕核心城市與核心板塊，并在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)中精準(zhǔn)布局，把握點(diǎn)狀優(yōu)質(zhì)資源的投資窗口。

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