解讀KKV卓悅中心糾紛，業績租金與合同解除權成爭議焦點

近日，深圳卓悅中心One Avenue與潮流零售品牌KKV的閉店糾紛持續發酵，引發商業地產與零售行業廣泛關注。

事件回溯：四年合作突生變

1月5日晚間，“卓悅中心”微信公眾號就KKV店鋪租賃合同解除及撤店事宜發布官方說明，稱“解除合同正當、協商程序完整、行為舉措合法”，正式收回KKV商鋪使用權，并同步啟動重新招商程序。

據悉，1月5日凌晨，卓悅中心方面對KKV門店進行強制清場，隨后進一步圍欄以封店，雙方在清退過程中發生肢體沖突，導致KKV員工受傷送醫，矛盾徹底激化。

不過，矛盾早在2025年12月已出現——

12月14日，KKV深圳卓悅中心店首次遭遇強制閉店。品牌在店外貼出告示稱，購物中心在合同正常履約期間，以業態調整為由單方面強行要求KKV提前解約，并采用停水斷電等粗暴手段，致使門店無法繼續正常經營。隨后在多方協調下，KKV門店于12月19日短暫恢復營業。

據21世紀經濟報道，雙方于2021年簽訂至2027年的租賃合同，KKV母公司KK集團將首家KKV與X11聯名門店落地卓悅中心北區。

彼時，卓悅中心北區以“新勢力·潮北去”為slogan，關注于新消費浪潮中“Z世代”人群的興趣圈層，重點布局潮流零售業態，引入KKV和商場定位相匹配。

然而，據21世紀經濟報道，2025年9月，卓悅中心就曾根據合同約定，與KKV進行協商溝通，但雙方無法協商一致，后于2025年12月31日解除租賃關系。之后，筆者亦了解到，期間，雙方曾就店鋪調整方案展開多輪磋商，但始終未達成共識。

目前，KK集團也已明確將通過法律訴訟途徑維護自身權益。

爭議焦點：四大核心問題各執一詞

昔日的合作伙伴緣何走向了對立面？包括南方都市報、21世紀經濟報道等多家媒體都進行梳理，雙方在以下幾個核心問題上存在根本分歧：

1.業績租金是否已實際形成？

對于此次解約，卓悅中心方面給出的解釋是，自雙方合作以來，KKV店鋪始終未能支付雙方《租賃合同》中約定的業績租金，已達到行使解除權的條件。

據卓悅中心1月5日晚間發出的《關于KKV店鋪租賃合同解除及撤店事宜的說明》指出，自雙方合作以來，KKV店鋪始終未能支出雙方《租賃合同》中約定的業績租金，已達到我方行使解除權的條件。

KK集團方面則表示，與卓悅在合同中約定的租金模式為“固定租金+提成租金，兩者取高”。從合同角度看，KKV這幾年來的確沒有繳納提成租金，KK集團也承認這一點，但原因是提成租金并未形成。相關負責人強調，“我們一直是按兩者取高的固定租金在支付租金，并未拖欠?！?/p>

2.解除權是否已過法定時效？

合同中也有約定，若KKV連續3個月僅繳納基本租金、無提成租金繳納的或一年內累計超過6個月僅繳基本租金無提成租金繳納的，即觸發解約條件。卓悅中心主張解約條款是合同明確約定的內容，雙方自愿簽署即應遵守，自身已履行三個月溝通、發函催告義務，解約程序合法合規?！敖刂磷詈笃谙蓿瑢Ψ绞冀K未履行合同義務、拒絕交還商鋪，該行為已構成根本違約?！?/p>

KK集團方面則直指該條款為商場統一格式條款。更關鍵的是，根據《民法典》規定，合同解除權的行使期限為一年，自權利人知道或應當知道解除事由之日起計算。KKV自開業之日履約4年多期間，卓悅中心從未就“未繳納提成租金”向其提出異議，也未啟動解約程序。如今再主張解約，已超過法定時效，該解除權已喪失。

據南方都市報報道中，北京乾成（深圳）律師事務所主任劉小前律師觀點認為，商場據以解約的“欠付業績租金即可解約”條款屬于格式條款，根據《民法典》第四百九十六條，若簽訂合同時商場未就該條款對KKV進行充分提示說明，KKV有權主張該條款不構成合同內容，商場解約的權利基礎將面臨效力質疑；即便上述條款有效，合同解除權亦受一年除斥期間限制。商場在長達四年內未對租金支付模式提出異議，可能被認定為對現狀的默認，時隔多年后再主張解約，大概率因超過法定期限而無法獲得法律支持。

3.品牌業績是否“低迷”致合作價值喪失？

據卓悅中心方面回復21世紀經濟報道，在雙方合作期間，卓悅中心秉持與租戶共同成長的合作原則，即便提成租金從未支付，仍通過主動提供租金減免、投入聯合營銷資源以及為支持其品牌形象升級而特批閉店裝修期租金調整等多種方式，累計給予了KKV品牌近44萬元的實質性運營支持。

并稱長期的業績低迷導致KKV拖欠提成租金問題未能得到解決。此次清退決定，是卓悅中心在履行充分告知、提供幫扶后，基于品牌方違約的前提不得不采取的措施。

對此，KK集團相關負責人明確表示，KKV共收到卓悅中心主動減免租金累計32萬元并分數月執行，并且為特殊時期響應政府要求對全體租客的減免而非僅對KKV的特殊政策。

此外，該負責人指出，業績未達提成點并不等同于“業績低迷”。在同區域、同業態下，KKV門店銷售數據長期位居前列，且隨著市場回暖，門店經營數據呈現穩步上升趨勢，月銷售額可達200萬以上。同時，KK集團投入過千萬元資金用于門店運營及品牌首發、IP 聯名、快閃活動等資源，持續為北區吸引大量年輕客流。

KK集團認為，KKV達不到繳納提成租金條件并非自己單方面造成，相反KKV是北區同業品牌中人流及業績均位居前列的品牌，如這樣的品牌都達不到提成租金的業績，這意味著什么？卓悅中心反過來以業績不達標為由對KKV提出清場，“我們深感遺憾，并將以法律手段進行維權?！?/p>

4.強制清場行為是否具備正當性？

KK集團控訴，卓悅中心在未提前正式通知的情況下，實施強制清場、圍欄封店，即便警察到場協調仍采取暴力措施，導致員工身心受傷，該行為直接侵害了門店的合法經營權與財產權，缺乏正當程序基礎，涉嫌違法。

卓悅中心則強調清退是依據合同及法律規定收回商鋪使用權，是“維護商場運營秩序、保障其他商戶權益”的合法舉措，屬于商業地產的“常態優化操作”。

劉小前律師觀點認為，單方強制行為涉嫌侵權。在爭議未經司法裁判明確前，商場單方實施強制清場、封店等措施，直接侵害了承租方的合法經營權與財產權，缺乏正當程序基礎。若造成人身或財產損害，商場需承擔相應侵權責任，此種以單方行為替代法律程序的做法，本身已構成新的法律風險。

行業思考：合作共贏才是長久之道

此次糾紛也折射出商場與品牌的核心訴求分叉。

作為深圳福田CBD開業近七年的商業地標，卓悅中心正持續進行業態煥新，近年來調整明顯側重于引入高品質餐飲與各類首店，以期鞏固其高端消費目的地的定位。

KK集團負責人表示，集團與全國各大購物中心保持良好合作，該事件為罕見個案對整體運營無影響，集團保持穩健增長，2025年推出面向愛寵人群的全新品牌寵物部落PetTribes，旗下4大品牌全球門店已超1200家。而KKV作為KK集團旗下主力，整體擴張同樣節奏穩健，每年國內及海外新增門店均在百家左右，規模基礎已然牢固——全球門店突破700家，國內門店超600家。據KK集團透露，品牌在2025年保持營收與盈利的雙增長，且閉店率長期維持在3%以下的健康水平，顯著優于行業均值，

因此，這場沖突遠超一紙合同糾紛，更引發商業深思的的是，商場方與品牌方如何達成雙方利益平衡與長期合作關系，且當在合作過程中出現分歧能回歸理性協商軌道，畢竟，商業生態的良性發展，始終離不開雙方的相互理解與協同共生。

資料來源：KK集團官方、卓悅中心官方、南方都市報、南都灣財社、21世紀經濟報道、贏商網、互聯網等綜合整理