活水涌動：不動產金融從債權思維轉向權益驅動

作者 |虞滟萍 責編 | 韓瑋燁

摘要：

本篇節選自睿和智庫《中國不動產資產管理發展概要藍皮書（2025-2026）》金融篇，

完整報告將于1月21日正式發布。

如果說政策是引導行業轉型的“方向盤”，那么，金融則是驅動這場變革的“發動機”。2025年，中國不動產金融領域最深刻的變化，是從過去極度依賴開發貸、信托等“債權思維”，加速轉向以資產證券化、股權投資為代表的“權益驅動”。

核心邏輯在于：只有讓沉淀在磚塊水泥中的資產流動起來，其真實的運營價值才能被市場發現和定價。資產證券化、大宗交易、不良資產處置，構成了2025年不動產金融市場的三大主線。

公募REITs市場

從試點走向常態，從單一走向混合

經過數年的試點探索，中國公募REITs市場在2025年正式邁入常態化發展的新階段，成為連接不動產與資本市場的核心橋梁。

規模與結構之變

截至2025年11月?30?日，我國已發行的基礎設施類公募REITs（

不動產投資信托基金

數據中心

雖然規模未見顯著增長，但市場結構的優化更為顯著。消費類基礎設施（如購物中心、社區商業）和保障性租賃住房類REITs的發行數量和規模占比顯著提升，成為市場的新亮點。

這一方面得益于政策的積極推動，另一方面也反映了資本市場對這兩類資產穿越周期、穩定現金流能力的認可。相比之下，傳統的產業園、物流倉儲等資產類型的REITs雖然仍在發行，但增速相對放緩，市場進入精選項目、優中選優的階段。

2025年已上市保租房/長租公寓REITs表現

從已上市保租房/長租公寓REITs表現來看，年內（

截至2025年11月30日

從已上市產業園來看，年內（截至2025年11月30日）平均漲幅為1.6%，成立以來平均漲幅為-3.64%。年內和成立以來漲幅最佳均為博時津開產業園REIT（代碼：508022）分別為31.05%和44.27%。

2025年新上市產業園REITs

市場表現分化

在宏觀經濟承壓的背景下，2025年REITs市場的表現呈現出明顯的分化特征。底層資產具備穩定現金流、弱周期屬性、運營管理能力強的REITs產品，受到了投資者的普遍青睞。特別是保障性租賃住房REITs，其底層資產出租率普遍維持在95%以上的高位，租金收繳率穩定，展現出極強的防御屬性。

而與宏觀經濟關聯度較高、運營波動性較大的資產，如部分位于非核心區域的產業園，其市場表現則面臨一定壓力。這種分化促使資產管理人更加專注于提升運營效率和資產質量，形成了良性的市場篩選機制。

2025年11月30日前完成擴募產業園REITs

擴募機制激活

2025年，REITs的擴募機制被進一步激活。優質的REITs平臺通過收購新項目并入資產池，實現了規模的有機增長。這不僅為投資者提供了分享資產組合成長紅利的機會，也為原始權益人提供了一條可持續的資產退出路徑，形成了“持有-運營-上市-擴募-再投資”的良性循環。

私募REITs與類REITs

存量盤活的“隱形冠軍”?

睿和智庫統計，截至2025年9月28日，全市場已發行私募REITs共14單，累計發行金額達213.81億元；待發行項目達39單，累計擬發行規模高達877.74億元。根據券商預測，2026年私募REITs的市場規模將實現快速增長，大概率會突破300億元至400億元區間。

在公募REITs光環之下，私募REITs及各類“類REITs”產品在2025年扮演了存量盤活“隱形冠軍”的角色。它們以其高度的靈活性和定制化能力，解決了大量公募REITs暫時無法覆蓋的復雜交易需求。

它們成為國企資產重組的利器

許多國企持有大量非主業、低效的不動產，通過私募REITs的架構，可以實現這些資產的表外剝離和市場化運作，為主業發展聚焦資源。

它們是房企紓困的重要通道

對于陷入流動性困境的房企，將其持有的優質商業、辦公等存量資產通過私募REITs的方式轉讓給資產管理公司（AMC）或產業投資人，可以快速回籠資金，實現“以時間換空間”。

它們更是存量改造的孵化器

一個老舊物業在改造初期，現金流不穩定，不滿足公募REITs的發行條件。此時，可以通過設立私募改造基金或私募REITs進行收購和升級，待項目培育成熟、運營走上正軌后，再對接公募REITs市場退出。其靈活的交易結構，可以嵌入復雜的對賭、回購、優先/劣后分層等條款，以平衡不同風險偏好投資者的訴求。

不良資產與大宗交易

底部徘徊中的結構性機會

2025年的不動產大宗交易市場，整體仍在底部徘徊，但市場的深度調整也催生了結構性的投資機會，尤其是在不良資產（NPL）領域。

不良資產供給持續釋放

受前期市場下行和部分企業流動性壓力的影響，2025年，源自金融機構和受困房企的不動產不良資產包仍在持續釋放。這些資產主要集中在二、三線城市的商業和辦公項目，雖然存在瑕疵，但也意味著極低的收購成本。對于具備強大改造、運營和盤活能力的專業投資機構而言，這是一個“沙里淘金”的窗口期。

大宗交易買方結構變化

市場的主要買方力量在2025年發生了顯著變化。具備政府背景的國資平臺、尋求長期穩定收益的保險資金，以及著眼于產業協同的產業資本成為市場的主力。他們在收購時不僅看重資產本身，更看重資產與自身主業的戰略協同。相比之下，外資機構在2025年整體仍保持謹慎觀望的態度。

交易邏輯根本轉變

市場的核心交易邏輯，已經從過去押注資產價格上漲的“博升值”（CapitalGain），徹底轉向了追求穩定租金回報的“賺現金流”（CashFlow）。因此，小體量、總價可控、現金流穩定或具備明確改造提升潛力的資產更受市場歡迎。

投資人愿意花費更多時間進行盡職調查，對資產的運營狀況、租戶質量和未來現金流進行精細測算。