委托他人在京買房未果，200萬購房款成功追回｜北京房產(chǎn)律師

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

林雪與鄭雅文因子女曾系戀人關(guān)系相識。2017年，林雪欲為其子林浩在北京購置婚房，但因不具備在京購房資格，遂口頭委托鄭雅文代為在京購房。

林雪分別于2017年9月和2018年6月向鄭雅文轉(zhuǎn)賬共計(jì)200萬元，匯款憑證明確注明“購房款”。此外，林浩還代繳了稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等7萬余元。

然而，鄭雅文收款后始終未以林雪或其子名義購房。林雪多次催促無果，遂起訴要求：

? 返還購房款200萬元及利息；

? 返還代繳費(fèi)用7萬余元。

鄭雅文辯稱：

“雙方實(shí)為借名買房關(guān)系——我以甲科技公司（我任法定代表人）名義于2017年3月購買了一號房屋，已交付林雪一家使用，他們反悔是因?yàn)樽优质帧！?/strong>

她還提起反訴，稱自己墊付了部分購房款，要求林雪返還3.8萬余元。

林雪堅(jiān)決否認(rèn)：

甲科技公司購房時(shí)間為2017年3月，早于其委托時(shí)間（2017年9月）；

一號房屋登記在甲科技公司名下，業(yè)主信息為鄭雅文；

林浩雖曾協(xié)助辦理收房手續(xù)，但系因戀愛關(guān)系幫忙，從未實(shí)際占有使用，房屋長期空置。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

鄭雅文返還林雪購房款200萬元及利息（自起訴日起算）；

駁回林雪關(guān)于7萬元費(fèi)用的請求；

駁回鄭雅文全部反訴請求。

三、法院說理要點(diǎn)

雙方構(gòu)成委托合同關(guān)系，非借名買房

匯款憑證明確寫明“購房款”；

鄭雅文自認(rèn)收到款項(xiàng)用于“代購京房”；

無任何證據(jù)證明雙方存在“借名合意”（如協(xié)議、確認(rèn)函等）。

購房行為發(fā)生在委托之前，無法對應(yīng)

甲科技公司購買一號房屋時(shí)間為2017年3月；

林雪首次付款時(shí)間為2017年9月；

時(shí)間順序矛盾，不能證明該房即為受托所購。

房屋權(quán)屬與林雪無關(guān)

一號房屋登記在甲科技公司名下；

物業(yè)登記業(yè)主為鄭雅文；

雖由林浩協(xié)助收房，但物業(yè)證實(shí)房屋長期空置，無人居住。

反訴缺乏主體與事實(shí)依據(jù)

所謂“墊付款”實(shí)為甲科技公司支出；

鄭雅文個(gè)人無權(quán)代表公司主張債權(quán)；

且該購房行為與林雪委托事項(xiàng)無關(guān)聯(lián)。

委托事項(xiàng)未完成，應(yīng)返還購房款

林雪已履行付款義務(wù)；

鄭雅文未能完成在京購房的委托任務(wù)；

依法應(yīng)退還全部購房款及合理利息。

四、律師提示（房地產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

“借名買房”必須有“名”有“實(shí)”：

僅有資金往來、幫忙收房等行為，不能推定存在借名合意。本案中，被告試圖將普通委托包裝成借名買房，但因無合意證據(jù)而失敗。

委托購房務(wù)必簽書面協(xié)議：

尤其涉及大額資金、限購政策時(shí)，應(yīng)明確約定：

（1）購房主體；

（2）房屋位置與價(jià)格；

（3）資金用途；

（4）違約責(zé)任。

口頭委托風(fēng)險(xiǎn)極高！

付款時(shí)間與購房時(shí)間必須匹配：

若受托人聲稱“已用你的錢買了房”，但購房早于付款，邏輯上難以成立，法院通常不予采信。

公司購房≠個(gè)人代持：

以公司名義購房，產(chǎn)權(quán)屬于公司，即使法定代表人收款，也不能視為個(gè)人代持。出資人若無公司股東身份，幾乎無法主張權(quán)利。

戀愛期間的財(cái)產(chǎn)往來要留痕：

因情感因素產(chǎn)生的資金支付、代辦行為，極易引發(fā)糾紛。建議通過書面確認(rèn)或公證固定真實(shí)意思表示。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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