華東區新開盤諜報：整體推盤量增加，個盤去化良好

區域市場綜述：

根據，2025年12月15日-2026年1月11日，華東區重點城市上海、杭州累計開盤84次，共推出房源7017套，相比上月開盤量增加。其中上海4037套，杭州2980套。綜合來看，華東地區本月開盤量增加，個盤去化良好。

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▍上海：開盤項目數量較上期有所增加，剛需、剛改、改善項目占比較為均勻

監測34個項目開盤，共推出4037套房源，中心城區和郊區均有分布，其中純新盤項目10個，老推新項目24個。

• 剛需項目占比達五成，改善項目占比超35%。

• 整體開盤價格保持較高的分化程度。

• 超50%以上樓盤開盤去化表現不及30%，市場整體銷售競爭激烈。

熱點項目：

上海：安瀾上海（ 2025.12.26 ）

• 價格優惠：無優惠。

• 認購去化：安瀾上海于12月26日首批開盤，本次共計推出211套房源，主力戶型為192、238、275、365㎡四房，均價178800元/㎡，一房一價，去化率達95%。

• 入圍情況：項目在認購期間預約認購332組，認購率約159%。

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目優點

教育配套齊全。直線3km范圍內有21個幼兒園;21個小學，如東安二村小學、江南新村小學、日暉新村小學、盛大花園小學、高安路一小、龍華小學、海華小學等;17個中學，如零陵中學、南洋模范中學、復旦附屬中學徐匯分校、上海第四中學、宛平中學、盧灣高級中學等。

生活配套便捷。樓盤直線3km范圍內有6個一級及以上醫院。其中上海市復旦大學附屬腫瘤醫院距離樓盤0.4km，上海中醫藥大學附屬龍華醫院距離樓盤0.4km，為醫療需求提供了保障。樓盤周邊3km范圍內有30余個商場，包括綠地繽紛城、保利時光里、正大樂城、星游城、美羅城、龍華會、匯金百貨等購物中心，商業配套成熟，完全可以滿足日常購物需求。樓盤周邊生態環境優越，周邊3km范圍內有24個公園，距離最近的僅250m，非常方便日常休閑使用。

交通極為便利。周邊直線 3km范圍內有15個地鐵站（東安路、龍華中路、大木橋路、上海體育場、肇嘉浜路、上海游泳館、龍華、嘉善路、徐家匯、漕溪路等），軌道交通發達，距離最近的地鐵站是東安路站。周邊直線1km內有20個公交站，距離最近的耀龍路德恒路站僅有85m，周邊公共交通極為便捷。

上海：中海環宇玖章（ 2025.12.27 ）

• 價格優惠：無優惠。

• 認購去化：中海環宇玖章項目于12月27日首期開盤，共推出90套房源，主力戶型為123㎡三居室和144㎡四居室產品，均價118000元/㎡，一房一價，目前房源已售罄，去化率100%。

• 入圍情況：項目在認購期間認購3212組，認購率約234%。

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目優點

教育配套齊全。直線3km范圍內有21個幼兒園;19個小學：上海市管弄新村小學、嘉華小學、啟星小學、洵陽路小學、中山北路一小、真如第三小學、武寧路小學等;20個中學，如進華中學、北海中學、上海市江寧學校、上海蘭田中學、上海師范附屬第二中學、華東師范第二附屬中學、真北中學等。

生活配套便捷。樓盤直線3km范圍內有2個一級及以上醫院，為醫療需求提供了保障。樓盤周邊3km范圍內有6個購物中心如LOVE大都會、上海復悅薈、真如環宇城、綠地繽紛城、主格生活廣場等，可滿足日常購物需求。樓盤周邊生態環境優越，周邊3km范圍內有19個公園，距離最近的僅733m，非常方便日常休閑使用。

交通資源便利。周邊直線3km范圍內有15個地鐵站（真華路、嵐皋路、新村路、上海西站、中寧路、鎮坪路、大華三路、銅川路、曹楊路、中潭路等），軌道交通發達，距離最近的地鐵站是真華路站。周邊直線1km內有14個公交站，距離最近的棉花倉庫站僅有338m，周邊公共交通極為便捷。

▍杭州：供應微降，熱度下滑，核心與非核心板塊分化加劇

臨近年末，杭州房企為沖刺年度業績，推盤節奏保持高位。2025年12月15日至2026年1月11日，市區累計開盤50次，推出房源2980套，供應量小幅波動下滑。市場熱度卻進一步回落，本周期內僅8個項目觸發搖號，較上期減少4個。

主城僅2盤熱，超八成項目流搖。從搖號項目分布看，8個觸發搖號的項目中，主城區2個項目，兩項目中簽率均低于55%。其余6個搖號項目均位于非主城區，顯示核心區域與外圍市場的需求差異。此外，本周期共有35個項目流搖（未達搖號條件），占比高達84%，且多數項目去化表現不佳，市場整體承壓明顯。

核心板塊“熱”、非核心板塊“冷”，分化持續加劇。核心板塊的優質項目仍保持較高吸引力，例如拱墅區宸岸棲月軒中簽率18.9%。火熱是多重因素交織作用的結果，品牌信任、板塊潛力、交通便捷性、教育資源、價格優勢、產品力等多個核心維度表現較好。相比之下，非核心板塊項目普遍面臨去化壓力，市場認可度較低。

熱點項目：

杭州：綠城熙岸曉月（2025.12.28）

• 開盤詳情：2025年12月28日，三開推出2、3、4、5幢高層，共計177套房源，戶型在108-168㎡之間。

• 價格優惠：均價37006元/㎡。

• 認購去化：項目吸引了351組家庭登記，中簽率低至50.43%，選房當天共認購177套房源，去化率100%。

• 客戶定位：全城剛需剛改客群。

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目優點

1.主城核芯+頂級配套。項目坐擁運河新城正雙地鐵TOD（4/15號線）地段，且正對九年一貫制錦繡育才大城北學校，其頂尖師資與成績構成稀缺教育壁壘，主城區位價值突出。

2.“好房子”標桿產品力。作為綠城首入板塊作品及杭州首批“好房子試點”，項目引入松下全屋全效系統實現空氣智能管理，并通過四玻兩腔、同層排水等工藝系統解決噪音痛點，品質標準引領板塊。

3.全能產品與極致性價比。項目以108-168㎡全能改善戶型，搭配綠城精工與復合功能社區，以約3.7-3.9萬元/㎡的主城門檻價格，為核心家庭提供了罕見的“一步到位”機會，從而形成強大市場共識。

杭州：錦上觀瀾（2026.01.02）

• 開盤詳情：2025年01月02日，錦上觀瀾二開推出7、16幢，共計85套高層房源，戶型面積115-139㎡。

• 價格優惠：精裝均價37266元/㎡。

• 認購去化：項目本次開盤共計有226組家庭報名登記，中簽率37.61%，開盤當日房源售罄。

• 客戶定位：地緣性剛需剛改客群。

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目優點

1.核心區位與明確價格優勢。項目位于奧體生活圈成熟區域，享一線北塘河景及完善配套。其約3.73萬元/㎡的均價，與周邊次新房普遍4萬+/㎡的價格形成清晰倒掛，以更低成本入住核心區的價值邏輯明確。

2.高標配置與復合社區場景。項目以超3000㎡會所、恒溫泳池、配備高端進口器械的健身房及大面積采用奢石材料的公區，顯著提升社區質感。通過超10個主題架空層與連貫的風雨連廊，構建了覆蓋全齡段活動的復合型生活場景。1

3.功能全面的改善型產品。產品聚焦115-139㎡主流面積段。主力139㎡戶型實現一梯一戶、四房三衛及雙套房配置，空間功能性強。在優質區位與配套基礎上，以約500萬級總價提供一步到位的改善選擇，精準契合市場需求。

杭州：保利天珺（2025.12.27）

• 開盤詳情：2025年12月27日，保利天珺首開推出高層7、12幢，合計81套房源，戶型面積170-220㎡。

• 價格優惠：精裝均價74423元/㎡。

• 認購去化：項目本次開盤共計有205組家庭報名登記，中簽率39.51%，開盤當日認籌69套房源，去化率85%。

• 客戶定位：地緣性剛需改善客群。

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目優點

1.核心地段稀缺性：奧體核心區絕版宅地，坐擁大蓮花碗、杭州之門等地標，近享SKP、山姆等頂配資源，是城市封面級資產。

2.創新規劃突破：奧體首例“全抬板”設計（抬高11米），人車后勤動線分離，低層享高層視野；三維立體社區提升采光與私密性，開創“懸浮森境”模式。

3.文化美學獨特：以“青玉”為核，融杭州山水文脈，建筑取“錢塘春芽”曲線，冰裂青瓷陶棍立面獲專利；朱炳仁團隊手作黃銅門，園林造“九溪煙樹”意境，雅奢風格具杭州精神標識。

本月開盤

表：2025.12.15-2026.01.11部分典型項目開盤信息

注：本報告中開盤效果評價依據為：非常好（開盤當天去化率70%以上）、較好（開盤當天去化率50%-70%）、一般（開盤當天去化率30%-50%）、較差（開盤當天去化率30%以下）。

▍下月開盤

表：近期項目開盤信息

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