不鼓勵“偷面積”了？26廣州土拍新變化

政策不斷加碼下，廣州終于掛出了今年的第一批地塊。

最大的變化在于，戶型產(chǎn)品上的改變！

今年第一宗宅地，番禺區(qū)市廣路地塊的出讓文件不再提及鼓勵提高住宅陽臺占比。

在翻閱了花都宅地的出讓文件中，同樣也沒有提及陽臺的相關政策。

也就是說，這句話在今年的出讓文件中完全消失了，意味著今年的戶型進化在土地供應端會有一個調整。

當然，這并不意味著戶型使用率會有大下降，好產(chǎn)品是一個大趨勢。

過去兩年，開發(fā)商從卷陽臺、飄窗、入戶花園等方面去拔高使用率的情況，在2026年可能會有一個新的局面。

這批地塊的幾個重點：

1）合計起拍價28.5億，2月13日集中出讓，中心區(qū)沒有掛出宅地，而是推出了幾塊商業(yè)地，旨在補足產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、酒店配套；

2）去年的最后一場土拍定在了年28，換言之2月15號就是deadline，假設這幾天不掛牌，馬場、琶洲等重磅地塊就要等年后再拍了；

3）保利翡麗甲第南側的商業(yè)TOD地塊終于上線了，248米白鵝潭地標，起拍價12億；

央行剛剛宣布將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例從50%下調至30%，利好商業(yè)大平層和商辦寫字樓。

4）敏捷萬博金湖壹號旁的宅地上架，綁定了36班中小學，帶來前者所需的教育配套，據(jù)說會是一所TOP3級別的學校；

5）番禺廣場，則是掛出了一宗酒店商業(yè)地塊，要求自持總建筑面積的80%；

6）白云則掛牌了嘉禾望崗嘉悅云啟南側的兩宗小型商業(yè)地，要求建設美妝電商總部中心。

接下來，我們一宗一宗看。

荔灣區(qū)陸居路AF020208地塊

老熟人了，去年和保利翡麗甲第一起改規(guī)的項目。

重新上架后，陸居路208地塊土地面積1.0萬平，建筑面積11.1萬平，容積率19.19。

·芳村CBD的核心位置，起拍總價12億元，起拍樓面價10800元/平；

值得注意的是在上一次出讓文件中提及的自持50%，現(xiàn)在沒有自持要求了，相當于減少了開發(fā)商大部分負擔。

近來政策吹風，商業(yè)用房購房貸款最低首付比例從50%下調至30%。

假設做1500萬的商業(yè)大平層或是寫字樓辦公室，首付減少了近300萬，有利于去化。（有錢人往往是負債大戶，很善于利用杠桿和負債）

一來一回之后，拿地開發(fā)商現(xiàn)金流壓力小了很多。

·248米地標，白鵝潭第二高樓，文件限高248米，僅此于旁邊白鵝潭國際金融中心，是白鵝潭天際線中的重要拼圖。

地塊出讓后，也可以與旁邊的保利五星級酒店形成聯(lián)動，進一步完善白鵝潭產(chǎn)業(yè)、商業(yè)組合。

·沒有特定出讓要求，設計方案需與荔灣、地鐵溝通

地塊沒有綁定太嚴苛的出讓要求，主要是未來方案需要與荔灣和地鐵溝通，尤其是可以與地鐵在地下做銜接。

同時，鼓勵不同地塊設置控制連廊和地下連廊，假設和翡麗甲第地塊的開發(fā)商能做到一起，兩者的地下空間有機會打通，整個芳村地下世界會越來越便利。

在靠近五星級酒店的那一側，鼓勵設置騎樓，可以與五星級酒店的外立面設計聯(lián)動，做更加一體化的城市界面。

番禺區(qū)市廣路北側地塊

地塊在敏捷萬博金湖壹號旁，土地面積7.04萬平，建筑面積6.5萬平，容積率2.79。

起拍總價7.97億元，起拍樓面價12233元/平。

這塊地懸念還是看敏捷會不會拿。

·相較于敏捷隆輝A、D地塊，新地塊容積率更低，樓面價更低，總價更低；

·額外成本要配建36班九年制中小學，填補敏捷萬博金湖壹號的教育空白；

據(jù)說，這塊地配的學校是全市TOP3，特別頂，出讓后也是能給敏捷業(yè)主吃一顆定心丸。

·敏捷萬博金湖壹號在售約98-149平四房，280萬起可以上車，單價2.8萬+；

這個總價很友好了，要是旁邊能把學校品牌敲定下來，敏捷萬博金湖壹號是確定能讀的。

·地塊北向望金山湖，景觀資源還不錯，可以做湖居生活；

·距離22號線市廣路站約1000米，已經(jīng)打通了南站-芳村的路線，旁邊商業(yè)也有祈福繽紛世界，學鐵商都有了。

番禺區(qū)市橋街盛泰路東側BC0612026地塊

地塊在番禺廣場TOD西側，土地面積4295.92平，建筑面積1.5萬平，容積率3.5。

起拍總價1.09億，起拍樓面價7279元/平方米。

目前，番禺廣場中心只有兩所酒店，科爾海悅，紅茶館酒店，新酒店的到來，可以補足板塊的酒店缺口。

作為番禺行政中心，出差需求還是有的。

地塊的兩點要求，對開發(fā)商的資金要求比較嚴苛：

·該地塊地上計算容積率建筑面積中，酒店建筑面積占比不低于50%，商業(yè)建筑面積占比不高于6%，其余均為辦公建筑面積。

·項目建成后，競得人自持物業(yè)計算容積率總建筑面積不得低于規(guī)劃條件核實總建筑面積的80%。

其中酒店用途物業(yè)需全部自持，自持物業(yè)年限與土地出讓年限一致，自持物業(yè)需整體確權，不得分割，抵押、轉讓須與本項目全部自持物業(yè)整體一并辦理。

番禺官方發(fā)的效果圖be like↓

白云區(qū)嘉禾望崗AB2112043地塊

白云區(qū)嘉禾望崗AB2112054地塊

兩宗相鄰地塊，043地塊建筑面積1.9萬方，起拍總價1.34億元，起拍樓面價7150元/平方米；

054地塊建筑面積5840方，起拍總價4339.2萬元，起拍樓面價7430元/平方米。

地塊要求：

1.該地塊須建設成美妝電商總部中心。

2.商業(yè)建筑面積占比不超過20%（含公配），無娛樂康體用地性質。

3.出讓后1個月內與廣州市白云區(qū)人民政府有關部門簽訂《投資服務評估協(xié)議書》，否則出讓人有權單方面解除出讓合同，競買保證金不予退還。

4.項目建成后，競得人自持物業(yè)不得低于50%，自持物業(yè)不得分割處分，抵押、轉讓須與本項目全部自持物業(yè)整體一并辦理。

白云去年的招商引資很強，美妝也一直是白云的強項，在白云區(qū)南部，三元里、黃石、嘉禾等周邊區(qū)域形成了繁榮的商貿網(wǎng)絡，擁有6000余家化妝品商貿企業(yè)。

其中，由政府牽頭搭建，打造了白云美灣化妝品國際研究院集群，引進了國內11家頂尖科研團隊。

此次掛牌的兩塊地位置很不錯，距離嘉禾望崗地鐵口也很近，繼續(xù)加碼嘉禾望崗和白云的產(chǎn)業(yè)拼圖。

花都區(qū)雅瑤東路以北、廣花公路以東CA0303020地塊

土地面積3.76萬平，建筑面積6.9萬平，容積率2，起拍總價5.7億元，樓面價8180元/平。

·地塊東北側是花都湖公園、一線景觀很不錯

·距離8號線北延段雅瑤站不到300米

·容積率2.0，可以做超低密的一線湖居板樓產(chǎn)品

·旁邊是花都城投·花都湖壹號，主推138-300平的板樓大平層