超千畝土地！兩大AMC重倉云南

將難以處置的債權(quán)轉(zhuǎn)化為可主導(dǎo)開發(fā)的物權(quán)，變“被動(dòng)處置”為“主動(dòng)盤活”。

中房報(bào)記者 許倩 北京報(bào)道

東方資產(chǎn)再次出手，在云南嵩明縣加碼拿地。

1月14日，東方資產(chǎn)管理公司旗下昆明東谷御云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，在嵩明縣職教新城軍長片區(qū)成功競(jìng)得5宗地塊，總面積約90畝，成交總價(jià)1.2億元，延續(xù)了近期在該片區(qū)的擴(kuò)張節(jié)奏。

就在一周前，該公司已在同一片區(qū)摘得3宗商住地塊，總面積22.85畝，成交價(jià)0.29億元。這意味著，東方資產(chǎn)在一周內(nèi)完成兩輪土地儲(chǔ)備擴(kuò)充。

實(shí)際上，自2025年下半年以來，東方資產(chǎn)與信達(dá)資產(chǎn)已成為該片區(qū)土地市場(chǎng)的核心買家，累計(jì)獲取土地1458畝，總投資超過10億元。

值得關(guān)注的是，這些地塊緊鄰此前已停滯的恒大文旅城與恒大陽光半島項(xiàng)目，原屬恒大文旅城規(guī)劃范圍。一位企業(yè)觀察人士稱，此次集中出讓土地并未簡(jiǎn)單的市場(chǎng)行為，而是為解決恒大遺留的“問題資產(chǎn)包”所設(shè)計(jì)的“以地抵債”方案的重要組成部分。

恒大文旅城原規(guī)劃為占地1.6萬畝的大型文旅綜合體，目前部分土地已開發(fā)，部分尚未出讓，還有不少地塊已被收回。2024年初，嵩明職教新城管委會(huì)曾在工作會(huì)中透露，已收回云南昆明恒大童世界土地10宗，用于供應(yīng)昆明理工大學(xué)嵩明校區(qū)一期項(xiàng)目用地。此次資產(chǎn)管理公司繼續(xù)接盤相關(guān)土地，意味著該區(qū)域土地盤活工作進(jìn)入深化實(shí)施階段。

AMC罕見下場(chǎng)拿地

作為我國四大資產(chǎn)管理公司（AMC）中的兩家，東方資產(chǎn)與信達(dá)資產(chǎn)親自下場(chǎng)競(jìng)拍土地的情況頗為罕見。盡管它們近年來參與了大量房地產(chǎn)項(xiàng)目破產(chǎn)重整，但通常通過司法拍賣或重整程序入局。但從去年下半年開始，這兩大AMC卻頻頻在昆明嵩明職教新城軍長片區(qū)直接拿地。

2025年8月15日，一家剛成立不久的新公司——昆明東谷御云房地產(chǎn)有限公司，以7813萬元競(jìng)得位于嵩昆大道西側(cè)軍長片區(qū)的一宗61.5畝商住混合用地。該公司由東方資產(chǎn)控股，成立于7月30日，顯然專為參與嵩明土地競(jìng)拍而設(shè)。根據(jù)公告，該地塊約定于2026年11月6日前開工，2028年11月6日前竣工。

5天后，昆明東谷御云又以759萬元底價(jià)拿下同一片區(qū)另一宗約6畝的商業(yè)用地。值得一提的是，這兩宗地塊緊鄰御景新城，該項(xiàng)目當(dāng)年曾被規(guī)劃為一個(gè)6000畝的超級(jí)大盤，后因開發(fā)商御行中天被恒大收購，加之恒大自身爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，項(xiàng)目被擱置。

此后在2025年的9月、10月、11月，嵩明縣又陸續(xù)出讓同片區(qū)十?dāng)?shù)宗綜合地塊，合計(jì)310畝，均被東方資產(chǎn)旗下昆明東谷御云拿下，總價(jià)3.93億元。

東方資產(chǎn)在軍長片區(qū)的拿地并未孤立事件。2025年12月，信達(dá)資產(chǎn)也加入拿地行列。12月5日至22日期間，信達(dá)資產(chǎn)深圳分公司旗下地產(chǎn)平臺(tái)分4批競(jìng)得嵩明職教新城軍長片區(qū)約1035畝土地，共花費(fèi)6.73億元，土地涵蓋住宅、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療、公園等多種類型。

緊接著在12月15日，軍長片區(qū)再度掛出兩批約113畝土地，包含商住、商業(yè)、學(xué)校、公園綠地等用途，最終于2026年1月7日和14日被東方資產(chǎn)拿下。

需要指出的是，兩大資產(chǎn)管理公司此番拿地，其實(shí)早有規(guī)劃。

從2025年9月公示的軍長片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃圖來看，這批土地總體位于片區(qū)南部，旁邊緊挨著恒大文旅城兩個(gè)在建地塊和北側(cè)的恒大陽光半島，均處于恒大文旅城原規(guī)劃范圍內(nèi)。規(guī)劃圖上不僅標(biāo)注了既有項(xiàng)目恒大文旅城和恒大陽光半島，也標(biāo)注了東方資產(chǎn)、深圳信達(dá)和重慶信達(dá)的用地范圍，表明此次出讓是經(jīng)過統(tǒng)籌安排的行動(dòng)。

此次控規(guī)修編目的之一就是盤活存量土地，推進(jìn)保交樓、保交房任務(wù)完成的需要。規(guī)劃范圍內(nèi)建設(shè)用地總規(guī)模為1337.44公頃，城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)建設(shè)用地總規(guī)模為832.79公頃其中，居住用地面積325.14公頃，占比28.83%。

初步統(tǒng)計(jì)，軍長片區(qū)目前已出讓和已供地面積已達(dá)1458畝，而規(guī)劃圖中標(biāo)注的重慶信達(dá)（即信達(dá)資產(chǎn)重慶分公司）尚未出場(chǎng)拿地，業(yè)內(nèi)人士據(jù)此預(yù)測(cè)，該片區(qū)的土地出讓尚未結(jié)束。

紓困邏輯下“戰(zhàn)略接盤”

東方資產(chǎn)與信達(dá)資產(chǎn)在嵩明的大規(guī)模拿地，實(shí)則是一場(chǎng)承接歷史、化解風(fēng)險(xiǎn)的深度紓困行動(dòng)。要理解這一行動(dòng)的本質(zhì)，必須回溯恒大在當(dāng)?shù)氐臄U(kuò)張軌跡。

恒大文旅城當(dāng)年宣稱總占地約1.6萬畝，主要來自其收購本土企業(yè)御行中天地產(chǎn)的資產(chǎn)包。2019年前后，處于擴(kuò)張期的恒大集團(tuán)，為快速獲取大規(guī)模土地儲(chǔ)備，通過股權(quán)收購方式將御行中天地產(chǎn)納入麾下。此次收購的核心資產(chǎn)，正是規(guī)劃達(dá)6000畝的“御景新城”超級(jí)大盤。連同資產(chǎn)一起收購的，還有御行中天的相關(guān)債務(wù)。

此次收購曾是恒大文旅版圖的關(guān)鍵落子，御景新城地塊與恒大自有土地毗鄰，可實(shí)現(xiàn)連片統(tǒng)一開發(fā)，形成規(guī)模效應(yīng)。然而，隨著2021年恒大流動(dòng)性危機(jī)全面爆發(fā)，這個(gè)計(jì)劃中的“配套居住區(qū)”與主體文旅城一同陷入停滯。當(dāng)年為擴(kuò)張而收購的資產(chǎn)，成為亟待處理的“歷史包袱”。

一位資深地產(chǎn)研究人士稱，恒大危機(jī)留下的不僅是可見的“爛尾”樓宇，更是一個(gè)被鎖死的區(qū)域發(fā)展格局：土地權(quán)屬與債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，單一地塊難以單獨(dú)盤活，導(dǎo)致整個(gè)片區(qū)規(guī)劃懸置、市場(chǎng)信心嚴(yán)重受損。

值得注意的是，處置此類遠(yuǎn)郊大型房地產(chǎn)不良資產(chǎn)，難度遠(yuǎn)超一般項(xiàng)目。早在2023年，信達(dá)資產(chǎn)深圳分公司曾對(duì)御行中天19.21億元（含本息）的債權(quán)進(jìn)行公開招商處置，抵押物為御行中天旗下位于嵩明軍馬場(chǎng)的1422畝城鎮(zhèn)住宅用地，但并無公開信息表明該筆債權(quán)已成功轉(zhuǎn)讓。這也印證了，對(duì)于此類估值困難、市場(chǎng)承接力弱的資產(chǎn)，傳統(tǒng)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓方式收效甚微。

因此，兩大AMC此次以資產(chǎn)所有人身份直接下場(chǎng)，更可能是經(jīng)過長期評(píng)估后選擇的更徹底解決方案。它們通過承接一個(gè)經(jīng)過重新規(guī)劃與整合的“土地資產(chǎn)包”，將歷史遺留的債務(wù)與土地資源進(jìn)行“風(fēng)險(xiǎn)隔離”和“價(jià)值重構(gòu)”。這實(shí)則是“以地抵債”方案的深化落地，即將難以處置的債權(quán)轉(zhuǎn)化為可主導(dǎo)開發(fā)的物權(quán)，變“被動(dòng)處置”為“主動(dòng)盤活”。

在這一過程中，AMC扮演了“最終處置人”與“價(jià)值創(chuàng)造者”的雙重角色，不僅為區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)化解提供流動(dòng)性，更通過主導(dǎo)開發(fā)從根本上提升資產(chǎn)價(jià)值。

規(guī)劃中尚待出場(chǎng)的“重慶信達(dá)”地塊表明，這場(chǎng)旨在徹底消化歷史包袱、激活區(qū)域價(jià)值的“土地重生記”，仍在上演。當(dāng)所有地塊完成轉(zhuǎn)化，云南嵩明軍長片區(qū)有望蛻變?yōu)橐粋€(gè)關(guān)于專業(yè)紓困與可持續(xù)發(fā)展的“新樣板”。