孫子出資給奶奶買經適房，主張借名買房被法院駁回｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2015年，88歲的周老太太符合北京市經濟適用房申請條件，獲得購房資格。

其孫子鄭明稱，雙方曾口頭約定：“我出錢，用奶奶名義買房，房子歸我所有”。

隨后，鄭明以周老太太名義與甲公司簽訂《商品房買賣合同》，購買位于豐臺的一套經適房（即一號房屋），總價37.8萬余元，全部由鄭明支付。

房屋交付后，一直由鄭明一家控制，并對外出租多年，租金收益十余萬元。

2022年，因家庭矛盾激化，鄭明起訴奶奶，要求：

確認“借名買房”行為無效；

返還購房款、契稅、維修基金等近38萬元及利息；

賠償裝修費2.8萬元；

賠償房屋增值損失215萬元！

周老太太堅決否認存在“借名買房”，稱：

房子是子女為她養老所購，登記在她名下就是她的財產；

曾口頭表示“百年后留給孫子”，但前提是孫子一家讓她回老房（二號房屋）終老，而對方未履約；

鄭明長期出租房屋收租，從未分給她一分錢，如今反要她賠200多萬，于情于法不合。

二、裁判結果

法院判決：

? 駁回鄭明的全部訴訟請求。

注：法院認定，僅有出資和占有，無借名合意，不構成借名買房關系。親情資助不能自動轉化為產權。

三、法院說理要點

法院圍繞“是否存在借名買房合意”展開分析，指出：

“借名買房”需有明確合意：

鄭明僅憑“口頭約定”主張權利，但無任何書面協議、錄音、第三方見證，無法證明周老太太同意“房子歸你”。

出資性質更符合家庭內部資助：

購房款來自鄭明父親，且部分系向其他親屬借款；

周老太太年近九旬，與兒子一家同住，子女為其購房屬贍養安排，非商業代持。

家庭曾討論“老人百年后房子給孫子”，但這是遺囑意向，而非生前產權轉讓，不等于借名買房。

經適房具有身份屬性，不得隨意轉讓：

經濟適用房系國家保障性住房，登記在符合條件的申請人名下，法律上即推定為其個人財產。

法院強調：

“親情出資不等于產權轉移。

在無明確借名合意的情況下，出資行為應認定為贈與或借貸，而非物權取得依據。”

四、律師提示

本案是“親情購房 + 事后確權失敗”的典型案件，警示：

“口頭借名”在親屬間幾乎無法舉證：

尤其涉及老人、經適房等敏感場景，法院對“合意”要求極高；

經適房、公租房等政策性住房，嚴禁借名：

即使實際出資，若登記在他人名下，法律優先保護登記權利人；

? 建議：

若確需為老人購房，可考慮直接贈與或設立居住權；

切勿依賴“口頭承諾”，如涉及產權安排，務必通過公證遺囑或生前贈與明確；

北京房產律師靳雙權團隊專注處理借名買房、經適房糾紛、家庭房產確權等高風險案件，已成功代理多起類似勝訴案件。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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