離婚多年借對(duì)方名義購房，法院支持過戶｜借名買房律師

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一、案情介紹

2007年，王莉與周明協(xié)議離婚。

2013年，王莉因暫不具備北京市購房資格，遂與周明協(xié)商，借用其名義購買位于昌平的一套住宅（即“一號(hào)房屋”）。

同年8月29日，周明作為買受人，與甲公司簽訂《商品房預(yù)售合同》及《樣板房裝修部分轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定房屋總價(jià)約608萬元，裝修轉(zhuǎn)讓款392萬元，合計(jì)近1000萬元。

全部款項(xiàng)均由王莉通過個(gè)人賬戶支付：首付款182萬余元、裝修款392萬元，剩余425萬元以周明名義辦理按揭貸款，由王莉按月償還。房屋交付后，王莉又投入400余萬元進(jìn)行二次改造，并長(zhǎng)期獨(dú)自居住使用，物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、車位管理費(fèi)等均由其承擔(dān)。

雙方曾口頭約定：待王莉取得北京購房資格后，周明應(yīng)無條件配合將房屋過戶至其名下。

2018年，王莉取得購房資格，多次要求周明配合過戶，均遭拒絕。周明辯稱：

“房屋是我個(gè)人財(cái)產(chǎn)，我們離婚后仍共同生活，購房款中有我的份額，雙方是借款關(guān)系，不是借名買房。”

王莉遂向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令周明將一號(hào)房屋過戶至其名下。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 周明于判決生效后十日內(nèi)，配合王莉辦理一號(hào)房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將房屋過戶至王莉名下。

這是一起典型的“離婚后借前配偶名義購房，出資+占有+票據(jù)齊全，最終確權(quán)成功”的勝訴案例。

三、法院說理要點(diǎn)

法院圍繞“是否存在借名買房關(guān)系”作出如下認(rèn)定：

雖無書面協(xié)議，但四要素齊全可認(rèn)定借名關(guān)系成立

出資：全部購房款、裝修款、貸款均由王莉支付；

占有使用：房屋自交付起由王莉?qū)嶋H居住、管理、改造；

票據(jù)持有：購房合同、發(fā)票、付款憑證等原始資料均由王莉保管；

合理解釋：王莉當(dāng)時(shí)無北京購房資格，而周明具備，借名具有現(xiàn)實(shí)必要性。

房產(chǎn)證由登記人持有，不影響借名關(guān)系認(rèn)定

法院采信王莉的解釋：因產(chǎn)權(quán)證需購房人本人領(lǐng)取，故由周明暫時(shí)持有，符合常理。

對(duì)方主張“借款”或“共同出資”缺乏證據(jù)支持

周明雖提交一份《購房借款協(xié)議書》，但未能提供原件，亦無其他證據(jù)佐證資金來源，法院不予采信。

借名人現(xiàn)已具備購房資格，過戶障礙已消除

根據(jù)北京限購政策，王莉已于2019年通過購房資格核驗(yàn)，符合過戶條件。

四、律師提示

本案為“借名購房確權(quán)”提供了重要操作范本，經(jīng)驗(yàn)值得借鑒：

即使無書面協(xié)議，四要素齊全仍可勝訴

出資 + 占有 + 票據(jù) + 合理解釋（如限購），構(gòu)成完整的證據(jù)閉環(huán)，足以讓法院確信借名關(guān)系存在。

票據(jù)原件是關(guān)鍵，務(wù)必全程自行保管

本案中，王莉持有全部付款憑證、合同、發(fā)票，成為壓倒性證據(jù)。若交由對(duì)方保管，極易被判定“代持無效”。

取得購房資格后應(yīng)立即主張權(quán)利

北京法院通常要求借名人在訴訟時(shí)已具備購房資格。拖延主張可能被認(rèn)定為“放任風(fēng)險(xiǎn)”，影響確權(quán)。

? 對(duì)借名人的建議：

盡量簽署書面借名協(xié)議（哪怕事后補(bǔ)簽）；

所有付款通過本人賬戶，備注“購房款”；

入住后及時(shí)以自己名義繳納物業(yè)、水電等費(fèi)用；

一旦具備資格，應(yīng)立即啟動(dòng)過戶程序，避免夜長(zhǎng)夢(mèng)多。

北京房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)專注處理借名買房、離婚后房產(chǎn)確權(quán)糾紛，擅長(zhǎng)通過“四要素+資格時(shí)效”構(gòu)建勝訴路徑。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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