北京父母借子女名買(mǎi)房糾紛：無(wú)協(xié)議=高風(fēng)險(xiǎn)｜北京房產(chǎn)律師

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

一、案情介紹

2006年，李國(guó)棟、張秀蘭夫婦想在順義購(gòu)買(mǎi)一套改善型住房（即“一號(hào)房屋”），總價(jià)310萬(wàn)余元。

因當(dāng)時(shí)名下已有房產(chǎn)、貸款年限受限，便與獨(dú)子李明軒商量，以?xún)鹤用x簽約購(gòu)房。

李明軒遂與甲公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，并辦理217萬(wàn)元銀行貸款。

夫婦二人稱(chēng)：首付款93萬(wàn)余元及后續(xù)月供均由其支付，房屋交付后也一直由他們居住至2019年出國(guó)看孫輩。

2022年，老兩口回國(guó)，希望將一號(hào)房屋過(guò)戶(hù)至自己名下，但遭兒子拒絕。

于是起訴，請(qǐng)求確認(rèn)雙方存在口頭借名買(mǎi)房合同，并確認(rèn)房屋歸其所有。

值得注意的是，在此前的離婚訴訟中，李明軒的前妻高某曾主張：婚后夫妻共同還貸，該房應(yīng)屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

法院調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2015年前貸款均由李明軒賬戶(hù)支付，且其與妻子有詳細(xì)家庭收支記錄。

更關(guān)鍵的是，李明軒在2015年突然將大量資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至母親名下，隨后制造“母親代還貸”流水，被法院認(rèn)定有轉(zhuǎn)移夫妻共同財(cái)產(chǎn)、規(guī)避債務(wù)之嫌。

本案庭審中，兒子李明軒雖表示“認(rèn)可父母主張”，但未提供任何2006–2015年間的付款憑證，僅憑2015年后的轉(zhuǎn)賬記錄佐證。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回李國(guó)棟、張秀蘭的全部訴訟請(qǐng)求。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

法院圍繞“是否存在借名合意”作出如下認(rèn)定：

親子關(guān)系下，出資更可能被認(rèn)定為贈(zèng)與

父母為子女購(gòu)房，在中國(guó)家庭文化中極為常見(jiàn)。若無(wú)明確約定，法律傾向于推定為贈(zèng)與，尤其當(dāng)房屋登記在子女名下、子女實(shí)際參與貸款簽約時(shí)。

“口頭借名”需有充分證據(jù)支撐，不能僅靠事后陳述

原告未能提供2006年購(gòu)房時(shí)的任何書(shū)面協(xié)議、錄音、聊天記錄或第三方見(jiàn)證。其所提交的銀行流水，僅能證明2015年后的資金往來(lái)，且該時(shí)段恰逢兒子離婚前夕，存在明顯異常。

兒子“自認(rèn)”不足以推翻合理懷疑

雖然李明軒當(dāng)庭認(rèn)可父母主張，但結(jié)合其在離婚案中刻意隱瞞共同還貸事實(shí)、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、制造虛假流水等行為，法院對(duì)其“自認(rèn)”的真實(shí)性存疑，認(rèn)為可能系為規(guī)避夫妻財(cái)產(chǎn)分割而串通。

長(zhǎng)期居住不等于所有權(quán)

即便父母實(shí)際居住多年，但房屋登記、貸款合同、產(chǎn)權(quán)證均以?xún)鹤用x辦理，對(duì)外公示效力強(qiáng)于內(nèi)部安排。

四、律師提示

本案為“父母借子女名義購(gòu)房”敲響警鐘：

“一家人不說(shuō)兩家話(huà)”是最大陷阱

正因是親子關(guān)系，雙方往往不簽協(xié)議、不留痕跡。但一旦子女婚姻變動(dòng)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或反悔，無(wú)證據(jù)的“口頭約定”毫無(wú)法律效力。

贈(zèng)與與借名，一字之差，天壤之別

法院對(duì)親子間出資的默認(rèn)解釋是“贈(zèng)與”。若想認(rèn)定為“借名”，必須有早期、直接、無(wú)爭(zhēng)議的合意證據(jù)，如：

購(gòu)房前的書(shū)面協(xié)議；

首付款從父母賬戶(hù)直接支付給開(kāi)發(fā)商；

貸款合同由父母簽署或代簽授權(quán)書(shū)。

異常資金流水會(huì)引發(fā)反向推定

本案中，2015年突然出現(xiàn)的“母親代還貸”流水，非但未證明借名，反而暴露了轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、制造假象的意圖，徹底摧毀了主張可信度。

? 對(duì)父母的建議：

若確需借名，務(wù)必在購(gòu)房前簽署書(shū)面協(xié)議，并公證；

所有款項(xiàng)直接支付至開(kāi)發(fā)商或銀行，避免經(jīng)子女賬戶(hù)中轉(zhuǎn)；

保留裝修、物業(yè)、水電繳費(fèi)原始憑證；

切勿在子女婚姻存續(xù)期間制造“倒流”轉(zhuǎn)賬，極易被認(rèn)定為惡意串通。

提示：親情不能替代法律，信任不能代替證據(jù)。

本案中，法院依法維護(hù)了物權(quán)登記的穩(wěn)定性，也警示公眾：重大財(cái)產(chǎn)安排，必須“白紙黑字”，否則可能敗訴。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶(hù)、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關(guān)問(wèn)題，歡迎來(lái)電咨詢(xún)。