父親出資購房登記女兒名下，協(xié)議載明“贈(zèng)與”，法院駁回借名買房訴求｜借名買房律師

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一、案情介紹

2008年，趙建國(guó)獲得位于西城區(qū)一處平房的拆遷補(bǔ)償款約70萬元。因考慮自身年齡可能影響銀行貸款年限，遂與女兒趙雪婷協(xié)商，以女兒名義購買位于豐臺(tái)區(qū)的一號(hào)房屋（總價(jià)約80萬元），購房差額由趙建國(guó)另行支付。

房屋交付后，趙建國(guó)一直居住其中，并承擔(dān)物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、有線電視費(fèi)等日常支出。

2012年，雙方簽署一份《房屋贈(zèng)與證明承諾書》，內(nèi)容為：“現(xiàn)將一號(hào)房屋贈(zèng)與父親趙建國(guó)……女兒趙雪婷一定積極配合?！钡撕蠓课菔冀K未辦理過戶。

2022年，趙建國(guó)向法院提起訴訟，主張雙方實(shí)為借名買房關(guān)系，請(qǐng)求判令趙雪婷協(xié)助將一號(hào)房屋過戶至其名下。

趙雪婷辯稱：房屋自始登記在其名下，產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)稅費(fèi)票據(jù)均由其持有；父親出資系對(duì)其早年生活的支持，屬于贈(zèng)與；雙方不存在借名買房合意。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回趙建國(guó)的全部訴訟請(qǐng)求。

本案是一起因缺乏借名合意證據(jù)，法院依法認(rèn)定出資行為構(gòu)成贈(zèng)與的典型案例。

三、法院說理要點(diǎn)

法院圍繞“是否存在借名買房關(guān)系”作出如下認(rèn)定：

借名買房需有合理解釋與充分證據(jù)支持

原告主張因年齡原因無法貸款而借名，但未提供當(dāng)時(shí)銀行拒貸或貸款受限的任何證據(jù)，亦未說明為何不選擇其他可行方式，該理由缺乏充分依據(jù)。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書及原始憑證由登記人持有

房屋所有權(quán)證、契稅完稅證明、土地出讓金收據(jù)等關(guān)鍵文件自購房起即由趙雪婷保管，不符合借名買房中實(shí)際權(quán)利人控制權(quán)屬資料的通常情形。

《贈(zèng)與證明承諾書》反映雙方對(duì)權(quán)屬的認(rèn)知

2012年簽署的文件明確使用“贈(zèng)與”表述，且由趙雪婷作為“贈(zèng)與人”簽字，表明當(dāng)時(shí)雙方均認(rèn)可房屋所有權(quán)歸屬趙雪婷。該文件不能反向證明存在借名合意。

父母為子女購房，在無特別約定時(shí)推定為贈(zèng)與

根據(jù)司法實(shí)踐，父母出資為成年子女購置房產(chǎn)，若未明確約定為借貸或代持，且房屋登記在子女名下，出資行為通常視為對(duì)子女的贈(zèng)與。

四、律師提示

本案反映出家庭內(nèi)部房產(chǎn)安排中的常見風(fēng)險(xiǎn)，值得警惕：

“借名”動(dòng)機(jī)需真實(shí)、必要且可驗(yàn)證

若主張因貸款限制而借名，應(yīng)保留銀行溝通記錄、貸款政策文件等佐證材料，避免事后難以核實(shí)。

權(quán)屬文件的持有狀態(tài)是重要判斷依據(jù)

在借名買房糾紛中，房產(chǎn)證、契稅票、維修基金收據(jù)等是否由實(shí)際出資人保管，直接影響法院對(duì)實(shí)際控制權(quán)的認(rèn)定。

事后簽署的書面文件可能影響權(quán)屬認(rèn)定

2012年的《贈(zèng)與證明承諾書》雖意在保障父親權(quán)益，但其措辭客觀上強(qiáng)化了“女兒為所有權(quán)人”的法律事實(shí)。建議如需保障居住或使用權(quán)，可依法設(shè)立居住權(quán)并辦理登記，避免權(quán)屬混淆。

? 對(duì)家庭成員的建議：

涉及房產(chǎn)代持，應(yīng)在購房前簽署書面協(xié)議，明確性質(zhì)為“借名”而非“贈(zèng)與”；

所有款項(xiàng)盡量從出資人賬戶直接支付至開發(fā)商或監(jiān)管賬戶；

保留裝修、繳費(fèi)、管理等持續(xù)控制房屋的證據(jù)；

避免在權(quán)屬文件中使用“贈(zèng)與”“贈(zèng)送”等可能引發(fā)歧義的表述。

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律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

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